Bloomberg Línea — Seis anos após o início da pandemia de covid-19, o regime de trabalho presencial se consolidou novamente nas empresas brasileiras – e o mercado imobiliário de escritórios já reflete a mudança em seus indicadores.
São Paulo, maior mercado corporativo do país, registrou em 2025 seu segundo melhor resultado dos últimos cinco anos em absorção líquida, que mede a diferença entre o total locado e o devolvido.
Foram 289.000 metros quadrados absorvidos no ano passado de acordo com dados da CBRE, consultoria global de referência no mercado imobiliário comercial e a maior do Brasil no setor.
“Houve um represamento de demanda de empresas que cresceram na pandemia e não estavam buscando escritórios devido ao home office. É um movimento que desaguou nos últimos dois anos, com as companhias voltando a locar espaços”, afirmou Edson Ferrari, vice-presidente da CBRE Brasil, em entrevista à Bloomberg Línea.
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O Nubank foi o último caso emblemático desse movimento. A fintech manteve por cinco anos um dos modelos mais flexíveis do mercado, com exigência de apenas uma semana de trabalho presencial a cada três meses. No final do ano passado, o banco digital anunciou uma mudança gradual para o modelo híbrido que começou com uma forte movimentação no mercado de escritórios.
A empresa fez uma das maiores locações do último ano ao ocupar 14.957 m² no edifício Capote 210, em Pinheiros, a poucos metros da atual sede. Na esteira dessa locação, a região de Pinheiros registrou a maior redução de vacância da cidade no ano passado, com uma queda de 14,4 pontos percentuais segundo levantamento da consultoria Binswanger.
Ainda assim, o movimento de retomada dos espaços ainda não foi suficiente para elevar o apetite do investidor pelo real estate corporativo.
O segmento tem apenas 18% de interesse de alocação de investidores este ano na América Latina, contra 40% do setor de logística, que segue sendo o mais desejado da região. Os dados são da pesquisa Investor Sentiment Survey da CBRE, adiantada com exclusividade à Bloomberg Línea.
“A volta para o escritório está sacramentada e vemos preços cada vez melhores, com o segmento ganhando tração nos próximos anos. Mas os fundos estavam sobrealocados no setor quando veio a pandemia. Então, observamos primeiro a queda da vacância antes que o investimento volte, o que ainda pode levar algum tempo”, avaliou Ferrari.
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O diagnóstico é reforçado por levantamentos de pares do setor, que também observaram uma queda no número de projetos liderados pelos investidores de real estate. O resultado é um enxugamento do número de estoques e queda na taxa de vacância da cidade.
Relatório da consultoria Cushman & Wakefield estima que a adição de novo estoque classe A em 2025 foi limitada e concentrada em poucos mercados, “confirmando um ciclo de desenvolvimento cauteloso”. A cidade de São Paulo adicionou 49.908 m² de escritórios classe A no último ano nos cálculos da Cushman, 35% menos do que os 76.718 m² apurados em 2024.
Já a consultoria Newmark estimou que o crescimento de 15,9% dos estoques foi abaixo da expectativa para o ano, chegando ao nível mais baixo desde 2012. Como consequência, houve uma crescente valorização do preço médio de escritórios na cidade, que subiu 4% na comparação anual, para R$ 115,2 mensais por metro quadrado ao final de 2025.
No levantamento da Cushman, o preço em São Paulo segue sendo o mais caro da América Latina, em torno de US$ 26,3 (aproximadamente R$ 137,6) por metro quadrado ao mês – uma alta de 20% no acumulado de 2025.
“A tendência de preços ao longo de 2025 confirma um cenário no qual os ajustes de alta se concentraram em mercados e regiões com fundamentos mais sólidos, enquanto, naqueles com maior disponibilidade, os valores tenderam a se estabilizar ou a se ajustar de forma mais gradual”, informou o relatório.
As regiões mais buscadas da capital paulistana estão em torno do eixo financeiro, especialmente ao redor das Avenidas Brigadeiro Faria Lima e Juscelino Kubitschek. Dados da consultoria Binswanger apontam que a escassez e os preços podem ser ainda maiores nestes eixos premium.
O eixo financeiro da cidade encerrou o ano com vacância de apenas 9,2%, e o preço médio pedido ultrapassou R$ 200/m² mensais. Entre os locais mais disputados da Faria Lima, os contratos de locação chegam ao preço de R$ 420/m² por mês.
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Impacto da IA nos escritórios
Apesar da tendência positiva para o mercado de escritórios, um fator que preocupa globalmente os investidores é o impacto que a inteligência artificial pode ter nesse mercado. O grande temor é que a IA seja responsável por demissões em massa de funcionários e diminua a necessidade das companhias por espaço corporativo.
A CBRE foi um dos casos mais emblemáticos do chamado “IA scary trade” em fevereiro: as ações da empresa desabaram 20% na bolsa no acumulado de dois pregões após a divulgação do balanço – mesmo com a empresa apresentando um resultado acima do esperado.
O CEO Bob Sulentic admitiu na conferência de resultados que é possível que a inteligência artificial reduza a demanda por espaços de escritório no longo prazo. No entanto, Sulentic de que não há indicação de que o core business da empresa não sofrerá disrupção de IA.
“Estamos bastante confiantes de que o negócio é impulsionado pelo pensamento estratégico e criativo de nossos brokers. E acreditamos que isso continuará sendo verdade – não vimos nenhuma evidência em contrário”, afirmou.
Ferrari, vice-presidente da CBRE Brasil, afirmou que a empresa não identificou até o momento um cliente que tenha reduzido significativamente sua área ocupada como consequência direta da adoção de IA. Segundo o executivo, o padrão observado é de alteração de layout, com algumas áreas perdendo postos e outras com contratações.
“Vemos empresas que tinham 30 pessoas numa determinada área, por exemplo, que foi reduzida a cinco pessoas questão de eficiência. Mas são companhias que crescem em outras frentes, e continuam locando mais área de escritório”, afirmou.
Já a Cushman & Wakefield estima que mercados e edifícios concentrados em funções de back-office ou associados a funções repetitivas e de alto volume são os mais propensos a serem impactados pela IA e, consequentemente, sofrer pressão estrutural de demanda.
“Para muitas organizações, um modelo híbrido se tornará mais atraente, com uma área central menor, otimizada para a tomada de decisões e a cultura organizacional, apoiada por uma capacidade flexível que pode absorver a volatilidade – picos de crescimento, equipes de projeto, entradas em novos mercados e reorganizações – sem a necessidade de compromissos de longo prazo", afirmou Richard Pickering, diretor de previsão estratégica e inteligência da Cushman, em relatório.
O estudo, divulgado em março deste ano, estima os impactos da IA no mercado de Estados Unidos e Europa. A consultoria ainda não realizou um levantamento específico sobre o tema para a América Latina.
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