Bloomberg Línea — A desaceleração do consumo de massa no Brasil tem pressionado as vendas dos shoppings centers, com impacto direto sobre a receita das principais operadoras do setor, segundo relatório do Bank of America (BofA) enviado aos clientes no último dia 18.
O diagnóstico do banco é de um ciclo mais desfavorável, no qual juro alto, consumo fraco e reajuste de aluguel travado se reforçam ao mesmo tempo.
O BofA avalia que o momento exige cautela: a inadimplência segue padrão sazonal, mas ainda preocupa, os ciclos de investimento seguem pesados para algumas redes e a dependência de vendas de ativos para financiar dividendos adiciona camada de risco ao setor.
A resposta do setor a esse cenário foi vender participações minoritárias a fundos imobiliários, uma estratégia para levantar caixa e melhorar o fluxo sem aumentar o endividamento. O movimento ganhou força porque a dívida ficou cara e o aluguel parou de crescer sozinho.
⟶ Assine as newsletters da Bloomberg Línea e receba as notícias do dia em primeira mão no e-mail.
O problema, pondera o BofA, é que a capacidade de compra desses fundos também depende da Selic, em 14% ao ano, e parte das operações anunciadas está condicionada ao sucesso de novas emissões de cotas. Ou seja: o setor tentou contornar o aperto financeiro com vendas de ativos, mas essa saída também esbarra no custo do dinheiro e na disposição do mercado em comprar novas cotas.
No movimento dos preços-alvo, o BofA cortou o da Iguatemi (IGTI) de R$ 31 para R$30, com recomendação neutra, ou seja, o banco não vê nem grande potencial de valorização nem risco excessivo de queda no curto prazo.
O motivo, segundo os analistas Victor Tapia e Pedro Perone, é o “pesado ciclo de investimentos da empresa nos próximos três anos”.
Esse ciclo de capex (despesas de capital) envolve a aquisição de ativos de primeira linha e expansões anunciadas, como as dos shoppings Iguatemi São Paulo e Brasília, além das reformas (retrofits) do Pátio Paulista e do Rio Sul.
Leia também: Fundos imobiliários avançam sobre redes de shoppings em negócios de R$ 3,5 bilhões
O problema é que esses investimentos consomem caixa e comprimem margens no curto prazo, antes que as novas áreas gerem retorno.
A Multiplan (MULT), dona de shoppings como o MorumbiShopping (São Paulo) e o BarraShopping (Rio de Janeiro), também com recomendação neutra, sente a desaceleração do ritmo de crescimento, segundo o relatório do BofA: as vendas nas mesmas lojas (indicador que mede o desempenho das operações abertas há pelo menos 12 meses) cresceram 10,9% no segundo trimestre de 2025 e desaceleraram para 4,3% no mesmo período de 2026.
Apesar disso, o banco elevou o preço-alvo de R$ 35 para R$ 36. A justificativa, segundo os analistas, é que o “capex da empresa já passou do pico”, com as expansões entregues agora funcionando como um vento favorável para as vendas nas mesmas lojas.
Os analistas ponderam, no entanto, que ainda há projetos no pipeline, incluindo o desenvolvimento de um bairro privado de alto padrão em Porto Alegre (RS), chamado Golden Lake e seu novo empreendimento residencial Lake Baikal, além de quatro expansões não anunciadas em shoppings da rede, que somam 33 mil m², todos fora das estimativas como potencial de alta.
A Log (LOGG), empresa de galpões logísticos, tem recomendação de venda (underperform) e preço-alvo mantido em R$ 22, com os analistas alertando que a ação já precifica volumes de venda e crescimento real de aluguéis que a empresa ainda não entregou.
Por sua vez, a Allos (ALOS), uma das maiores redes de shoppings do país, com ativos como o Shopping Recife (PE) e o Shopping da Bahia (BA), é a única com recomendação de compra e principal aposta (top pick) do banco, com preço-alvo elevado de R$ 34 para R$ 35, respaldada por aluguéis resilientes e dividendos de 14% projetados até 2027.
Ritmo de reajustes
Um dos pontos de atenção dos investidores é o custo de ocupação, percentual das vendas que o comerciante entrega ao shopping em aluguel e encargos.
Na Allos, ele está em torno de 10,3%, patamar considerado enxuto pelo banco. Na Multiplan, chega a 12,3%. Quanto mais baixo esse índice, maior o espaço da administradora para reajustar aluguéis sem expulsar operações, e menor a pressão do lojista para repassar custo ao preço final.
É o indicador que explica por que shoppings dominantes conseguem cobrar mais e ainda assim manter fila de interessados.
Leia também: Shoppings atraem mais visitantes, mas fim da taxa das blusinhas traz incertezas
O índice que corrige a maior parte dos contratos de aluguel de shopping registrou deflação em julho e acumula pouco mais de 2,7% em 12 meses. O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) sustentou por décadas o crescimento automático do setor, em que bastava o aniversário do contrato para a receita subir.
Esse mecanismo parou de funcionar. Sem reajuste, cada real adicional de aluguel precisa vir de troca de lojista, de aluguel percentual sobre vendas ou de mudança de mix, tudo mais lento, mais caro e sujeito à negociação com um varejista que também está apertado.
O BofA projetou ainda que o pipeline de vendas de participações da Allos gere aproximadamente R$ 517 milhões de entrada de caixa entre o quarto trimestre de 2026 e o quarto trimestre de 2028, dos quais cerca de R$ 230 milhões em 2027, ligados a parcelas do XP Malls (XPML11) e ao desinvestimento em São Bernardo.
Fora dessa conta está o fundo em negociação com a Kinea Investimentos, gestora do Itaú Unibanco, anunciado em abril, com captação estimada entre R$ 789,5 milhões e R$ 1,97 bilhão e cap rate médio (taxa de capitalização) de 9,5% sobre ativos maduros. Essa operação preserva a opcionalidade de novos desinvestimentos e de dividendos elevados por mais tempo na Allos
Ativos na Iguatemi
Na Iguatemi, o corte do preço-alvo tem origem contábil, não operacional. A companhia entra em um ciclo de investimento de aproximadamente R$ 700 milhões em três anos, que inclui as aquisições no Pátio Paulista, expansões em São Paulo e Brasília e os retrofits do Rio Sul e do Market Place.
Do lado do funding, o banco calculava cerca de R$ 350 milhões antes do acordo com o TRX Real Estate (TRXF11). Com o fechamento da venda de participações em cinco ativos por R$ 876,1 milhões, anunciada em 7 de agosto a um cap rate médio de 7,3%, o total pode chegar a R$ 1,3 bilhão.
A venda reduz a base de ativos, e é isso que derruba as projeções. As estimativas do BofA para 2027 e 2028 apontam queda de cerca de 13% na ABL (Área Bruta Locável) própria média e de aproximadamente 11% no NOI (Net Operating Income, resultado operacional líquido).
Em compensação, o aluguel por metro quadrado sobe algo perto de 13%, porque saem da carteira ativos de produtividade abaixo da média.
No segundo trimestre, o Pátio Paulista teve uma das melhores performances da Iguatemi, com 99% de ocupação. Não chegou a 100% devido ao fechamento da loja Khelf Modas, com foco em jeans e vestuário jovem, que enfrenta reestruturação. No terceiro pavimento, a loja Checkmate, de moda feminina, também encerrou operação.
Investimentos em retrofit e expansão
Já a Multiplan segue como a operação mais forte do setor em métricas puras, ainda que também desacelerada. Na visão do BofA, o ponto novo é o fim do ciclo pesado de investimento: as expansões entregues passam a funcionar como impulso às vendas nas mesmas lojas, e não mais como despesa.
No segundo trimestre, as vendas dos lojistas somaram R$ 6,75 bilhões, alta de 7,7%, com o MorumbiShopping avançando 25% no primeiro trimestre cheio após a sexta expansão.
Apesar dos desafios do setor, o Brasil aumenta a cada ano o número de shopping centers. No final de 2025, o país registrava 658 complexos de consumo, acima de 2024 (648), 2023 (639) e 2022 (628), segundo dados da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers). O total da ABL soma 18,3 milhões de metros quadrados.
Além de Allos, Iguatemi, Multiplan, completam as listadas do setor na B3 a JHSF (JHSF3), a SYN (SYN3), a General Shopping e Outlets (GSHP3) e a HBR Realty (HBRE3).
AD Shopping, Argoplan, Ancar, Alqia, Almeida Junior, Brookfield, AIRAZ (Grupo Zaffari), dono da bandeira Bourbon, e o Grupo JCPM, dono da bandeira RioMar e líder no Nordeste, não têm ações listadas na Bolsa, portanto não recebem preço-alvo nem recomendação de analistas.
Leia também
Custo de capital alto por mais tempo trava conclusão de M&As, diz sócio do BR Partners
