Bloomberg — Os custos elevados de empréstimos e a queda nos preços afetaram o mercado global de real estate no ano passado. Agora, a expectativa é de que a maior clareza em relação ao cenário macro e a necessidade urgente de lidar com vencimentos iminentes da dívida estimulem mais negócios.
Vendedores e compradores finalmente veem mais oportunidades após a incerteza quase congelar o mercado durante grande parte do ano passado. O número médio de propostas por negócio aumentou 16% em novembro de 2023, em comparação com o final de 2022, de acordo com a Jones Lang LaSalle.
E a oportunidade pode ser enorme: a corretora estima que os proprietários de imóveis com vencimento de empréstimos até o final de 2025 precisarão de até US$ 570 bilhões em equity devido à queda acentuada dos valores.
Com a sinalização de alguns bancos centrais de que o ciclo de aumento das taxas de juros está chegando ao fim, os investidores ganharam mais perspectiva sobre os custos de empréstimos.
Além disso, várias negociações imobiliárias, incluindo a venda de cerca de US$ 33 bilhões em dívidas imobiliárias comerciais do Signature Bank, que entrou em colapso, também proporcionaram mais transparência nos valores. A clareza começa a estimular algum otimismo no mercado.
“Estamos vendo mais propostas e mais visitas”, disse Michael Gigliotti, diretor executivo sênior da JLL, em entrevista à Bloomberg News por telefone. “Vemos empréstimos vencendo, capital disponível e partes interessadas em investir em imóveis.”
O mercado ainda precisa ver um período mais longo de estabilidade nas taxas de juros para liberar completamente o capital que está à margem, segundo a JLL. E muitos proprietários podem esperar para realizar transações até que os valores se estabilizem ainda mais ou possivelmente comecem a subir.
Mas, considerando mais de US$ 3 trilhões de propriedades em todo o mundo que têm dívidas a serem quitadas até 2025, muitos proprietários precisam descobrir o que fazer com certos imóveis e dívidas nos próximos meses, de acordo com a JLL.
“Os mercados de dívida estão se estabilizando, então há menos retorno a ser obtido com elas, por isso mais pessoas agora estão de olho em equity”, disse Adam Spies, co-head de mercados de capitais dos EUA da Newmark Group.
“As pessoas têm a sensação de que não estão mais no topo olhando sobre um abismo, mas talvez no fundo, olhando para cima. Investidores têm a sensação de que é um bom momento para começar a investir.”
Outras empresas também enxergam sinais iniciais de que o mercado de real estate comercial começa a se estabilizar. A empresa de análise imobiliária Green Street afirmou que seu índice de preços de propriedades comerciais ficou estável em dezembro em relação ao mês anterior.
“A correção nos preços imobiliários que começou há dois anos parece ter chegado ao fim”, disse Peter Rothemund, codiretor de pesquisa estratégica da Green Street, em comunicado em 5 de janeiro.
“O mercado imobiliário comercial agora está avaliado de forma justa em comparação com os rendimentos dos títulos corporativos, e a precificação de REITs [equivalente aos fundos imobiliários no Brasil] listados sugere algo semelhante.”
Aumento da procura
Há indícios de que o interesse dos compradores tem aumentado para algumas torres de Manhattan. Um prédio de escritórios no bairro de Tribeca, na rua 101 Franklin St., que é anunciado pela Newmark como uma possível conversão residencial, atraiu dezenas de visitas e recebeu mais de uma dúzia de propostas, segundo pessoas familiarizadas com o assunto, que pediram para não serem identificadas por motivos de privacidade.
A empresa vendedora, a Columbia Property Trust, pede cerca de US$ 115 milhões pelo imóvel, mais de 40% abaixo do preço que pagou em 2019, e também oferece financiamento para o negócio, disseram as pessoas. Um representante da Columbia Property Trust se recusou a comentar.
A torre de escritórios do DWS Group no distrito financeiro, na 222 Broadway, também é oferecida como uma oportunidade de conversão e atraiu muitos potenciais investidores interessados em visitar o prédio, disse uma das pessoas. Um representante da DWS se recusou a comentar.
Josh Rahmani, um dos fundadores da Empire Capital Holdings, tem feito lances e comprado escritórios em Nova York nos últimos dois anos para apostar em imóveis comerciais em nome de famílias ricas. Mas agora, mais licitantes entram na disputa, disse ele.
“Eu estava fazendo lances para um prédio vago, mas o preço subiu além do que estávamos dispostos a pagar um mês atrás, então existe mais atividade”, disse Rahmani. “Se você tem um vendedor motivado e ele tem que vender agora, o preço é o que o mercado pode suportar, o que ainda está com ótimos descontos.”
Pressão crescente
O Federal Reserve manteve sua taxa de juros estável em sua reunião de dezembro, ao mesmo tempo em que sinalizou o fim do ciclo de aperto mais agressivo em 40 anos. Proprietários de imóveis que não precisam vender com urgência podem preferir manter os ativos se as taxas diminuírem.
No entanto, o déficit de refinanciamento, que varia entre US$ 270 bilhões e US$ 570 bilhões segundo a JLL, pode estimular alguns proprietários a colocarem ativos ou empréstimos à venda, incluindo ativos distressed em alguns casos.
Por outro lado, potenciais compradores e investidores têm dinheiro em caixa. A JLL afirmou que há US$ 402 bilhões de caixa disponível para o mercado imobiliário comercial, de acordo com dados de outubro.
“Essa redefinição nos valores desafiará o capital e catalisará a liquidez”, disse Richard Bloxam, CEO de mercados de capitais da JLL, em comunicado.
“Existe um consenso de que os preços mudaram. Dada a quantidade de capital disponível, haverá uma vantagem considerável para o primeiro que agir, para o capital que pode se mobilizar rapidamente e encontrar oportunidades à medida que os fundamentos do mercado melhorarem.”
Alguns compradores realizaram grandes negócios recentemente. Em dezembro, a varejista de luxo Prada e uma entidade ligada à família Prada compraram dois prédios na Quinta Avenida em Nova York por um total de US$ 835 milhões, uma das maiores transações imobiliárias na cidade no ano passado.
Propriedades conhecidas na Califórnia também encontraram compradores. A Universidade da Califórnia concordou em pagar US$ 700 milhões por um antigo shopping em Los Angeles que havia sido transformado em escritórios para o Google, da Alphabet (GOOGL). A universidade pretende convertê-lo em um parque de pesquisa médica e de engenharia.
O Aon Center no centro de Los Angeles foi vendido por US$ 147,8 milhões, valor cerca de 45% menor do que o preço de compra anterior em 2014.
O braço de investimentos da empresa imobiliária Kassin Sabbagh Realty adquiriu uma participação de 49% em um prédio de escritórios de 34 andares em Manhattan, localizado na 1410 Broadway.
O edifício, de propriedade da L.H. Charney Associates, estava anteriormente alugado para a WeWork, mas o contrato de aluguel da empresa de coworking foi encerrado quando esta entrou com pedido de recuperação judicial nos EUA. Desde então, mais espaço foi alugado, elevando a taxa de ocupação da torre para mais de 90%.
“Agora que os juros parecem que não vão subir mais, isso dá aos compradores a garantia de que não estarão em uma situação pior daqui a seis meses ao tentar fechar ou obter um empréstimo”, disse Albert Sultan, corretor da KSR. “Existem alguns players que retornaram ao mercado - não muitos - mas isso dá certo otimismo de que as coisas vão se recuperar.”
Concentração nos EUA
Os Estados Unidos podem ser uma das regiões mais atrativas, de acordo com a JLL. Dos US$ 3,1 trilhões em ativos imobiliários globais com dívida que devem vencer até o final de 2025, mais de três quartos estão concentrados nos EUA, especificamente nos setores residencial e de escritórios, disse a corretora.
Os EUA estão mais avançados em seu ciclo, o que poderia atrair mais atenção de compradores que esperam encontrar o fundo da queda de preços. Isso inclui grandes players como a plataforma de investimento imobiliário do Morgan Stanley (MS), que busca possíveis oportunidades no setor.
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