Onda de distratos é ameaça para incorporadoras, alerta gestora

Bloomberg Línea — Depois de um ciclo de bonança para o mercado imobiliário, com recordes de lançamentos residenciais impulsionados pelas menores taxas de juros da história do país, o cenário atual com uma Selic acima de 13% ao ano amplia os riscos para incorporadoras. A avaliação é de Brunno Bagnariolli, sócio e head de real estate da Mauá Capital, gestora com foco em investimentos alternativos.

“Vamos ter uma safra grande de entregas [de imóveis] no fim deste ano e no ano que vem, mas muitos compradores podem não conseguir financiamento, seja porque os bancos estão mais restritivos como também porque a renda do consumidor não subiu para conseguir destinar uma parcela maior aos pagamentos mensais”, afirmou Bagnariolli à Bloomberg Línea.

Isso deve acontecer principalmente em imóveis adquiridos pelo público de média e baixa renda, segundo ele.

O sócio da Mauá Capital diz que a Lei do Distrato, que passou a vigorar no fim de 2018, acabou sendo pouco utilizada por empresas do setor desde então diante da forte valorização de imóveis novos com a demanda aquecida, sem que tenha sido criada uma jurisprudência nos tribunais.

Nos casos de desistência do imóvel por parte do comprador, incorporadoras não recorreram à Justiça para fazer valer a lei porque conseguiam vender o mesmo apartamento ou casa a um preço mais alto e lucrar mais mesmo fazendo a devolução de uma parcela maior do dinheiro.

Mas o cenário mudou. “Agora vai vir um ‘caminhão’ de distratos, porque os preços [dos imóveis] pararam de subir e muitos não vão suportar as novas condições de financiamento”, disse.

Segundo avaliação do head de real estate da Mauá, a criação de uma jurisprudência, de forma a possibilitar um entendimento em tribunais em todo o país na forma de julgar casos parecidos, deve levar em média três anos. Nesse cenário, diversas incorporadoras podem “sangrar muito até lá”.

Parcela mensal mais alta

Além do aumento do valor das parcelas mensais por causa das taxas de juros mais altas, o montante a ser financiado também subiu acima do esperado para quem comprou um imóvel antes da pandemia por causa da forte pressão dos custos da construção civil nos últimos dois anos.

O Índice Nacional do Custo de Construção (INCC) da Fundação Getulio Vargas, que serve como indexador para o valor a ser financiado em contratos de compra, sobe acima de 10% na taxa em 12 meses desde o começo de 2021. Neste ano, o INCC subiu 8,44% até julho. Em 12 meses, 11,66%.

Tudo isso somado, parcelas de financiamento que haviam sido projetadas para sair, por exemplo, em R$ 2.000, podem saltar para R$ 3.000, além da capacidade de pagamento de muitas famílias.

Nesse cenário, muitos compradores de imóveis podem desistir da compra e pedir a devolução do dinheiro pago antes da entrega das chaves, repetindo um fenômeno visto pela última vez na recessão do país em 2015 e 2016. Foi nesse contexto e diante de uma reivindicação de segurança jurídica e financeira por parte de incorporadoras que o Congresso aprovou em 2018 a Lei dos Distratos, para colocar regras para a devolução do dinheiro em caso de desistência da compra por parte dos consumidores.

A Lei do Distrato prevê que um comprador que desistir da aquisição de um imóvel receba até 75% do valor pago, ante um percentual que costumava ser fixado em 90% para a restituição.

Avanços com a lei

Mas, apesar da necessidade de um entendimento nos tribunais sobre a aplicação da lei, o cenário atual já representa um avanço na comparação com a última crise do setor imobiliário.

Essa é a avaliação de Fabio Carvalho, sócio da gestora Alianza, especializada em investimentos no setor imobiliário. Ele diz que Lei do Distrato deve amenizar o volume de desistências. “O distrato passa a ter uma penalidade importante. [Desistir da compra] deixou de ser opção gratuita e virou uma solução mais extrema. Só recorre ao distrato quem está com problemas financeiros”, afirmou.

“Proporcionalmente, dadas as mudanças com a lei, veremos menos distratos que antigamente, como em 2016. Mas é provável que vejamos um crescimento por causa da situação econômica ruim atual, em que a inflação corrói o dinheiro disponível e as taxas de financiamento sobem”, disse.

O gestor da Alianza também enxerga um cenário desafiador para incorporadoras, impactadas negativamente pelo aumento nos custos de construção e pelo crédito mais caro, que leva uma redução das vendas de imóveis. “Mas não acredito que vamos ver uma ‘chuva’ de distratos como antigamente.”

O que dizem as incorporadoras

Até o começo deste ano (dados mais recentes disponíveis), a situação do mercado estava sob controle. A relação entre distratos e vendas no segmento de médio e alto padrão ficou em 11% no primeiro trimestre deste ano, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). É uma melhora em relação aos 16% no mesmo período de 2021. Na crise de 2016, chegou a 62%.

“A segurança jurídica trazida pela Lei [do Distrato] permitiu avanços em linhas de crédito que beneficiam os compradores, permitindo que mais pessoas se tornem elegíveis ao financiamento”, disse a Abrainc em nota enviada à Bloomberg Línea. É uma referência ao fato de que, em caso de atrasos, o aumento da segurança jurídica para quem vende e empresta permite taxas de juros menores.

Na MRV (MRVE3), maior incorporadora do país voltada para média e baixa renda, a prévia operacional do segundo trimestre apontou que a taxa de distrato caiu pela metade na comparação anual, de 8% para 4,2%. A empresa não abriu os dados de volume financeiro dos distratos e, procurada pela Bloomberg Línea, não quis comentar o assunto. O resultado financeiro será divulgado no dia 10 de agosto.

Outra gigante do setor no segmento de baixa renda, a Tenda (TEND3), reportou no segundo trimestre aumento de 13,7 pontos percentuais (p.p.) na base anual e de 3,7 p.p. na base trimestral na taxa de distratos sobre as vendas brutas, que atingiu 24%. Em volume financeiro, houve salto dos distratos de R$ 100,7 milhões um ano atrás para R$ 176,6 milhões neste ano, sempre de abril a junho.

Fabricio Mitre, CEO da incorporadora Mitre Realty (MTRE3), voltada para o público de média e alta renda em São Paulo, disse que houve evolução da indústria ao longo dos últimos anos em governança e controle de riscos. Grandes incorporadoras adotam, por exemplo, o modelo de patrimônio de afetação, isto é, a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica.

O executivo destacou ainda que muitas incorporadoras começaram a pedir o pagamento de mais parcelas durante o período de obras, reduzindo o valor do financiamento a partir do momento da entrega do imóvel. Na Mitre, por exemplo, o cliente paga um volume equivalente a uma faixa entre 50% e 60% do valor do imóvel durante a construção, enquanto a fatia restante é financiada. Em 2021, a incorporadora lançou imóveis residenciais equivalentes a R$ 1,8 bilhão em VGV (valor geral de vendas).

“Mas distrato nunca é zero porque ao longo dos três anos de construção a vida da pessoa pode passar por uma série de eventos: pode mudar de trabalho, de cidade, casar, se separar, aumentar ou diminuir a renda etc.”, afirmou Mitre à Bloomberg Línea. Segundo ele, na incorporadora a taxa entre distratos e vendas está em torno de 6%, abaixo da média do mercado.

O CEO da Mitre pondera que, se por um lado o aumento dos preços dificulta o financiamento de imóveis, por outro, mostra ao comprador que a inflação deixará os novos empreendimentos ainda mais caros, o que pode servir como desincentivo, quando possível, para um distrato no cenário atual.

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