Bloomberg Línea — Comprar o terreno, lançar o projeto, vender as unidades e entregar as chaves aos compradores. De forma simplificada, é possível resumir a estratégia tradicional de incorporação imobiliária nesses quatro pilares.
A Meta Incorporadora, no entanto, adota uma abordagem diferente: cerca de 20% das unidades de cada projeto continuam sob a propriedade da construtora, que mantém os apartamentos em uma carteira interna de locação e revenda que financia parte do custo do próprio negócio.
A tese da Meta conta com a valorização de seus imóveis, focados no alto padrão. “Um de nossos empreendimentos teve valorização de 80% no preço do metro quadrado em dois anos, entre lançamento e entrega. E esperamos que o preço, atualmente em R$ 24 mil/m², passe para R$ 30mil/m² até o próximo ano”, afirmou o CEO Alexandre Souza Lima em entrevista à Bloomberg Línea.
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Lima começou a carreira no mercado imobiliário com construção para terceiros. Na pessoa física, investia em imóveis com o objetivo de ter uma renda constante com venda e aluguel das unidades. Quando fundou a Meta, como incorporadora boutique, em 2009, a lógica do investidor foi aplicada também na pessoa jurídica.
“O nome Meta vem desse plano em ter um determinado volume de receita recorrente, de locação que nos permitisse ter a tranquilidade para pagar os custos da empresa”, disse. O fundador afirma que o percentual de receita gerado com a iniciativa é relevante, mas não abre os números.
A Meta conta hoje com 120 unidades em seu portfólio, tanto para locação quanto para venda. “A maior parte das empresas de incorporação tem um negócio financeiro e a incorporação é um meio [para a geração de caixa]. Nós não somos assim: focamos no imóvel”, afirmou.
No negócio tradicional de incorporação, o uso de capital de terceiros, seja via alavancagem ou abertura de capital, é uma ferramenta comum para impulsionar o crescimento do negócio e maximizar o retorno.
Ao optar por manter parte das unidades para aluguel, a Meta alonga o fluxo de caixa do projeto e reduz a velocidade de retorno do capital investido. É uma estratégia conservadora, que perde para os pares em ciclos de forte alta do mercado, quando os imóveis são vendidos rápido e a preços crescentes, maximizando a Taxa Interna de Retorno (TIR) – um dos principais indicadores observados no mercado imobiliário.
“Muitos acreditam que essa estratégia não faz sentido, já que nossa TIR com certeza é muito menor que a de outras incorporadoras quando o vento está favorável. Mas preferimos olhar também para outros indicadores, como a valorização dos nossos imóveis”, disse.
A valorização é um aspecto observado de perto também pelos compradores de unidades da Meta, já que metade dos clientes compram os apartamentos como investimento. “Estamos muito otimistas este ano porque, com a redução de juros, o imóvel deve ter ainda maior protagonismo como tese de investimento”, afirmou.
O valor geral de vendas (VGV) acumulado da incorporadora alcançou R$ 550 milhões em 2025. A expectativa é de alcançar R$ 700 milhões este ano. O montante deve vir de um único projeto, que é o grande foco da incorporadora em 2026.
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Batizado “The Club”, o empreendimento terá 43.000 m² de área construída, dividido entre torre residencial de 42 andares, área de lazer de 3.300 m² e outros 2.000 m² destinados a lojas. As unidades variam desde metragens menores, de 23 m², até maiores de 284 m².
Lançado em 2025, este é o quarto empreendimento da empresa no Jardim Guedala, bairro de alto padrão vizinho ao Morumbi, em São Paulo, que abriga a sede da Meta e se tornou o principal foco de crescimento da incorporadora. “É um bairro com boas escolas, hospitais, arborizado, que é possível caminhar a pé e com um preço bem mais barato que o Itaim Bibi. Por isso investimos tanto aqui”, disse.
O próximo passo da Meta é o lançamento de um clube, também no Jardim Guedala, que seja próximo aos empreendimentos já lançados na região e funcione como uma área extra de lazer para os clientes da incorporadora. Quem compra o imóvel tem direito a um título do espaço, e terá acesso por um preço melhor que eventuais associados externos.
Os clubes de alto padrão na cidade ganharam força com o lançamento de dois clubes de surf ao estilo praia, às margens da Marginal Pinheiros: o São Paulo Surf Club, da JHSF, e o Beyond The Club, de BTG Pactual Asset Management, KSM Realty, Realty Properties – ambos atrelados a projetos residenciais de luxo.
O espaço da Meta será focado em atividades como tênis e pickleball, com quadras internas e externas.
A expectativa de lançamento do clube é para o segundo semestre deste ano, com operação liderada pela própria Meta, em sua primeira incursão no universo de serviços. “Será um negócio complementar à incorporação”, afirmou o CEO.
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