Bloomberg — Os custos crescentes e os limites aos aumentos de aluguel têm causado prejuízos a muitos investidores no mercado imobiliário residencial de Nova York. Entre eles está o terceiro homem mais rico do mundo.
O cofundador do Google, Sergey Brin, vendeu sua participação em um fundo imobiliário de Nova York por uma fração do valor original no ano passado, depois que suas apostas em apartamentos com aluguel estabilizado deram errado.
A Amphitheatre, uma entidade afiliada a Brin, vendeu as ações do fundo — que detém cerca de 5.900 imóveis — de volta à sua gestora, a A&E Real Estate, de acordo com documentos apresentados em dezembro.
“A A&E comprou a participação de um de nossos investidores de longo prazo, que estava disposto a aceitar seis centavos por dólar sobre seu investimento inicial em ações para se desfazer de sua participação no setor multifamiliar da cidade de Nova York”, afirmou um representante da A&E em comunicado.
O family office de Brin não respondeu a um pedido de comentário.
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A eleição do prefeito Zohran Mamdani, cuja campanha teve como foco a redução do custo de vida dos nova-iorquinos, aumentou a pressão sobre os proprietários de imóveis.
O Conselho de Diretrizes de Aluguel da cidade votou na quinta-feira pelo congelamento dos aumentos nos cerca de 1 milhão de apartamentos com aluguel estabilizado da cidade, uma das principais bandeiras da campanha de Mamdani para 2025.
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Mas as dificuldades da A&E começaram muito antes deste último revés. Assim como muitos proprietários, a empresa enfrentou novas restrições à capacidade de aumentar os aluguéis após a aprovação de uma legislação em 2019.
A pandemia, por sua vez, tornou mais difícil cobrar os pagamentos dos inquilinos, enquanto os custos de financiamento e os prêmios de seguro subiram acentuadamente.
A empresa enfrentou execução hipotecária em dezenas de prédios de apartamentos e tornou-se alvo de ativistas de inquilinos e de advogados da agência local de habitação, que a processaram por causa das condições de moradia em suas propriedades, incluindo mofo e percevejos.
A Universidade da Califórnia informou no ano passado que havia reduzido em 50% o valor de um investimento de US$ 115 milhões no fundo da A&E. A administradora imobiliária também atraiu o escrutínio de Mamdani, que, em janeiro, a criticou por “crueldade flagrante” contra os inquilinos e por um histórico de violações.
Em seu comunicado, a A&E afirmou que os desafios enfrentados pelos proprietários de apartamentos com aluguel estabilizado decorrem, em grande parte, da legislação de 2019, que restringiu a capacidade dos proprietários de arcar com os custos dos reparos necessários nos prédios.
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A empresa registrou um aumento nas despesas operacionais de mais de 78% na última década, superando em muito o crescimento dos aluguéis, afirmou. Atualmente, a A&E acumula atrasos no valor de US$ 84 milhões em aluguéis não pagos.
“O fato simples e profundamente preocupante para os locatários é que o capital institucional – tanto investidores de capital quanto credores – está fugindo do setor de apartamentos com aluguel estabilizado da cidade de Nova York”, afirmou o representante da A&E. “Eles entendem que Nova York está em um ciclo vicioso.”
Os registros públicos não revelam quanto Brin, de 52 anos, investiu na A&E, qual porcentagem do fundo ele detinha ou quanto a A&E pagou para recomprar sua participação.
O valor bruto de sua participação nos imóveis era de aproximadamente US$ 79 milhões, segundo os registros. Brin possui um patrimônio líquido de US$ 268 bilhões, de acordo com o Índice de Bilionários da Bloomberg.
Várias ações judiciais
A A&E foi fundada em 2011 por John Arrillaga, Wendy Eisenberg e seu marido, Douglas Eisenberg. Arrillaga tem raízes no Vale do Silício, onde seu pai tornou-se bilionário desenvolvendo escritórios corporativos para empresas como a Apple e o Google.
A empresa se expandiu rapidamente, com foco em moradias para inquilinos de classe média. Em 2021, ela já administrava mais de 15.000 apartamentos, tornando-se uma das maiores administradoras imobiliárias da cidade, com um portfólio que variava de imóveis com 10 unidades para aluguel a amplos complexos de apartamentos no Harlem e em Kew Gardens Hills.
Mas as dificuldades se acumularam. No início de 2025, o Wells Fargo, atuando como administrador fiduciário para investidores em títulos lastreados em hipotecas comerciais, iniciou um processo de execução hipotecária contra a A&E referente a um empréstimo de US$ 506 milhões. Um representante do Wells Fargo se recusou a comentar.
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A A&E também acabou na mira das autoridades de Nova York. O Departamento de Preservação e Desenvolvimento Habitacional da cidade processou a empresa repetidamente, alegando que alguns de seus apartamentos apresentavam mofo perigoso, percevejos, tinta com chumbo descascada e canos quebrados.
Um representante da A&E afirmou que a empresa investiu mais de US$ 800 milhões para substituir caldeiras, melhorar elevadores e realizar outras melhorias de capital em seus prédios, muitos dos quais se encontravam em estado de degradação quando foram adquiridos.
A empresa sanou 35.000 infrações imobiliárias, muitas das quais datavam de antes da aquisição dos imóveis. Além disso, tem trabalhado com os credores para garantir prorrogações e modificações nos empréstimos.
Em janeiro, a prefeitura anunciou um acordo de US$ 2,1 milhões envolvendo propriedades da A&E para resolver casos de assédio aos inquilinos e condições perigosas em 14 prédios.
Por volta da mesma época, o Defensor Público Jumaane Williams classificou os executivos da A&E como os dois “piores” proprietários de imóveis de Nova York devido à sua gestão de 60 edifícios. A A&E detinha 41 desses edifícios por meio do fundo no qual Brin investiu.
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