Bloomberg Línea — Os indivíduos com alto patrimônio líquido na América Latina passaram a priorizar ativos imobiliários para a proteção patrimonial em segmentos como o residencial de luxo, ativos logísticos e industriais e terrenos com potencial de desenvolvimento, segundo a empresa de serviços imobiliários corporativos JLL.
Para os grandes investidores, esses ativos oferecem uma combinação de liquidez, valorização do capital e geração de renda passiva, de acordo com a consultoria.
“Os ativos imobiliários são, historicamente, um meio de proteção do patrimônio em toda a América Latina”, afirmou Rodrigo Torres, diretor de Consultoria de Pesquisa da JLL, à Bloomberg Línea. “No entanto, pessoas com alto patrimônio líquido dão preferência a destinos estratégicos como o Panamá e o Uruguai na região, bem como o sul da Flórida e Madri internacionalmente”.
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Ele explicou que esses mercados oferecem a vantagem de permitir a diversificação dos investimentos em jurisdições com menor correlação em relação aos países onde a riqueza é gerada.
Os fatores fundamentais que sustentam o apelo do setor permanecem sólidos em vários mercados-chave da América Latina: déficit habitacional significativo, crescimento da classe média urbana, mudanças demográficas e preferências geracionais pelo aluguel, além da urbanização contínua nas principais cidades.
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Segundo Torres, esses fatores mantêm vivo o interesse institucional, embora “com expectativas mais realistas” em relação aos riscos macroeconômicos e regulatórios, bem como aos prazos para o desenvolvimento e a consolidação do mercado.
Na categoria de investimentos voltados para a geração de riqueza e o desenvolvimento operacional, destacam-se, sobretudo, os incorporadores chilenos de shopping centers que expandiram suas operações na região, bem como grupos econômicos da América Central que, mais recentemente, realizaram investimentos significativos nos países andinos.
No segmento de pessoas com alto patrimônio, a JLL afirma que o segmento multi-family representa um caso específico.
“Embora ofereça grande potencial como veículo de investimento, seu desenvolvimento exige capacidades operacionais especializadas e experiência em gestão de ativos em grande escala”, segundo Torres.
Por esse motivo, “a atividade nesse setor tende a se concentrar em empresas institucionais com trajetória comprovada tanto em nível regional quanto global, mais do que em investidores individuais de alto patrimônio”.
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Ele destaca que essa dinâmica semelhante é observada nos investimentos no setor hoteleiro, onde a operação constitui o componente essencial para a geração de valor.
Segundo Torres, “o sucesso no setor depende de se contar com expertise especializada em gestão hoteleira e capacidade de negociar acordos equilibrados com operadores reconhecidos”.
Além disso, ele considera fundamental desenvolver uma tese de investimento baseada em análises sólidas do mercado, da localização e do segmento-alvo.
Esses requisitos limitam a participação de investidores individuais e favorecem grupos com experiência específica no setor.
Apetite institucional
A JLL explica que os investidores institucionais estão concentrando seu interesse em segmentos específicos que combinam fundamentos sólidos com perfis atraentes de risco-retorno.
Por exemplo, os ativos logísticos de primeira linha localizados próximos a grandes aglomerações urbanas continuam liderando as preferências, impulsionados pela consolidação do e-commerce e pela necessidade de otimizar as cadeias de distribuição last mile.
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Da mesma forma, os escritórios de classe A representam outro segmento com demanda crescente, especialmente aqueles com certificações de sustentabilidade e comodidades modernas que atendem às novas dinâmicas de trabalho.
Em particular, a JLL destaca que a demanda por escritórios registrou um aumento significativo em um contexto de oferta limitada.
A incerteza quanto à demanda futura durante e após a pandemia, combinada com altas taxas de juros, resultou em uma contração acentuada do pipeline de empreendimentos nos últimos cinco anos. “Pouquíssimos edifícios novos entraram no mercado durante esse período”.
De acordo com o analista da JLL, essa restrição na oferta preparou o terreno para uma recuperação robusta.
As taxas de vacância caíram para os níveis mais baixos da última década em vários mercados-chave da região, com destaque para casos como os de Lima e Bogotá.
Paralelamente, os aluguéis dos imóveis de classe A estão registrando aumentos acima da inflação, refletindo a concorrência por espaços de qualidade em um mercado com oferta limitada.
No setor hoteleiro, o interesse concentra-se em ativos localizados em destinos resilientes que combinam fluxos de demanda corporativa e turismo de lazer, reduzindo a sazonalidade e a volatilidade das receitas.
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Os terrenos com potencial para o desenvolvimento de data centers estão se tornando um segmento particularmente atraente no México, no Brasil e no Chile, com oportunidades ainda em fase inicial na Colômbia e na Argentina.
Esse interesse seria uma resposta ao crescimento exponencial da demanda por infraestrutura digital e armazenamento em nuvem na região.
Por fim, os empreendimentos de uso misto estão atraindo bastante atenção tanto de investidores quanto de usuários finais. “Esses projetos oferecem vantagens como diversificação de receitas, sinergias entre usos complementares e resiliência operacional diante de mudanças nos padrões de consumo e de trabalho”, segundo Torres.
Situação econômica
Para a JLL, o impacto das atuais condições macroeconômicas apresenta variações significativas em nível regional, embora os custos de desenvolvimento constituam um denominador comum.
“O aumento contínuo dos preços dos terrenos urbanos, aliado ao aumento dos custos de construção e dos materiais, reduziu significativamente as margens de lucro das incorporadoras em toda a região”, explicou Torres.
Em mercados como o Brasil, o México e a Colômbia, as altas taxas de juros continuam representando uma barreira adicional significativa.
Ele destacou que esse efeito é duplo, pois, por um lado, encarece diretamente o financiamento de projetos e, por outro, torna os instrumentos financeiros alternativos mais atraentes em termos de retorno ajustado ao risco, desviando o capital que antes fluía para o setor imobiliário.
Além disso, ele afirma que a complexidade regulatória acrescenta mais um nível de diferenciação entre os países.
Ele cita o exemplo do México, onde os processos de obtenção de autorizações e licenças são particularmente complexos, tanto no âmbito federal quanto no municipal.
“Essa burocracia não só constitui uma barreira à entrada de novos participantes, como também prolonga substancialmente os prazos de execução dos projetos, prejudicando os retornos esperados ao alongar o período entre o investimento inicial e a geração de fluxos”, afirmou.
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