Bloomberg Línea — A Allos (ALOS3), uma das maiores administradoras de shopping centers do Brasil, consolidou uma frente de receita imobiliária com a expectativa de injetar R$ 540 milhões em caixa líquido na próxima década, oriundos da exploração de áreas anexas aos seus shoppings.
Em entrevista à Bloomberg Línea, Mário Oliveira, diretor de Novos Negócios da companhia, detalhou o programa batizado de Master Plan, estratégia que transforma esses terrenos em “minicidades verticais”.
Com alavancagem controlada (dívida líquida de 0,7x o Ebitda) e a nova frente de receita imobiliária ganhando corpo, a Allos sinaliza que o futuro de seus shoppings está na expansão imobiliária ao lado deles.
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O executivo apresentou números que revelam a escala e o potencial financeiro da iniciativa, evidenciados pelo relatório de resultados do primeiro trimestre de 2026.
O conceito, explica Oliveira, parte de uma mudança de visão sobre o papel de um shopping center nas cidades. “O shopping não pode ser mais uma caixa completamente fechada. Ele tem que estar aberta para fora e interligada à malha urbana”, afirmou.
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O Master Plan é justamente esse desenho de aproveitamento do potencial construtivo dos terrenos para abrigar torres residenciais, hotéis, hospitais e escritórios, que sejam integrados ao centro de compras.
O programa, até pouco tempo tratado como coadjuvante nos balanços, se firma como uma das apostas mais originais da Allos, na avaliação da empresa, não apenas pelo retorno financeiro, mas por transformar seus shoppings em polos de consumo 24 horas.
Atualmente, a Allos tem 72 torres assinadas em parceria com 19 incorporadoras diferentes, distribuídas por 13 shoppings em 9 estados, de Caxias do Sul (RS) a Belém (PA). Do total de torres, 8 já foram entregues, 30 estão em fase de lançamento ou construção, e 34 em aprovação nas prefeituras.
Dos contratos já assinados, a companhia projeta R$ 540 milhões em recebíveis líquidos nos próximos dez anos. O modelo adotado é o de permuta financeira com preço mínimo garantido: a Allos cede o terreno em troca de um percentual sobre as vendas da incorporadora, sem assumir risco de incorporação.
“É importante porque é caixa, é líquido”, enfatizou o executivo.
Se o empreendimento vende acima do esperado, a Allos ganha mais; se vende abaixo, há um piso garantido. A companhia não assume o risco da incorporação, mas se beneficia da valorização.
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No NorteShopping, no Rio de Janeiro, o valor de venda por metro quadrado das unidades da Cyrela está 42% acima do inicialmente previsto.
Mais relevante do que a receita imobiliária direta, diz Oliveira, é o efeito sobre o consumo nos shoppings. Dados da companhia mostram que moradores vizinhos frequentam os centros de compras cinco vezes mais e gastam 47% acima da média mensal.
Com as 72 torres já contratadas, a Allos estima adicionar 40 mil novos moradores à sua área de influência primária, a faixa territorial de maior frequência e consumo, composta por moradores de renda superior ao ticket médio do shopping.
O potencial futuro é maior, segundo a companhia. Para além do que já está contratado (740 mil metros quadrados de área privativa), a Allos mapeou um potencial adicional de 1,7 milhão de metros quadrados em seus terrenos, o equivalente mais que ao dobro do pipeline atual.
Cerca de 85% das torres contratadas são residenciais; os 15% restantes incluem hotéis, hospitais (como o da Unimed em Maceió, com 250 leitos) e usos corporativos.
Apesar do cenário de juros elevados, Oliveira relativizou o desafio financeiro do projeto. No ano passado, a Allos assinou 17 torres em seis cidades diferentes: Cuiabá, Juiz de Fora, Piracicaba, Maceió, São Bernardo e Salvador. Nesta última, o maior projeto foi de cinco torres, com a Moura Dubeux.
O relatório do primeiro trimestre de 2026 mostra vendas totais de R$ 9,3 bilhões (+6,6% ano a ano), SSS (vendas nas mesmas lojas, um dos principais indicadores do setor de shoppings) de 5,0%, e receita líquida de R$ 683,3 milhões (+11,8%).
O Ebitda ajustado atingiu R$ 298,8 milhões (+9,7%), mesmo com um impacto pontual de um incêndio no Shopping Tijuca. O FFO por ação, medida de caixa operacional mais fiel para empresas donas de imóveis, avançou 10,0% para R$ 0,60.
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