Bloomberg — Na Cidade do Cabo, os ricos e os menos favorecidos têm algo em comum: ambos enfrentam dificuldades para encontrar moradia, embora por motivos muito diferentes.
O fluxo de milionários intensificou a competição pela oferta limitada de imóveis de luxo nessa pitoresca cidade litorânea, elevando os preços em um dos mercados imobiliários mais caros da África.
Enquanto isso, o crescimento populacional e a escassez de moradias a preços acessíveis estão pressionando os moradores comuns.
A reputação da Cidade do Cabo como um polo de atração para os ricos e famosos vem crescendo, com celebridades adquirindo residências multimilionárias e incorporadoras correndo para construir residências de luxo de marcas renomadas.
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Os estrangeiros representaram cerca de três quartos das casas mais caras registradas em nome de novos proprietários no primeiro semestre deste ano, enquanto se prevê que os valores dos imóveis de alto padrão cresçam mais rapidamente do que em cidades como Cingapura e Barcelona no segundo semestre.
Mas o influxo de riqueza está acentuando uma divisão de longa data.
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A Cidade do Cabo é um polo de empregos, atraindo migrantes de todo o país e de fora dele. Sua população cresceu quase 80%, chegando a quase 5 milhões desde a virada do milênio, intensificando a pressão sobre os recursos habitacionais.
Isso está agravando a segregação racial na cidade, um legado da história do apartheid da África do Sul que forçou os negros a viver na periferia, longe de empregos e serviços básicos.
A cidade, na ponta sudoeste da África, há muito tempo é um dos mercados imobiliários mais caros do continente. É um destino popular entre os ricos, atraídos por sua beleza natural, clima e estilo de vida. Os preços dos imóveis subiram cerca de 190% em média desde 2010, superando de longe as outras áreas metropolitanas do país, com base nos dados de índices divulgados pelo Instituto de Estatística da África do Sul.
Os valores na faixa mais alta são impressionantes. Algumas unidades do hotel mais luxuoso da Marriott International no continente estão sendo anunciadas por até 160 milhões de rands (US$ 9,6 milhões), o que constituiria um novo recorde público para um apartamento, caso fosse alcançado.
“Algumas casas estão sendo vendidas atualmente a preços que, para mim, como corretor, são desconfortavelmente altos”, afirmou Lance Cohen, que dirige a Lance Real Estate. “Estou dizendo às pessoas ‘vocês estão pagando demais’, mas o que é caro hoje pode parecer barato amanhã.”
No entanto, as vendas de imóveis de alto padrão estão se tornando cada vez mais raras, e uma parcela crescente de residências agora muda de mãos por meio de negociações privadas e discretas.
Muitos proprietários relutam em vender imóveis difíceis de substituir e arcar com impostos sobre ganhos de capital decorrentes de anos de valorização, o que reduz ainda mais a oferta; e os corretores imobiliários afirmam que a escassez é a pior desde o fim do apartheid, em 1994.
O número de imóveis à venda na Cidade do Cabo diminuiu mais de 20% desde outubro de 2025, de acordo com dados do Property24, um dos maiores portais imobiliários da África do Sul. Aqueles que chegam ao mercado são comprados rapidamente. Leva, em média, apenas 49 dias na Cidade do Cabo para vender uma casa avaliada em mais de 6 milhões de rands, de acordo com dados da Lightstone — quase metade do tempo que leva em Joanesburgo, o centro comercial e de negócios do país, e bem abaixo da média nacional de 67 dias.
Steven Bartlett, apresentador do podcast “The Diary of a CEO”, colocou recentemente à venda sua mansão de nove quartos no exclusivo bairro de Bishopscourt — que inclui piscinas e um spa — por 189 milhões de rands, mais do que o dobro do preço pelo qual a comprou há cerca de dois anos.
A cidade também é limitada geograficamente, uma característica que compartilha com alguns dos mercados imobiliários residenciais mais caros do mundo, de Hong Kong aos subúrbios do leste de Sydney e Mônaco, o que pressiona ainda mais os preços. Muitas das residências mais cobiçadas e caras da cidade estão localizadas em bairros ao longo da cobiçada Costa Atlântica, um estreito trecho de 18 quilômetros de litoral cercado pelo Oceano Atlântico de um lado e por montanhas, incluindo a Table Mountain, do outro.
Interesse estrangeiro
Somente no primeiro semestre de 2026, cerca de 75% dos imóveis adquiridos por pessoas físicas por mais de 20 milhões de rands foram registrados em nome de não sul-africanos, muitos dos quais foram compras à vista, segundo dados da Lightstone. Quando são incluídas as compras envolvendo pessoas físicas sul-africanas, bem como empresas e fundos locais e estrangeiros, essa proporção caiu para 35%.
Não há números oficiais por nacionalidade, mas, historicamente, compradores do Reino Unido e da Alemanha representavam a maioria das vendas a estrangeiros, embora o interesse dos países nórdicos, da Rússia e da Ucrânia tenha aumentado nos últimos anos, segundo corretores imobiliários.
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Para cidadãos estrangeiros, que frequentemente se beneficiam de uma moeda mais forte, e para um número crescente de pessoas com modalidades de trabalho flexíveis e remotas — os chamados “nômades digitais” —, o apelo da Cidade do Cabo é facilmente percebível: ela oferece um estilo de vida comparável ao das principais cidades internacionais por uma fração do custo, aliado à conectividade global.
Com a demanda superando amplamente a oferta, prevê-se que a Cidade do Cabo lidere o crescimento do valor imobiliário residencial de alto padrão no segundo semestre do ano em 30 mercados globais acompanhados pela Savills Plc, com os valores imobiliários devendo subir de 4% a 5,9%. Esse crescimento é mais rápido do que em Cingapura, Seul, Lisboa e Barcelona.
No entanto, em termos de valor relativo, os valores imobiliários residenciais ainda permanecem bem abaixo de centros consolidados como Nova York, Londres e Tóquio, bem como de centros mais recentes que atraem riqueza global, como Dubai, afirmou a Savills.
Mas o crescente apelo da Cidade do Cabo para os ricos do mundo — sua população de milionários aumentou mais de 35% na última década — também reflete uma reestruturação mais ampla da maior economia da África, à medida que o capital se desloca para longe de Joanesburgo.
Enquanto Joanesburgo enfrenta dificuldades financeiras e infraestrutura em ruínas, o crescimento na província do Cabo Ocidental, onde a Cidade do Cabo é responsável por cerca de 72% da produção, superou a média nacional em 2025. A cidade criou mais empregos do que qualquer outro grande centro no ano passado. No entanto, o boom econômico também elevou os preços dos imóveis e aprofundou a desigualdade social e a segregação.
Bairros historicamente da classe trabalhadora, como Bo-Kaap e Woodstock, por exemplo, estão sendo transformados pela chegada de migrantes abastados, nômades digitais e turistas, acelerando a gentrificação e afastando potenciais compradores e locatários locais.
“O emprego influencia a demanda por moradia, e a Cidade do Cabo tornou-se uma ‘vítima’ de seu relativo sucesso econômico”, afirmou John Loos, economista independente.
Mudanças regulatórias
As autoridades implementaram regulamentos municipais para proteger os moradores locais e reduziram as taxas e impostos cobrados sobre as residências em relação ao seu valor de mercado. O órgão de fiscalização de inteligência financeira da África do Sul também pediu aos corretores imobiliários que sejam extremamente vigilantes ao lidar com imóveis de alto valor, que são “reconhecidos internacionalmente como atraentes para criminosos”.
Além disso, as autoridades municipais pretendem aplicar tarifas comerciais a imóveis utilizados principalmente para aluguéis de curto prazo, à semelhança do que ocorre com hotéis e pousadas. Isso pode incluir as cerca de 27.500 unidades habitacionais listadas no Airbnb, mais do que o dobro do número registrado em Barcelona, Amsterdã e Nova York, de acordo com o agregador InsideAirbnb.
“Embora a Cidade do Cabo não esteja substituindo centros tradicionais de riqueza, como a Suíça, a Itália, Mônaco ou os Emirados Árabes Unidos, ela vem ganhando cada vez mais destaque nas conversas com clientes que se deslocam internacionalmente”, afirmou Julie Howard, sócia da equipe de clientes privados e tributários do escritório de advocacia Boodle Hatfield.
Ela citou o interesse de cidadãos britânicos que consideram uma mudança permanente e de sul-africanos que buscam retornar do Reino Unido após as recentes reformas tributárias no país.
Hoje, o mercado é caracterizado por “menos vendas, mas maior valor — o segmento de superluxo está apresentando um desempenho em níveis que nunca vimos antes”, afirmou Ross Levin, licenciado das operações da Seeff Property Group na Costa Atlântica e no City Bowl, observando que o preço médio de transferência dos imóveis na região havia aumentado cerca de 22% em relação ao ano anterior.
No entanto, a escassez de oferta fez com que as vendas anuais por unidade nessas áreas estivessem prestes a cair pela primeira vez em cinco anos, disse ele.
À medida que a Cidade do Cabo fica sem espaço para abrigar sua população em crescimento, tanto os ricos quanto os menos privilegiados estão se espalhando para fora da cidade. Milionários estão cada vez mais buscando, além dos limites da cidade, pequenas cidades ao longo da Whale Coast, a sudeste — região popular pela observação desses mamíferos em sua rota migratória das águas antárticas —, e na região vinícola do Cabo.
Por outro lado, as autoridades estão trabalhando para oferecer opções mais acessíveis aos moradores, e novos empreendimentos estão surgindo na periferia da cidade. As incorporadoras imobiliárias também estão apostando no potencial das chamadas “moradias no quintal”, ou microapartamentos, nas comunidades, embora sua localização distante dos locais de trabalho amplie ainda mais a desigualdade.
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