Bloomberg Línea — O mercado de edifícios residenciais destinados exclusivamente à locação profissionalizada – o chamado multifamily – já ultrapassou o status de principiante e caminha para amadurecimento no Brasil: são cerca de 14 mil unidades em todo o país, 90% delas em São Paulo, num setor que movimentou R$ 1,1 bilhão em 2025, segundo dados da Newmark.
A consultoria projeta crescimento superior a 30% no estoque de unidades para multifamily nos próximos anos, impulsionado por iniciativas como o investimento de R$ 5 bilhões anunciado pela Greystar em parceria com a Cyrela para erguer 40 edifícios multifamily até 2029 – totalizando 10.000 unidades.
Entre as gigantes do setor estão a própria americana Greystar, a JFL, de Jorge Felipe Lemann, a Vila 11, liderada por Ricardo Laham (ex-Brookfield) com investimento do fundo americano Evergreen, e a Brookfield.
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A fatia de mercado, no entanto, ainda é pequena. O modelo ainda não representa 0,1% dos aluguéis do país, de acordo com levantamento do GRI Institute. Os obstáculos vão desde a cultura brasileira de desejo pela casa própria até o elevado custo de capital, já que o modelo exige alto investimento de longo prazo e gera retorno gradualmente por meio dos aluguéis.
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Um dos principais entraves para o desenvolvimento do mercado brasileiro está justamente nos juros altos. A Selic acima de dois dígitos encarece o sonho da casa própria e indiretamente favorece a locação – o que beneficia o setor.
O problema está no lado da oferta. Com o custo de capital elevado, montar novos empreendimentos se torna inviável para a maioria dos operadores, e o mercado permanece limitado para construir e absorver a demanda por locação.
“O mercado de multifamily no Brasil poderia ser até cinco vezes maior se tivesse juros mais baixos”, afirmou André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos da Brookfield no Brasil.
A gestora canadense é um dos maiores players do segmento multifamily no Brasil, com 2.800 apartamentos em operação, dentro de um portfólio total de 6.000 unidades entre as entregues e as que ainda estão em desenvolvimento. “A demanda está ali. O que falta para a gente é oferta”, disse.
Ricardo Laham, da Villa 11, acredita que os juros inibem novos investimentos no setor e explicam a alta concentração de investidores internacionais no segmento – mais experientes no setor. Nos Estados Unidos, por exemplo, 47% de todo o mercado de locação residencial vem do multifamily.
Ainda assim, o executivo enxerga um avanço do segmento no Brasil à medida que os investidores reconhecem os benefícios de ter exposição aos retornos do mercado imobiliário residencial.
“Existe um interesse crescente no setor porque as pessoas estão entendendo mais os fundamentos do real estate de necessidade. O residencial é a prova de ciclos porque as pessoas precisam morar”, afirmou.
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Lucas Cardozo, diretor de operações da JFL, destaca ainda que o cenário macroeconômico mais desafiador de juros altos em 2026 pode ser uma oportunidade de investimento para players capitalizados. Isso porque algumas incorporadoras se encontram com caixa pressionado diante da queda da velocidade de vendas nos empreendimentos de alto padrão – segmento foco da empresa.
“Vislumbramos boas oportunidades ao longo do ano de 2026 para aquisições de projetos que estão num ciclo de investimento mais avançado e estão em bons endereços. Pode ser até mesmo um edifício já concebido em que façamos um retrofit para adaptar à realidade da JFL”, disse.
Amadurecimento do mercado
Um dos sinais de amadurecimento do segmento multifamily no Brasil é a mudança da fase de desenvolvimento para a fase de gestão. A Vila 11 atingiu esse patamar no ano passado, quando o número de ativos em operação superou, pela primeira vez, os prédios em desenvolvimento.
“Foi um longo período de investimento e desenvolvimento, para que a empresa se tornasse mais operacional do que desenvolvedora. Era o objetivo do nosso investidor: criar uma empresa grande para uma operação em escala”, afirmou Laham.
A companhia tem atualmente 17 prédios operacionais e outros seis em desenvolvimento, todos por retrofit. O portfólio da Vila 11 é voltado à média e alta renda, exclusivamente na cidade de São Paulo – cidade que, a propósito, concentra 90% dos empreendimentos do modelo multifamily. Os aluguéis têm custo médio em torno de R$ 6.500, o que corresponde a uma renda de cerca de R$ 19.000.
A Brookfield também fortaleceu recentemente sua frente de gestão com a aquisição da Tabas, em março deste ano. A proptech é uma operadora de locação que já geria os ativos da gestor.
“Um dos principais pontos do mercado multifamily é a operação: é o que faz você ganhar ou perder dinheiro. Sabíamos que eventualmente montaríamos uma operadora dentro de casa ou faríamos uma aquisição. O negócio com a Tabas era a engrenagem que faltava para nós”, disse Lucarelli, da Brookfield.
A gestora canadense conta ainda com um diferencial frente aos pares: o foco na classe média. Os apartamentos são majoritariamente de dois quartos e alugam por entre R$ 2.000 e R$ 3.000 — para famílias com renda em torno de R$ 8 mil a R$ 10 mil mensais.
“Nosso objetivo é escalar o negócio, e a classe média concentra hoje 40% da população brasileira. É um modelo que nos permite também expandir para cidades além de São Paulo”, afirmou o CEO.
A Brookfield têm atuação nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Campinas. O próximo passo é expandir para o Centro-Oeste, avançando para Goiânia e Brasília ainda neste ano.
Já na JFL, o amadurecimento do mercado veio acompanhado de um novo nicho de atuação. Há um ano e meio a JFL estruturou uma área de B2B, para atender empresas que desejam locar várias unidades (e até mesmo edifícios inteiros) para seus funcionários.
O apetite vem de empresas asiáticas, principalmente chinesas, que têm escritórios concentrados na região do Itaim Bibi e Chácara Santo Antônio, em São Paulo, e demandam moradia de alto padrão para seus executivos. Em 2025, a JFL fechou um deal único de R$ 28 milhões na frente B2B – um recorde para o multifamily brasileiro.
Atualmente, o segmento já representa 50% das locações das 600 unidades em operação da JFL. “É uma estratégia que parece ter ainda mais espaço dentro desse mercado, e é onde investimos mais energia procurando novos ativos e oportunidades”, afirmou Cardozo.
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