Bloomberg Línea — O Edifício Chopin, inaugurado em 1956 na Avenida Atlântica ao lado do Copacabana Palace, tem ao menos seis apartamentos à venda. O condomínio, dividido em três blocos com 12 andares e 60 unidades, é uma das referências do modernismo carioca e endereço de famílias tradicionais, artistas e figuras da sociedade brasileira.
O levantamento foi feito pela Bloomberg Línea com base em informações da Bossa Nova Sotheby’s International Realty, da Judice & Araujo, integrada à Forbes Global Properties desde abril, e das plataformas QuintoAndar e Lopes.
O total de apartamentos em oferta pode ser maior: no segmento de alto padrão, negociações diretas entre proprietários e potenciais compradores são comuns, e uma mesma unidade pode ser listada por múltiplas imobiliárias, no Brasil e no exterior, por vezes até a preços distintos, reflexo do piso de negociação de cada intermediário.
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A Bossa Nova Sotheby’s tem três unidades em carteira no Chopin: dois apartamentos laterais e uma cobertura, além de uma quarta em avaliação para eventual listagem, segundo revelou Mauro Maidantchik, gerente comercial da imobiliária no Rio de Janeiro, à Bloomberg Línea.
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Os preços variam de R$ 14.735 a R$ 33.673 por m², faixa que reflete andar, orientação, estado de conservação e planta. Todos os patamares do Chopin superam a média de venda em Copacabana, que o Quinto Andar estima em cerca de R$ 10.000 por m².
“Em ativos desse perfil, o preço por m² isolado não traduz completamente a formação de valor, porque cada unidade combina atributos muito particulares”, disse.
A Judice & Araujo representa uma cobertura tríplex frontal de 860 m², com cinco suítes, terraço panorâmico de 180° com piscina aquecida, ofertada por R$ 35 milhões, ou seja, cerca de R$ 40.700 por m², patamar acima da faixa declarada pela Bossa Nova Sotheby’s.
À Bloomberg Línea, Patricia Judice de Araujo Esteves, vice-presidente da empresa à frente da unidade da zona sul, descreve a motivação do proprietário como pessoal: com os filhos já casados e fora de casa, a família concluiu que o imóvel não correspondia mais ao uso cotidiano.
“O Chopin historicamente tem poucas ofertas. É um prédio muito consolidado, com perfil de moradores bastante estável e baixa rotatividade”, disse Esteves.
A imobiliária registra ainda um caso em que uma artista chegou a listar seu apartamento, mas optou pela locação, mas a executiva manteve o nome em sigilo.
Quem deixou o condomínio
A socialite Narcisa Tamborindeguy ajudou a popular o Chopin gravando vídeos em redes sociais em que aparecia com megafone na janela em dias de show, especialmente durante o Réveillon e grandes apresentações na Praia de Copacabana.
Proprietária de quatro unidades, ela colocou um de seus apartamentos para alugar após se transferir para Ipanema, onde comprou um apartamento de 600 m² com vista para o mar no também tradicional Cap Ferrat em frente ao posto 10, avaliado em cerca de R$ 48 milhões, informou a revista Veja Rio, no último dia 3 de junho.
Entre os que optaram pela venda está o músico Gilberto Gil, que colocou no mês passado à venda o apartamento de 344 m², no bloco de frente para o mar, no quarto andar, por cerca de R$ 12 milhões, conforme a Veja Rio. O músico e sua mulher, a empresária Flora Gil, moram no Chopin desde 2019 e, com a chegada de sete netos, o imóvel ficou pequeno para as reuniões de família, segundo a publicação.
Já a atriz Maitê Proença vendeu uma unidade em 2024 por cerca de R$ 4 milhões, segundo a Folha de S.Paulo. Na época, o condomínio custava R$ 2.831, e o IPTU tinha parcelas mensais de R$ 1.359. Quem alugou um apartamento no condomínio recentemente foi o humorista Fábio Porchat, que se mudou em abril, segundo o jornal O Globo.
Os três blocos do condomínio (Chopin, de frente para o mar, Prelúdio e Ballada, os dois laterais) têm perfis de preço distintos. Em geral, as unidades fora da carteira das imobiliárias do segmento de luxo estão nos blocos laterais, com preços por m² abaixo da faixa das unidades frontais.
Na plataforma QuintoAndar, há um apartamento lateral anunciado, com 300 m², três quartos, por R$ 3,78 milhões (R$ 12.600 por m²). Já a Lopes anuncia um apartamento no Ballada (bloco lateral externo) com 315 m², três quartos, por R$ 8,8 milhões (R$ 27.936 por m²).
“Um apartamento em andar mais alto, melhor preservado ou com atributos mais raros pode se comportar de maneira bastante diferente de uma unidade que demanda atualização”, observa Maidantchik.
Quem vende no Chopin pertence a perfis distintos: famílias em processo de inventário, proprietários que usavam o prédio como segunda moradia e casos de revisão de estilo de vida, segundo Maidantchik.
“O vínculo afetivo com o imóvel é forte, o que torna o processo de decisão de venda naturalmente mais lento e criterioso”, afirmou.
As duas imobiliárias descartam problemas estruturais ou deliberações condominiais como vetores das vendas. O volume em carteira em 2026 é comparável ao de 2025, segundo a imobiliária.
“Não há nada que sinalize uma saída coordenada ou um gatilho coletivo”, afirmou.
Maidantchik reconhece que alguns proprietários citam mudanças no uso da orla, como maior concentração de eventos em determinados períodos, mas associa isso a processos naturais de sucessão e revisão patrimonial.
“Coberturas e unidades frontais historicamente aparecem menos no mercado. Quando surgem, em geral estão ligadas a processos sucessórios ou a uma mudança real de projeto de vida do proprietário, não a uma urgência de venda”, relata o gerente da Bossa Nova Sotheby’s.
Perfil dos compradores
O comprador típico é brasileiro, mas o interesse estrangeiro cresce desde 2022. Americanos e europeus figuram com regularidade entre os contatos qualificados da Bossa Nova Sotheby’s, motivados por segunda residência e diversificação de patrimônio, segundo Maidantchik.
“O Chopin tem um apelo específico para esse público que vai além de apartamento em Copacabana: é um edifício com nome, história e reputação que transcende o mercado local”, destaca o profissional da Bossa Nova Sotheby’s.
A Judice & Araujo observa que o interesse estrangeiro pelo alto padrão carioca é estrutural, com oscilações conforme o contexto econômico e a projeção da cidade. Os Jogos Olímpicos de 2016 são citados como exemplo de como eventos de alcance global ampliam esse interesse no Rio.
Unidades frontais chegam a R$ 31 mil por m², conforme levantamento da Judice & Araujo, enquanto laterais registram média de R$ 16.200. Unidades com conservação mais defasada sofrem pressão de ajuste.
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“O comprador de alto padrão de hoje não aceita pagar preço de imóvel reformado por um apartamento que vai demandar obra. Isso cria pressão de desconto em casos específicos, não uma queda sistêmica”, disse Maidantchik.
O condomínio completa 70 anos em 2026 com reformas previstas: portarias, academia e 146 novas câmeras, entre outras melhorias, com entrega em outubro, conforme Marina Felfeli, síndica há cinco anos, ao O Globo.
O tempo médio de comercialização dos apartamentos está em torno de 12 meses, em linha com outros endereços no bairro, segundo o gerente da Bossa Nova Sotheby’s.
“Não se trata de um mercado de giro rápido, mas de um mercado em que o tempo de venda reflete a raridade do produto e a precisão necessária para encontrar o comprador certo”, concluiu ele.
CEP de presidente e magnata
A raridade tem raízes na própria história do prédio, batizado em homenagem ao compositor polonês Frédéric Chopin (1810-1849) e projetado pelo arquiteto Jacques Pilon, franco-brasileiro, com execução de Franz Heep, arquiteto alemão radicado no Brasil.
Pelo endereço (Av. Atlântica, 1782, Copacabana) passaram o presidente João Goulart e a primeira-dama Maria Teresa, o magnata da mídia Adolpho Bloch, fundador da revista Manchete, e o empresário Alfredo Saad, entre outros.
A construção exigiu a demolição de parte da Pedra Inhangá, rochedo adjacente ao Copacabana Palace, hoje operado pela rede Belmond, do grupo LVMH.
O projeto gerou uma disputa com Mariazinha Guinle, herdeira da família que controlava o hotel, que ameaçou erguer um muro para preservar a privacidade da piscina.
O impasse resultou em um acordo: moradores passaram a ter direito de usar as dependências do Palace mediante taxa diferenciada, conforme O Globo.
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