Bloomberg — O presidente argentino Javier Milei está tentando resolver a falta crônica de financiamentos imobiliários na Argentina, numa tentativa de revitalizar o setor da construção civil, que vem perdendo empregos, antes de sua campanha pela reeleição no ano que vem.
É um grande desafio em um país onde a maioria dos compradores de imóveis leva malas cheias de dinheiro para fechar uma transação. As vendas de imóveis com financiamento imobiliário dispararam no início da presidência de Milei, mas acabaram desaparecendo quando o governo gerou uma corrida à moeda no ano passado, em parte por meio do aumento das taxas de juros para mais de 100%.
O ministro da Economia, Luis Caputo, conversou com bancos e corretores nas últimas semanas sobre a criação de um fundo imobiliário no qual seis ou sete instituições financeiras reúnam capital que o governo poderia alavancar junto a instituições multilaterais em uma parceria público-privada.
Algumas dessas iniciativas são semelhantes aos fundos de investimento imobiliário (REITs, na sigla em inglês) dos EUA, com o objetivo de distribuir o risco e revitalizar o mercado imobiliário.
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Atualmente, o crédito hipotecário financia apenas cerca de 11% das compras de imóveis na cidade de Buenos Aires, uma queda em relação ao pico de 25% registrado no ano passado e muito abaixo dos 40% alcançados há cerca de oito anos, durante o governo do ex-presidente Mauricio Macri.
Alguns dos empréstimos hipotecários em dólares que bancos privados e corretores financiariam estão começando com taxas fixas de dois dígitos.
“Considerando o ponto de partida — que é um país sem crédito — qualquer coisa que surgir terá demanda”, disse Federico Gonzalez Rouco, economista da Empiria Consultores em Buenos Aires, observando que houve apenas 1.500 vendas respaldadas por hipotecas em maio, em um país com 46 milhões de habitantes. “Não estamos falando de um mercado em expansão.”
Os bancos privados argentinos há muito tempo enfrentam dificuldades para conceder empréstimos em grande escala, pois carecem de financiamento de longo prazo e de baixo custo. Eles também contam com poucos investidores institucionais dispostos a comprar ou absorver carteiras de hipotecas, o que deixa os credores com risco excessivo em seus próprios balanços patrimoniais.
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A iniciativa mais recente está em seus estágios iniciais, já que as emissões são limitadas, a liquidez é baixa e o financiamento está concentrado em prazos de vencimento muito curtos.
O maior credor atualmente é o estatal Banco de la Nación, que está oferecendo hipotecas a taxas artificialmente baixas, em torno de 6%, abaixo das taxas tradicionais de hipotecas nos EUA, que atualmente estão em 6,5%.
“O crédito hipotecário na Argentina ainda está apenas começando a engatinhar. Ele ainda não começou a andar de verdade”, disse José Rozados, diretor da Reporte Inmobiliario, uma consultoria imobiliária local. “O maior gargalo hoje é o financiamento bancário.” A maioria dos depósitos bancários na Argentina está concentrada em depósitos a prazo fixo com menos de 60 dias.
Essa é uma questão fundamental para a agenda econômica de Milei rumo às eleições presidenciais do próximo ano, já que o desemprego está em alta e os setores tradicionais estão em declínio. O setor de construção civil da Argentina, um dos principais geradores de empregos, perdeu 60 mil postos de trabalho formal, ou 14% do total, desde que Milei assumiu o cargo, quando ele cortou drasticamente os gastos com obras públicas. Pesquisas do governo mostram que as empresas do setor de construção também pretendem demitir mais do que contratar nos próximos meses.
Revitalizar o mercado hipotecário argentino seria um primeiro passo. Nos primeiros cinco meses do ano, o número de vendas de imóveis com financiamento hipotecário caiu mais de 37% em comparação com o mesmo período de 2025, segundo a associação de cartórios da cidade.
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“A demanda por moradia existe, mas precisa de financiamento acessível para se transformar em transações reais”, disse Magdalena Tato, presidente da instituição.
Para resolver isso, executivos bancários e Caputo estão considerando opções, incluindo um fundo administrado pela Agência Nacional de Seguridade Social (Anses) da Argentina, conhecido como FGS, segundo pessoas com conhecimento direto das negociações, que pediram para não serem identificadas enquanto as conversas continuam. Outra opção é o Fundo de Assistência Trabalhista, criado por uma reforma de Milei neste ano e destinado a facilitar o pagamento de indenizações trabalhistas.
O governo quer que parte da solução venha das corretoras de mercado, conhecidas localmente como Alycs, e de seus fundos fechados.
“Há uma oportunidade de crescimento nos mercados de capitais, especialmente com empréstimos denominados em dólares”, afirmou Caputo em um evento em Buenos Aires na semana passada. “Estou sugerindo aos bancos e corretores que criem um fundo imobiliário, que reúnam seis ou sete deles, e eu posso triplicar ou quadruplicar esse valor com financiamento de organizações multilaterais.”
Os bancos privados também propuseram ferramentas que já haviam sido sugeridas no passado, mas nunca implementadas, como os swaps de taxa de juros. Mas a via preferida pelo governo é utilizar uma estrutura público-privada apoiada por organizações multilaterais.
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O tipo de solução que Caputo está promovendo já está começando a surgir, embora em escala muito menor. Corretoras argentinas como Allaria, IEB e Bull Market estão explorando, lançando ou oferecendo produtos vinculados ao mercado imobiliário amplamente semelhantes aos REITs.
Por trás dessa demanda incipiente está a busca por rendimentos mais elevados. Os investidores percebem que os ativos financeiros argentinos já registraram forte alta, enquanto o mercado imobiliário ficou para trás. Nos últimos anos, muitos títulos e ações dobraram de valor em dólares. Os preços dos imóveis, por outro lado, subiram não mais do que cerca de 10% em dólares.
Para os corretores, essa lacuna representa uma oportunidade — embora a maioria ainda esteja elaborando programas que exigem que os compradores paguem por conta própria a maior parte do valor do imóvel, ao contrário do que ocorre em mercados mais desenvolvidos.
Por exemplo, o fundo Lendar, da Allaria, capta recursos de pessoas físicas e os utiliza para financiar empréstimos hipotecários denominados em dólares, administrados pela corretora imobiliária Remax. A hipoteca forneceria até 35% do valor do imóvel em dólares, a uma taxa de juros de 12,5%. Para os investidores, o fundo oferece retornos próximos a 9% ao ano, acima dos rendimentos de muitos títulos corporativos.
O IEB REIT Ciclo Nova segue um caminho diferente. Ele permite que pequenos poupadores tenham exposição ao mercado imobiliário sem comprar um imóvel diretamente. O fundo adquire imóveis, os aluga e distribui a renda e a valorização potencial aos investidores, que podem entrar com apenas US$ 1.000, em vez de precisarem de pelo menos US$ 150 mil para comprar uma casa em Buenos Aires.
“Este é um segmento que está apenas começando nos mercados de capitais da Argentina”, disse José Luis Pavesa, diretor comercial da Bull Market Brokers. “São emissões relativamente pequenas e ativos ainda bastante ilíquidos.”
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