Bloomberg Línea — O ex-jogador de futebol Ronaldo Nazário entrou no mercado de clubes de elite em São Paulo como sócio investidor do Reserva Beach Club, empreendimento de R$ 1 bilhão em investimento previsto e R$ 4,2 bilhões em VGV (valor geral de vendas). O projeto foi construído em Alphaville, na divisa entre Barueri e Santana de Parnaíba, para oferecer piscinas de ondas, clube de tênis e área de lazer a um público de alto padrão.
Ronaldo entrou no projeto no ano passado com contrato de exclusividade para acompanhar a incorporadora BR Soho em novos clubes de praia fora de São Paulo.
“Tenho olhado com muita atenção para negócios ligados ao esporte e à experiência porque vejo um mercado com muito espaço para crescer. As pessoas querem cada vez mais lugares onde possam praticar esporte, conviver e ter boas experiências”, afirmou Ronaldo, em nota à Bloomberg Línea.
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O produto que carrega a assinatura direta do ex-jogador é o Galacticos House, um tennis members club com 300 títulos, sede de 3.500 m² dentro do Reserva, alfaiataria, bar, restaurante e uma arena com capacidade para 3.500 pessoas, ampliável para 6.000 em época de campeonato.
O título custa R$ 1,15 milhão, e a taxa de manutenção mensal deve ficar em torno de R$ 4.500, ainda em definição. O clube gera receita bruta adicional estimada em R$ 600 milhões.
“Foi isso que me atraiu no Reserva e, quando entrei como sócio, quis também participar da construção e trazer novas ideias para o projeto”, disse Ronaldo.
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A venda dos títulos foi dividida em três lotes de 100. O primeiro já superou 70% de comercialização, num ritmo que o próprio incorporador descreve como propositalmente travado.
“Por mim, eu já tinha vendido tudo. Não vendeu tudo ainda porque tem muito critério: eu e o Ronaldo sentamos, e a gente escolhe dedo a dedo, porque é uma coisa muito selecionada”, afirmou Maurício Gariglia, CEO da BR Soho e idealizador do empreendimento, à Bloomberg Línea.
Projeto amplo
O timing do tênis brasileiro é favorável, mas a economia da modalidade continua adversa para operações isoladas. A hora de quadra alugada em São Paulo custa entre R$ 150 e R$ 200, valor que não paga o metro quadrado de terrenos bem localizados.
“Não fecha a conta somente a quadra de tênis. Por isso que quase não existem tantas quadras isoladas em São Paulo”, disse Gariglia.
A saída encontrada foi diluir o custo do equipamento esportivo dentro de um clube maior, com receita recorrente de mensalidade e valorização fundiária no entorno.
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“O Galacticos House vem muito daí: da vontade de aproveitar esse momento do tênis para criar algo inovador, com infraestrutura de primeiro nível, tecnologia e uma experiência que ainda não existe dessa forma no Brasil”, afirmou o ex-jogador.
O momento a que ele se refere é o efeito João Fonseca, que dobrou o número de praticantes no país na última década.
Há ainda uma frente no empreendimento não anunciada. A BR Soho negocia acordo de reciprocidade com o torneio de Indian Wells, na Califórnia, visitado pelos sócios, e discute a vinda de um evento internacional para a arena.
“Ronaldo está arquitetando algum torneio internacional que não fechou ainda. Então eu não posso falar com certeza, mas ele está mexendo muito com isso. Ele tem bons acessos no mundo”, disse Gariglia.
O Reserva ocupa 169 mil m², contra 70 mil m² do maior clube de São Paulo em operação, segundo o incorporador. Serão duas piscinas de ondas, uma delas exclusiva para crianças de até 12 anos, além de parque aquático, rio de correntes, bar molhado, academia de 3.000 m² e mais de 1.200 vagas. A tecnologia de ondas contratada é a norte-americana Surf Loch, usada no Palm Springs Surf Club, enquanto os concorrentes paulistas operam com a espanhola Wavegarden.
A vantagem estrutural do projeto está no custo da terra. Há 15 anos, Gariglia e um sócio compraram da Brascan, depois incorporada pela Brookfield, 2 milhões de m² da antiga fazenda Tamboré. Após uma cisão societária, cada um ficou com 1 milhão de metros quadrados já loteados.
“Essa área já é nossa há 15 anos, a gente não precisa pagar a área. Entre a área e a obra é em torno de R$ 1 bilhão, e isso a gente banca”, disse o CEO.
Sobre a participação de Ronaldo no capital, o executivo alegou confidencialidade. “Eu tenho um NDA (acordo de confidencialidade) que não me deixa falar de porcentagem. Mas o Ronaldo é um bom investidor nosso aqui”, afirmou.
O que mudou no título de clube
O argumento comercial se apoia na comparação com os clubes tradicionais paulistanos e com o próprio Alphaville Tênis Clube, fundado há cinco décadas, do qual Gariglia foi associado. Nesse modelo, a taxa de transferência fica entre R$ 150 mil e R$ 180 mil e a maior parte do ágio permanece com o clube.
“O clube fica com a maioria do direito do seu associado. Isso a gente mudou no Reserva: a cada venda de título, a pessoa repassa só 10%, e 90% fica com ela”, disse.
A tese de valorização territorial é explícita e replica o manual do varejo de shoppings, setor que compra o entorno antes de anunciar o ativo. Em um clube de praia artificial em Campinas, segundo o executivo, o metro quadrado do terreno vizinho passou de R$ 250 para R$ 2.500.
“Onde tem uma praia perto, um clube perto, valoriza. É igual shopping”, afirmou.
Nova régua do luxo
Alphaville reúne 85 mil famílias e uma população flutuante de 210 mil pessoas por dia. O metro quadrado do apartamento saiu de cerca de R$ 5.000 antes da pandemia para a faixa de R$ 15 mil a R$ 18 mil, ainda distante dos R$ 60 mil dos Jardins. O público-alvo mapeado tem entre 35 e 45 anos, dois filhos pequenos e imóvel próprio. Surfistas representam cerca de 1% da base.
A captação já passou por estandes no Shopping Vila Lobos, na zona oeste de São Paulo, e em Campinas, com foco em compradores do interior distantes do litoral e em moradores da capital a partir da Faria Lima.
A concorrência direta, em Itupeva e Porto Feliz, opera em condomínio fechado, com títulos de R$ 1,1 milhão e R$ 1,6 milhão e estoque esgotado, restrito a quem já é proprietário de imóvel no empreendimento.
“A JHSF hoje é a inspiração e é a incorporadora número 1 do luxo”, disse Gariglia, ao comentar o ecossistema que combina moradia, lazer e varejo.
O Reserva terá lojas, quiosques e restaurantes terceirizados, incluindo um japonês estrelado do Itaim cujo sócio é associado do clube.
“Eu tenho dois filhos de 27 anos que não ligam para carro. Um mudou para um prédio novo que não tem garagem. Isso não passa pela minha cabeça, mas o luxo hoje é ter qualidade de vida”, afirmou.
A entrega será faseada. O parque aquático, o rio de correntes, as praias, o bar molhado e a área esportiva ficam prontos entre o fim deste ano e o início de 2027. A piscina de ondas vem na sequência, o edifício-garagem no fim de 2027 e o Galacticos House por último, em dezembro.
Desde o anúncio da sociedade com Ronaldo, segundo o CEO, o escritório recebe cinco ligações por dia de grupos de outros estados interessados em replicar o modelo.
“Eu peguei a graça de fazer clube e, só vou fazer clube pelos próximos 20 anos. Vender lazer é muito legal. Na hora que você vende um título, é uma venda de felicidade”, disse Gariglia.
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