Bloomberg — Trabalhadores de Lower Manhattan lotam restaurantes como Crown Shy e Manhatta no jantar, e é quase impossível conseguir uma reserva no bar de coquetéis Dead Rabbit. O Perelman Performing Arts Center, no World Trade Center, recebe produções de alto nível, entre elas a primeira montagem do musical vencedor do Tony Cats: The Jellicle Ball. E, nos fins de semana, o parque The Battery fica cheio de famílias e turistas.
É uma realidade muito diferente daquela do centro financeiro que existia até mesmo antes dos ataques terroristas de 11 de setembro de 2001, que destruíram as Torres Gêmeas e mataram quase 3.000 pessoas.
Mas, nos 25 anos desde a tragédia, Lower Manhattan não apenas se recuperou: deixou de ser um distrito comercial que se esvaziava depois do expediente para se transformar em um polo de moradia, cultura e vida noturna, ao mesmo tempo que ganhou uma nova geração de torres de escritórios.
“Quando você anda pelas ruas e vê crianças em seus patinetes e pessoas passeando com os cachorros, sabe que foi bem-sucedido”, disse Bill Rudin, copresidente executivo da imobiliária Rudin, cuja família possui imóveis no centro de Manhattan há décadas e ajudou a impulsionar uma das primeiras iniciativas para diversificar a região antes do 11 de Setembro.
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Lower Manhattan ganhou quase 25.000 unidades residenciais desde o 11 de Setembro, afirmou o controlador do Estado de Nova York, Thomas DiNapoli, em relatório divulgado nesta semana, e sua população mais que dobrou.
A força de trabalho também se diversificou: os serviços financeiros, que ainda em 2009 respondiam por quase metade do espaço ocupado na região, representam hoje 25%, segundo a CBRE.
Empresas como Spotify, Uber e Scale AI ocupam arranha-céus construídos depois dos ataques.
A transformação enfrentou turbulências e, em alguns momentos, chegou a ser colocada em dúvida — interrompida pela crise financeira de 2008, pelas inundações provocadas pela supertempestade Sandy e pelo esvaziamento em massa dos escritórios durante a pandemia de covid-19, que ameaçou o próprio modelo baseado no deslocamento diário de trabalhadores para um distrito comercial densamente ocupado.
As novas e reluzentes torres de Hudson Yards e Midtown também atraíram muitas empresas em busca de espaço.
Agora, porém, a locação de escritórios no centro de Manhattan cresce no ritmo mais acelerado desde antes da pandemia.
Antigas torres bancárias, como 55 Broad St. e 25 Water St., foram convertidas com sucesso em residências. Os moradores podem comprar alimentos em estabelecimentos que vão do Eataly à Target ou comer em unidades de instituições nova-iorquinas como Sant Ambroeus e P.J. Clarke’s.
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No ano passado, 340 apartamentos em condomínios foram vendidos no distrito financeiro, a um preço mediano de US$ 1,3 milhão, segundo a empresa de dados imobiliários StreetMatrix.
Em 2000, foram apenas 32 negócios, com preço mediano de US$ 485.000. O aluguel mediano, por sua vez, quase dobrou, para US$ 5.050.
“O centro continua em transformação e continua melhorando”, disse Mary Ann Tighe, CEO da CBRE para a região dos três estados, que cuidou de boa parte da locação dos escritórios no complexo do World Trade Center.
Ela lembra que, mesmo antes do 11 de Setembro, o centro era um mercado voltado principalmente a empresas financeiras, órgãos públicos e escritórios de advocacia que os atendiam, praticamente sem outras comodidades.
“Eu tinha uma amiga que morava no centro e precisava juntar as roupas para lavar a seco e levá-las até Midtown para conseguir fazer o serviço”, disse. “Havia pouquíssimos serviços básicos no centro.”
Para Christina Roccos, designer de interiores que se mudou para o Distrito Financeiro há 18 anos, a paisagem mudou completamente. Quando chegou, havia relativamente poucos edifícios residenciais, e famílias com crianças costumavam se conhecer por meio das poucas escolas existentes na região.
Mãe de três filhos, ela criou anos atrás um grupo de WhatsApp com pais da pré-escola para ajudar a formar um senso de comunidade; um dos grupos hoje reúne 1.000 integrantes.
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Pela manhã, passeia com os cachorros perto da Fosun Plaza, na Liberty Street, e aprecia a arte pública, compra presunto cru e mortadela no Eataly e busca flores e produtos de limpeza no Jubilee Marketplace, na John Street.
“Não preciso sair do bairro”, disse.
Um plano antigo
As raízes da transformação de Lower Manhattan surgiram bem antes de 2001. Em 1990, Rudin considerava tão ruins as perspectivas financeiras do 55 Broad St., pertencente à sua empresa, que queria desativar o edifício.
O banco de investimento Drexel Burnham Lambert, que ocupava cerca de 75% da torre, havia quebrado. O crash da bolsa de 1987 e a retração econômica que veio depois cobraram um preço alto; cerca de um terço dos 9,3 milhões de metros quadrados de espaço comercial da região estava vazio.
Em 1995, Rudin e outros líderes empresariais haviam criado a Downtown Alliance, um dos maiores distritos de melhoria comercial da cidade, e o 55 Broad St. foi reformulado com foco em empresas de tecnologia.
A mudança fazia parte de um plano para a região elaborado por Carl Weisbrod, que havia participado da revitalização da 42nd Street. Seu objetivo era aproveitar a rede de transportes e a infraestrutura do centro para criar um bairro vibrante e menos dependente do setor financeiro, e as conversões de imóveis eram parte fundamental dessa visão.
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“O que começamos a fazer nos anos anteriores ao 11 de Setembro foi reconhecer que aquela era de um bairro unidimensional já não era mais adequada”, disse Weisbrod. “Cada vez mais, as cidades e as pessoas exigiam bairros de uso misto, e foi isso que começamos a fazer.”
Os ataques terroristas tornaram esse esforço muito mais urgente e acrescentaram uma enorme complexidade financeira, logística e emocional.
O incorporador Larry Silverstein, que havia assinado um contrato de arrendamento de 99 anos do complexo do World Trade Center poucas semanas antes dos ataques, passou anos envolvido em disputas judiciais com seguradoras. Reconstruir o próprio complexo exigia erguer estruturas sobre linhas de metrô e do sistema PATH que permaneciam em operação.
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Ao mesmo tempo, as autoridades precisavam conciliar o desejo de revitalizar uma parte fundamental da cidade com a necessidade de homenagear as vítimas.
“Precisava ser um solo sagrado, mas também parte de uma cidade viva — um lugar que honrasse o que foi perdido e, ao mesmo tempo, ajudasse a trazer nova vida para Lower Manhattan”, disse Scott Rechler, que comanda a imobiliária RXR e ajudou a supervisionar a reconstrução do World Trade Center quando foi vice-presidente da Port Authority of New York and New Jersey.
Havia também a questão da segurança. Logo após os ataques, o centro ficou coberto de destroços e poeira potencialmente nociva.
Documentos divulgados nesta semana mostram que autoridades avaliavam possíveis responsabilidades legais relacionadas à exposição a partículas tóxicas à medida que as pessoas voltavam à região.
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O World Trade Center também havia sido alvo de terroristas duas vezes em menos de uma década, o que obrigava os empregadores a enfrentar o medo dos funcionários de voltar a trabalhar no local.
“Fiz centenas de visitas, se não mais, percorrendo os prédios com empresas”, disse Tighe, da CBRE. “E o que ouvi de executivo após executivo foi: ‘Sabe, minha mulher não se sentiria segura se eu trabalhasse neste prédio.’”
Michael Bloomberg*, eleito prefeito de Nova York dois meses depois dos ataques, defendeu a reconstrução da região como “uma comunidade para o mundo morar, trabalhar e visitar”. Dan Doctoroff, seu vice-prefeito para desenvolvimento econômico e reconstrução, ajudou a liderar os esforços da prefeitura, com planos para ampliar a oferta de moradias, escolas e parques.
(*Michael Bloomberg é fundador e acionista majoritário da Bloomberg LP, controladora da Bloomberg News, e presidente do 9/11 Memorial & Museum e do Perelman Performing Arts Center.)
Grupos comunitários também se uniram para ajudar na recuperação. Julie Menin, que preparava um estande para uma feira de restaurantes na praça do World Trade Center em 12 de setembro de 2001, criou a Wall Street Rising para trabalhar pela recuperação do centro, apoiar pequenos negócios e promover instituições culturais. Hoje, ela preside o Conselho Municipal de Nova York.
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“As pessoas diziam: ‘Ninguém vai querer trabalhar em Lower Manhattan novamente’, e provamos que estavam erradas”, disse Menin. “Quando você vê o sucesso da comunidade de Lower Manhattan e sua capacidade de reconstrução, é incrível.”
Em 2024, a população de Lower Manhattan — incluindo Tribeca e o Distrito Financeiro — chegou a 70.761 habitantes, ante pouco mais de 32.440 em 2000, segundo o relatório do controlador estadual. A região passou a concentrar 4,3% de todos os moradores de Manhattan, ante 2,1% antes dos ataques.
Escolas e restaurantes
Andrea Scotto, moradora do Distrito Financeiro há 17 anos, acompanhou a transformação de uma região “deserta” depois das 18h e sua recuperação após a supertempestade Sandy, em 2012.
Ela se lembra de ficar uma semana sem energia elétrica e de precisar caminhar até o trabalho em Midtown e tomar banho na casa de uma amiga depois da tempestade. Hoje, aprecia o clima de bairro do centro.
“É bom para as famílias”, disse Scotto nesta semana, enquanto observava seu filho brincar nos jatos d’água do Imagination Playground. “Há playgrounds, boas escolas, espaços abertos, o Seaport fica logo ali. Ainda há muitos bons lugares para comer.”
O marido dela é dono de bares na região, e os dois aproveitaram a retomada. Scotto, porém, também observa que os preços estão expulsando restaurantes do bairro, enquanto famílias não conseguem pagar “refeições de US$ 100 por pessoa”.
Restaurantes como o Harry’s, que atendia principalmente o público de Wall Street nas décadas de 1970 e 1980, hoje veem seu longo balcão e suas mesas propícias a reuniões de negócios ocupados por uma clientela mais diversificada e jovem.
“Não é Wall Street, mas ainda é”, disse Peter Poulakakos, filho de Harry. “A energia é divertida. Muitos dos jovens são profissionais de Wall Street ou trabalham com IA, arquitetura, design.”
O espírito empreendedor da família Poulakakos ajudou a expandir o império do Harry’s, que agora inclui o Ulysses, conhecido pelo happy hour na Stone Street, e o Dead Rabbit, na Water Street.
Investimentos no Seaport, Battery Park City, Brookfield Place e no shopping Westfield World Trade Center aumentaram a vitalidade da região, onde há “muita gente inteligente prestando atenção ao centro”, disse Poulakakos.
Eli Doroshow, de 26 anos, mora na região há dois e disse que pessoas de sua idade não consideram necessariamente o Distrito Financeiro tão descolado quanto outras partes da cidade, mas ele gosta do fato de o bairro ser menos agitado e de morar a poucos passos da estação de metrô Fulton Street. Nascido em Washington, D.C., ele também passou a valorizar a proximidade com o local onde ficava o World Trade Center.
“As áreas rebaixadas onde ficavam os antigos prédios me emocionam muito”, disse Doroshow. “Ali me sinto realmente conectado a Nova York, embora não seja daqui. Não sou nova-iorquino. Sinto o peso daquele lugar.”
A chegada de moradores criou demanda por novos serviços que seriam difíceis de imaginar no antigo distrito financeiro.
Cerca de uma década atrás, o incorporador Billy Macklowe converteu um edifício de escritórios no 156 William St. em um complexo médico, com centro de diagnóstico por imagem e consultórios afiliados à Weill Cornell Medicine e ao NewYork-Presbyterian. A proximidade do hospital tornou o investimento atraente, disse ele, assim como a mudança no perfil demográfico do centro.
Macklowe também aposta no boom residencial e converte um edifício de escritórios da década de 1920, perto da Broadway e da Reade Street, em Tribeca, em cerca de 170 apartamentos de alto padrão para locação, com espaço de coworking, sala de projeção, simulador esportivo e área para banho de animais de estimação. O aumento da oferta de novas residências não o preocupa.
“Nova York provou repetidas vezes que existe uma profundidade quase infinita na demanda por imóveis para locação”, disse Macklowe.
Na década de 1990, “as pessoas iam morar no centro por uma questão econômica, não por uma escolha de estilo de vida. Agora que você vê esses prédios conseguindo aluguéis excelentes, eles são empolgantes, novos e divertidos; virou uma escolha de estilo de vida.”
Tighe, da CBRE, vê o risco de o pêndulo ir longe demais. Com incorporadores cada vez mais interessados em converter escritórios em residências e pouca oferta nova de escritórios prevista além do futuro 2 World Trade Center, Lower Manhattan pode acabar com escassez de espaços de trabalho de qualidade, disse.
Assim como no restante da cidade, muitos prédios antigos têm dificuldade para encontrar interessados. Espaços de padrão mais elevado, como o Brookfield Place, um conjunto de torres de escritórios na extremidade oeste de Lower Manhattan, estão movimentados.
O complexo tem mais de 90% de sua área alugada, segundo Ben Brown, copresidente da divisão imobiliária da Brookfield.
Brown acredita que os escritórios do centro ficarão cada vez mais atraentes à medida que a nova oferta de apartamentos impulsionar mais opções culturais e os investimentos públicos para proteger a região de futuras inundações melhorarem os parques à beira d’água. Diversas linhas de metrô da cidade passam pelo centro, um legado da história do bairro como polo comercial que não pode ser reproduzido em outro lugar.
“Em algum momento, começaremos a ver uma equação econômica que justifique novas construções”, disse. “Estamos bem perto disso.”
Apesar de todas as mudanças, o centro permaneceu um reduto do setor financeiro. O Citigroup transferiu sua sede de Midtown para a Greenwich Street, dez quarteirões ao norte do World Trade Center, enquanto o Goldman Sachs permaneceu no centro ao se mudar para o 200 West Street.
Empresas de trading e investimentos também se instalaram na região, entre elas a Hudson River Trading, no 3 World Trade Center, e a Capstone, fundada por Paul Britton, no 7 World Trade Center. A Moody’s e o escritório de advocacia WilmerHale também ocupam esse edifício.
A American Express decidiu no início deste ano transferir sua sede para o 2 World Trade Center, o que permitiu à Silverstein Properties iniciar a construção da última grande torre de escritórios planejada para o local dos ataques.
Rudin, que se lembra de ter ligado para o então CEO da AmEx, Ken Chenault, depois do 11 de Setembro para pedir que mantivesse a empresa no centro, disse que a nova sede é “a cereja do bolo” para a região.
Rudin citou como sinais dessa evolução constante o modelo de conversão de escritórios que passou a ser replicado em várias partes do mundo, as novas comodidades e atrações como o Mercer Labs e o Balloon Museum.
“Tudo vai se somando, passo a passo”, disse. “Infelizmente, são necessários 25 anos e muito trabalho para conseguir o reconhecimento que isso merece.”
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