Bloomberg Línea — Na praia do Preá, litoral oeste do Ceará, o vento sopra forte e sempre na mesma direção, uma condição rara que transformou essa vila de pescadores em um dos principais destinos de kitesurfe do mundo, descoberto primeiro pelos europeus, sobretudo franceses.
Foi ali que a Anantara, marca de luxo do grupo tailandês Minor Hotels que ficou famosa pelos resorts sobre as águas das Maldivas, decidiu fazer sua estreia no Brasil: um resort de R$ 150 milhões, âncora de um projeto de até R$ 5 bilhões liderado por Julio Capua, ex-sócio cofundador da XP Investimentos.
O player estrangeiro assume apenas um contrato de gestão do empreendimento hoteleiro, ou seja, não é dono do terreno nem responsável pela construção.
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O início da fase de obras do Anantara Preá Ceará Resort foi oficializado no último dia 25 de junho, com inauguração prevista para o segundo semestre de 2028. Serão 70 suítes, um bangalô presidencial e spa da marca, a 20 minutos do Aeroporto Regional de Jericoacoara, no município de Cruz.
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A Minors Hotels, fundada pelo americano radicado na Tailândia William Heinecke, aposta em um paraíso natural que atrai cada vez mais estrangeiros em busca de esportes aquáticos como kitesurfe (prancha tracionada por uma pipa), wing foil (prancha que flutua na água usando uma asa nas mãos) e kitewave (o surfe de ondas com o uso do kite).
O parceiro local foi o Grupo Carnaúba, fundado por Capua em 2019, que comprou cerca de 12 milhões de metros quadrados na região a um preço médio de R$ 25 por metro quadrado, boa parte negociada durante a pandemia, e prevê investir até R$ 5 bilhões até 2034 para transformar o Preá no primeiro destino turístico planejado do Brasil.
O potencial de valor geral de vendas (VGV) do portfólio completo, segundo o grupo, se aproxima de R$ 30 bilhões no horizonte de 15 a 20 anos.
Capua conta que, ao buscar uma bandeira internacional, conversou com redes já estabelecidas no país, entre elas a Accor, dona de mais de 300 hotéis no Brasil.
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A lógica que definiu a parceria com a Minor foi de escassez: “Entre eu ser o hotel 301 de uma marca ou ser o primeiro hotel das Américas de outra marca, é melhor ser o primeiro. O cara vai dar muito gás para que esse número 1 dê certo, porque ele não quer ter só um. Vai querer ter 10, 20 hotéis aqui”, disse o empresário a um grupo de jornalistas.
A Minor, dona também das marcas Tivoli, NH e Avani, comprou a tese em plena pandemia, quando, segundo Capua, nenhuma outra rede aceitava discutir abertura de hotéis.
O grupo tailandês havia aprovado em 2019 um plano de expansão para Europa e América Latina e o manteve. De lá para cá, a Anantara abriu unidades em Nice, Lisboa e Roma e acaba de anunciar Miami. Também tem um projeto anunciado para Ushuaia, na Patagônia argentina. O resort Anantara Ushuaia Patagonia tem previsão para 2028.
Marco Amaral, vice-presidente de operações e desenvolvimento da Minor Hotels, confirma que o Preá será a estreia da marca no Brasil, à frente do projeto no vilarejo de Baixio (BA), do grupo espanhol Prima, que teve o cronograma adiado. As obras na Bahia começam no último trimestre, com abertura prevista para 2029.
“Com a informação que tenho hoje, é o primeiro que vai sair”, disse Amaral, também ao grupo de jornalistas no evento que marcou o início oficial do cronograma das obras.
A relação do executivo português com o Preá antecede o contrato. Em 2021, ao fim de uma viagem de lazer pela Rota das Emoções (um roteiro turístico que interliga as principais belezas naturais dos estados do Ceará, Piauí e Maranhão), Amaral parou na praia por acaso, passou uma semana aprendendo kitesurfe e comprou uma casa por impulso.
“Não deu uma semana, liguei ao Grupo Carnaúba. O refúgio virou trabalho”, contou.
Hoje a Anantara soma 40 hotéis em 26 países, e o Brasil divide com Japão e Arábia Saudita o topo das prioridades de expansão da marca em 2026.
A diária projetada para o futuro hotel no Preá é de cerca de R$ 3.000 a valores de hoje, um patamar próximo ao do Tivoli Praia do Forte, operação mais lucrativa do grupo no país.
Engenharia com DNA de Faria Lima
De um lado, o contrato segue o modelo asset light das grandes redes: a Minor opera por contrato de gestão de 15 anos, com fee escalonado de até cerca de 3% sobre o faturamento total, incluindo alimentos e bebidas, que devem responder por quase metade da receita, mais percentual progressivo sobre o lucro.
Por outro lado, o risco patrimonial fica com o Grupo Carnaúba, que montou uma arquitetura de funding típica da escola XP.
A holding do grupo tem a XP como sócia com 30%, via fundo imobiliário estruturado em 2023 que captou R$ 217 milhões com 1.112 cotistas, depois de uma primeira rodada, em 2021, de US$ 32 milhões com 60 investidores, entre eles Guilherme Benchimol.
Para o hotel, foi criado um fundo específico, o Wings, e o Banco do Nordeste (BNB) financia entre 70% e 90% do empreendimento pela linha FNE (Fundo Constitucional de Financiamento do Nordeste) : prazo de 20 anos, quatro de carência e taxa de 2,8% ao ano mais IPCA (índice oficial de inflação), segundo Eduardo Juaçaba, sócio e diretor de relações governamentais do grupo.
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Completam o produto 24 Branded Residences Anantara, casas de quatro suítes entregues mobiliadas, com gestão de locação pela equipe do hotel.
O poder público entrou antes da marca. O governo do Ceará investe R$ 99 milhões em saneamento, drenagem e abastecimento de água no Preá, e trabalha com o governo federal pela internacionalização do aeroporto de Jericoacoara, assumido pela operadora alemã Fraport, uma das maiores administradoras aeroportuárias do mundo.
Segundo a Secretaria de Turismo do Ceará, o terminal tem R$ 200 milhões em investimentos previstos e a oferta saltou de 5 para 25 voos semanais desde 2019. Em 2025, o estado bateu recorde de visitantes estrangeiros.
O ecossistema em torno do hotel já está em operação. No condomínio Vila Carnaúba, 119 dos 192 lotes foram vendidos, a um ticket médio de R$ 3 milhões, enquanto as casas custam em média R$ 6 milhões. O local se organiza ao redor de lagoas artificiais, que somarão oito na segunda fase.
“A praia, quando o vento entra, vira o paraíso do velejador e o pesadelo do banhista”, diz Capua.
Ele ilustra o problema com um episódio: na primeira visita da família de Guilherme Benchimol, cofundador da XP, ao Preá, a mulher, Ana, tentou ler um livro na areia, e o livro saiu voando.
“Passamos um ano procurando quem soubesse construir lagoas. A equipe do Beach Park [parque aquático cearense] ajudou na filtragem da água, e um profissional que fazia campos de golfe, onde se escavam lagos, na modelagem”, lembra Capua.
O clube Carnaúba Wind House, por sua vez, oferece títulos vitalícios a partir de R$ 460 mil e se tornou o primeiro Duotone Pro Center das Américas, o que garante estrutura de treinamento de padrão internacional com uma das principais marcas de kitesurfe do mundo.
Na fila, o grupo Carnaúba busca negociar um segundo hotel de luxo, com as conversas preliminares incluindo o Fasano, tradicional grupo hoteleiro e gastronômico paulistano cuja marca pertence à JHSF (JHSF3), além de moradia popular para absorver a mão de obra atraída pelo ciclo de investimentos.
Para o Preá, vila de pescadores que há poucos anos convivia com falta de energia elétrica, a chegada da marca famosa nas Maldivas sela uma transição: a do turismo do vento em uma praia antes de difícil acesso e intocada para o mapa global do luxo, do wellness e dos esportes radicais.
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