Bloomberg Línea — Diante da expectativa de patamares elevados da taxa básica de juros nos próximos quatro anos, o investidor do mercado imobiliário deve ficar muito mais seletivo, tanto no residencial quanto no corporativo, avaliam fontes do setor ouvidas pela Bloomberg Línea.
A tendência é que o investidor exija taxas de retorno mais elevadas, o que deve encarecer novos projetos. Com a oferta restrita, os efeitos acabam recaindo sobre o poder de compra do cliente.
Na avaliação da head de locações da JLL, Alessandra Osiro, a permanência da taxa de juros em patamares elevados impõe uma maior seletividade na alocação de capital e desacelera o ritmo de novos lançamentos corporativos.
“Isso reforça a restrição de oferta de alto padrão [“flight to quality”] nos próximos anos. Se esse cenário se confirmar, podemos esperar que o valor dos aluguéis registre alta”, afirma.
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Ela destaca que os custos de construção e de financiamento para novas obras seguem elevados, cenário agravado pela escassez de terrenos nas regiões mais nobres de São Paulo, maior mercado corporativo do país, onde o custo de desenvolvimento imobiliário segue em alta.
Para o diretor geral da Cushman & Wakefield, Daniel Battistella, o cenário que se desenha é de custo de capital elevado, ainda que a direção dos juros possa mudar ao longo dos próximos anos.
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“Os juros elevados têm um efeito importante principalmente sobre oferta nova, aumentando a taxa de retorno exigida pelos investidores, tornando mais rigorosa a análise de viabilidade e podendo ainda postergar novos desenvolvimentos e aquisições de terrenos”, esclarece.
Para o executivo, a oferta precisa acompanhar uma demanda que não busca somente mais espaço, mas edifícios modernos, eficientes, bem localizados e adequados às novas exigências dos ocupantes.
“O desafio não é simplesmente aumentar o estoque de escritórios, mas viabilizar o produto correto, na localização correta e com uma equação financeira sustentável. A evolução das condições macroeconômicas, principalmente inflação, juros e confiança, será determinante para a velocidade desse movimento”, diz Battistella.
Em sua avaliação, mesmo com uma redução consistente dos juros e a consequente melhora no ambiente de investimentos, o efeito sobre a oferta de escritórios não seria imediato.
“Um empreendimento corporativo pode levar de três a cinco anos entre estruturação, aprovações e construção. Por isso, uma mudança nos juros afeta primeiro as decisões de investimento e somente depois aparece na oferta efetiva de novos escritórios”, explica.
Mercado residencial
O diretor geral da gestora Paladin no Brasil, Ricardo Raoul, enxerga um cenário de corte de juros mais contido. “A leitura do mercado, que precifica juros futuros mais estressados, indica que a política monetária precisará se manter em território contracionista para ancorar as expectativas de inflação, principalmente diante das incertezas sobre a condução fiscal nos próximos anos.”
Em um ambiente de maior seletividade dos investimentos, o foco da gestora se volta de forma ainda mais contundente para ativos premium, com localização incontestável e fundamentos resilientes, ou ainda teses de renda que possuam capacidade natural de repasse de inflação.
Em um setor de capital intensivo e ciclos longos como o de real estate, o executivo enxerga um custo de dívida maior e restrições de acesso a financiamentos, o que impacta tanto a linha de produção das incorporadoras quanto o poder de compra do consumidor final no crédito imobiliário.
“O principal desafio para a construção civil nos próximos anos será navegar em um ambiente bastante instável, com grandes incertezas quanto à agenda fiscal e forte restrição e encarecimento do crédito. O desfecho eleitoral trouxe uma rápida reprecificação de risco por parte do mercado, refletida na forte alta da curva de juros futuros”, pondera.
Além do desafio estrutural do crédito, ele acrescenta que o setor terá que equacionar a pressão nos custos.
“Já vínhamos observando gargalos do lado da oferta, como a dificuldade de retenção de mão de obra qualificada e a inflação de insumos”, observa. “O grande teste das empresas será manter a viabilidade operacional e as margens dos projetos em um momento no qual o repasse de preços para o cliente fica muito limitado pelo encarecimento das parcelas de financiamento”, acrescenta.
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Para o sócio e fundador da fintech de financiamento imobiliário Makasí, Caio Bonatto, o empilhamento de fatores como reforma tributária, fim da escala 6x1 e elevado custo financeiro e de mão de obra encarece os projetos e reduz as margens do incorporador, tirando o poder de compra do cliente final principalmente porque a parcela do financiamento fica maior e compromete mais a renda.
Ele relata que a empresa já vê esse movimento em sua esteira de crédito. Segundo ele, dos 300 projetos que entram mensalmente para análise na Makasí, cerca de 80% não param de pé com o custo financeiro atual. “A saída seria aumentar o preço, mas o mercado está restritivo. O incorporador fica sem ter para onde correr.”
A fintech trabalha com um cenário de manutenção da taxa básica de juros. “Seguimos diligentes e apostando na pulverização da carteira, que é o que dá a melhor equação de risco e retorno”, diz Bonatto.
Ele vê uma desaceleração principalmente na média renda, já que clientes do alto padrão sofrem menos e, os de baixa renda, se beneficiam de programas como o Minha Casa Minha Vida.
Alternativas
Alessandra Osiro, da JLL, enxerga uma expansão do movimento de retrofit no mercado de escritórios, diante de um cenário de incentivos municipais crescentes para a atividade, o que inclui isenções fiscais, simplificação de licenciamentos e flexibilização de coeficientes de aproveitamento.
Para a consultora, a modernização de edifícios consolidados surge como a solução mais ágil e eficiente do ponto de vista do capital para aumentar a oferta de ativos que atendam especificações técnicas de alto padrão e de eficiência energética atuais, especialmente em eixos onde não há mais terreno disponível.
No terceiro trimestre, 38 mil m² foram integrados ao estoque de alto padrão da cidade de São Paulo provenientes de retrofits realizados no centro e na região da Avenida Paulista, mostra levantamento da consultoria. “A expectativa é que esse movimento se intensifique”, diz Osiro.
Em paralelo, ela aponta que o ambiente de negócios encontra contrapesos estratégicos que mantêm o dinamismo do setor, com destaque principalmente para a expansão do segmento de data centers.
Adicionalmente, a simplificação da estrutura de impostos e a maior clareza nas transações imobiliárias reduzem o custo de conformidade e eliminam assimetrias, beneficiando tanto incorporadores quanto fundos e ocupantes corporativos na estruturação de operações complexas.
“Enquanto a taxa de juros restringe o modelo tradicional de incorporação, a combinação entre estímulos regulatórios, inovação em infraestrutura digital e a reciclagem do estoque existente garante liquidez e abre frentes de crescimento altamente atrativas para o mercado”, pontua.
Para Caio Bonatto, da Makasí, a oportunidade no cenário atual reside para quem está com liquidez. “Quem tem caixa pode comprar bons terrenos e estoque descontado”, observa.
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