Bloomberg Línea — A menos de 60 dias da Copa do Mundo da FIFA, Miami já sente os efeitos do torneio, com maior dinamismo nos setores de turismo e imobiliário, impulsionado por decisões de investimento e pelo maior protagonismo dos compradores latino-americanos, segundo especialistas do mercado.
No segmento residencial, a Copa também vem estimulando novas estratégias de compra e reforçando a atratividade de moradias temporárias e do aluguel de curto prazo.
A expectativa é que Miami receba cerca de 1 milhão de visitantes durante o torneio, de acordo com projeções de órgãos oficiais de turismo e do comitê anfitrião.
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Projetos como o Domus Brickell Park, hotel-residencial em Miami, passaram a oferecer incentivos relacionados à Copa do Mundo, incorporando o evento à estratégia comercial do empreendimento e alinhando-se a modelos de uso flexível que combinam investimento e estadias temporárias.
Nesse modelo, cada novo comprador recebe dois ingressos para a Copa do Mundo da FIFA, para jogos da primeira ou da segunda fase, ao adquirir um imóvel.
“A América Latina sempre teve uma ligação profunda com Miami, e continuamos observando um grande interesse proveniente dessa região.
Hoje em dia, os compradores veem a cidade não apenas como um local para uma segunda residência, mas como um destino internacional de longo prazo onde morar, investir e passar o tempo durante todo o ano”, afirmou à Bloomberg Línea Juan Carlos Tassara, sócio-fundador e diretor da incorporadora North Development, responsável pelo Domus Brickell Park.
No caso do Domus Brickell Park, cerca de 90% dos compradores internacionais são latino-americanos.
Esse fluxo é liderado por Colômbia e Argentina, seguidas por México e Brasil, dentro de uma base regional mais ampla para suas propriedades.
Na avaliação de Tassara, a Copa do Mundo, que será realizada na América do Norte de 11 de junho a 19 de julho deste ano, deve impulsionar as decisões de compra de investidores da região.
Segundo ele, as estratégias de mercado em torno da Copa funcionam como um “fator adicional”, já que os investidores “não buscam apenas a rentabilidade que o ativo irá gerar, mas também o aspecto do lazer”.
Nesse sentido, “é atraente poder utilizar sua propriedade durante um evento desse tipo. No entanto, o verdadeiro valor do produto reside na flexibilidade operacional, na gestão profissional e em um projeto concebido com base na hospitalidade”.
No domingo passado, o hotel Mandarin Oriental de Miami foi demolido após 25 anos para dar lugar a um projeto de luxo de US$ 1 bilhão, impulsionado pelo boom de riqueza na cidade.
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A Swire Properties liderará o desenvolvimento do novo projeto Mandarin Oriental. A empresa é proprietária do terreno em Brickell Key e atua na região desde o fim da década de 1970, informou a Bloomberg.
O novo complexo terá um novo Mandarin Oriental de 34 andares, com 121 quartos, 70 residências particulares e 28 “residências Hotel Collection prontas para morar”, segundo comunicado da Swire.
Um estudo da associação imobiliária Miami Realtors indica que os latino-americanos representam 86% dos compradores estrangeiros de imóveis novos no sul da Flórida.
Entre os 73 países de origem desses compradores, os que mais contribuem para a compra de imóveis novos nos Estados Unidos são Colômbia (23%), México (20%), Argentina (11%), Brasil (9%) e Turquia (4%). “Quando o governo se inclina para a esquerda, o dinheiro vem para o norte”, afirma o relatório publicado em novembro.
A Miami Realtors também informou, em relatório recente, que as vendas totais de imóveis em Miami-Dade avançaram 9,6% em fevereiro em relação ao mesmo mês do ano anterior, registrando o sexto mês consecutivo de crescimento e “refletindo uma demanda sustentada tanto por imóveis de luxo quanto pelos mais acessíveis”.
Tipos de compradores
Em Miami, segundo as fontes consultadas, predominam os compradores de imóveis de uso misto com finalidade de investimento.
Os incorporadores observam um fluxo expressivo de investidores em busca de imóveis que possam gerar renda e, ao mesmo tempo, ser usados para férias ou aluguel, combinando proteção patrimonial, rentabilidade e uso pessoal.
Esses compradores costumam enxergar a cidade não apenas como destino de lazer, mas também como um ambiente de investimento seguro, dolarizado e com infraestrutura administrativa confiável. Em alguns casos, as incorporadoras estão adaptando sua oferta para atrair capital latino-americano.
Isso se traduz em propostas com preços iniciais relativamente acessíveis, unidades menores, gestão em estilo hoteleiro, possibilidade de aluguel de curto prazo e localizações urbanas bem conectadas.
Segundo as construtoras, esse tipo de projeto atende ao perfil do investidor latino-americano, que costuma priorizar flexibilidade e modelos de gestão mais simples.
Essas novidades permitem alugar a unidade por curtos períodos quando ela não está em uso, ao mesmo tempo em que oferecem a possibilidade de uso pessoal com serviços de hospitalidade.
“O que está mudando agora é a forma como a oferta é apresentada: produtos mais flexíveis, com funcionamento semelhante ao de um hotel, a possibilidade de gerar receitas no curto prazo e uma narrativa mais ligada à experiência”, disse Juan Carlos Tassara.
“A Copa do Mundo, nesse sentido, funciona como um catalisador. Mais do que criar uma nova demanda, ela pode deixar como legado uma forma mais dinâmica e voltada para a experiência de vender imóveis em cidades globais como Miami.”
Picos na demanda por aluguéis de curta duração
Grandes eventos globais costumam provocar picos expressivos na demanda por aluguéis de curta duração em Miami, especialmente em imóveis bem localizados em áreas centrais.
“Eventos como a Fórmula 1 e a Art Basel demonstraram que os viajantes latino-americanos respondem muito bem a eventos de grande visibilidade que conferem projeção global à cidade”, afirmou à Bloomberg Línea David Arditi, sócio-fundador e presidente da Aria Development, empresa privada de investimento e desenvolvimento imobiliário.
Na avaliação dele, a Copa do Mundo deve ampliar esse efeito, aproveitando o apelo histórico que Miami exerce sobre o público latino-americano.
“Dada a forte ligação cultural da cidade com a América Latina e a facilidade de acesso aéreo, prevemos tanto um aumento nas estadias de curta duração quanto um maior interesse por parte de investidores que buscam capitalizar essa tendência”, disse Arditi.
Ele explica que, embora o evento vá elevar a demanda por esses espaços no curto prazo, a tendência mais relevante é o fortalecimento de Miami como destino global ao longo de todo o ano, o que continua impulsionando a demanda por produtos residenciais de uso flexível.
“O que está mudando é o comportamento do viajante: cada vez mais pessoas combinam trabalho e lazer, o que se traduz em uma ocupação mais estável, mesmo em épocas tradicionalmente de baixa temporada”, afirmou Arditi.
“Essa mudança estrutural, aliada ao crescente calendário de eventos internacionais na cidade, sugere que o interesse dos investidores em modelos de aluguel de curta duração permanecerá elevado mesmo após a Copa do Mundo.”
Segundo David Arditi, uma parcela significativa do estoque de imóveis voltados ao aluguel de curto prazo já foi entregue, e muitos desses projetos já foram vendidos ou estão próximos de se esgotar.
No longo prazo, afirma ele, a dinâmica dependerá mais da forma como os proprietários utilizam suas unidades do que de um eventual excesso de oferta.
No contexto da Copa do Mundo, o fundador da incorporadora Ratia Capital, Ricardo Ratia, disse que a demanda latino-americana está forte, embora bastante concentrada e específica.
Segundo ele, o visitante latino-americano que viaja a Miami para a Copa está focado em organizar sua estadia de forma eficiente durante poucos dias, o que gera picos de demanda bastante evidentes em datas específicas.
“É uma dinâmica esperada em eventos dessa magnitude e, quando bem compreendida, representa uma oportunidade clara de captar demanda adicional no curto prazo”, afirmou Ricardo Ratia à Bloomberg Línea.
Ele explicou que, embora a Copa do Mundo não altere a estrutura do negócio, o evento acelera a atividade e coloca o mercado em evidência no cenário global.
Na avaliação dele, esse tipo de exposição reforça o posicionamento de Miami como destino internacional, o que pode gerar efeitos positivos para além do evento.
Ratia afirmou ainda que, durante a Copa, é possível obter retornos muito atraentes em semanas específicas, o que evidencia o potencial do mercado em momentos de demanda elevada.
No entanto, “os investidores mais experientes compreendem que o verdadeiro valor do aluguel de curta duração está em seu desempenho anual e na consistência do produto, e não apenas em picos pontuais”.
Segundo Ricardo Ratia, quem aluga um imóvel durante a Copa do Mundo prioriza a praticidade.
Especificamente, observa-se uma forte demanda por imóveis de dois quartos para grupos, localizações com boas conexões de transporte e processos simples de check-in e check-out.
Nesse contexto, áreas como Doral ganham atratividade pelo equilíbrio entre espaço, preço e acessibilidade, oferecendo uma alternativa competitiva em relação a regiões mais saturadas.
Quanto aos preços, ele afirma que estão em alta, acompanhados de certa volatilidade, o que é natural em cenários de demanda aquecida.
A ocupação mais sólida está se concentrando em imóveis bem localizados em relação à sede da Copa do Mundo e com boa gestão, o que reforça a importância da qualidade do produto e da administração.
Nesse sentido, “o mercado está recompensando aqueles que entendem bem o usuário”, disse Ratia. “A Copa do Mundo está servindo como catalisador para atrair capital e visibilidade para o mercado de aluguéis de curta duração”.
Ao mesmo tempo, o evento está elevando o nível de profissionalização, já que cada vez mais investidores entendem que se trata de um negócio que exige estratégia, gestão operacional e conhecimento de mercado para maximizar seu potencial, na avaliação do executivo.
