Bloomberg Opinion — Enquanto todos se preocupam com os mercados imobiliário e trabalhista, o mercado de escritórios está caminhando rumo a uma tempestade.
A postura hawkish do Federal Reserve derrubou as ações e aumentou as preocupações com a direção da economia do país durante o próximo ano. A ansiedade teve como foco crashes no mercado de trabalho e de moradia, mas investidores, prefeitos e incorporadoras mantiveram as esperanças de melhoria no mercado de escritórios. É melhor deixar de lado esse pensamento positivo.
Os observadores do mercado deveriam ser mais pessimistas sobre o futuro do setor por dois motivos. Primeiro, eles ainda estão pensando na baixa atividade em escritórios como uma mudança de comportamento relacionada à pandemia que ainda está em processo de normalização. Spoiler: os edifícios corporativos são bens sensíveis à taxa de juros e à economia com fundamentos deteriorados, apesar do crescimento dos empregos no país.
Segundo, lhes falta imaginação. Sabemos como é quando o desemprego atinge 10%, os preços das casas caem e há milhões de casas hipotecadas. Mas principalmente quem vive em grandes cidades com escritórios temos dificuldades para imaginar como isso acontece nos distritos comerciais.
A situação já é sombria e não precisamos apenas ser capazes de enxergar isso, precisamos começar a pensar em como reagir quando as coisas piorarem. O preço das ações do Vornado Realty Trust, o escritório de investimento em imóveis de varejo centrado em Manhattan, já está abaixo de seus mínimos de março de 2020 e, incrivelmente, ameaçando chegar a mínimas de março de 2009. Outros trusts de investimento em imóveis de escritórios, incluindo Boston Properties, Cousins Properties, e SL Green Realty estão se aproximando de suas mínimas de março de 2020.
Não deveria ser surpresa. O tráfego diário dos escritórios, embora continue se recuperando lentamente, permanece muito abaixo dos níveis pré-pandemia. As taxas de vacância estão aumentando, particularmente em edifícios mais antigos, à medida que os arrendamentos chegam ao fim. Taxas de juros mais altas são ventos desfavoráveis tanto para valores de imóveis quanto para valuations de ações.
E agora o banco central americano está sinalizando uma política de taxas de juros “mais altas por mais tempo” que manterá os valuations em baixa e dificultará o refinanciamento da dívida. Na medida em que a taxa de desemprego do Federal Reserve de 4,4% prevista para 2023 se revelar precisa, isso significaria um milhão a mais de trabalhadores desempregados do que temos hoje – e os desempregados não precisam de espaço para escritórios.
Isso não leva em conta nem mesmo o aperto que os empregadores farão durante o próximo ano para cortar custos, pois se sentem pressionados por uma economia de crescimento mais lento. O espaço de escritório é um corte óbvio a se fazer em um momento em que o trabalho remoto e híbrido tem se mostrado eficaz – se não sempre ideal do ponto de vista dos empregados. Mesmo as grandes empresas de tecnologia, que tinham sido a menina dos olhos dos proprietários de escritórios na recuperação da pandemia, podem decidir repensar suas pegadas de escritório quando estiverem examinando seus custos.
Um problema maior para o setor de escritórios é que não está claro se ele se recuperaria após qualquer recessão induzida pelo Fed. Se essa recessão eventualmente levasse a taxas de juros mais baixas, o setor imobiliário provavelmente se recuperaria rapidamente. O mercado de trabalho continua sendo a parte mais forte da economia dos EUA, portanto pode ser o último mercado a sentir uma recessão e o primeiro a ser restaurado. Mas uma vez que um prédio de escritórios fica vazio, não está claro que a demanda voltaria logo. Talvez alguns prédios de escritórios pudessem ser convertidos em moradias, mas nem todos são facilmente conversíveis.
Agora considere que mesmo edifícios de escritórios vazios ou pouco ocupados custam dinheiro para operar: eletricidade, climatização, limpeza, manutenção, segurança, impostos. E esses custos subiram em grande parte com a inflação. Oferecer aluguel barato aos inquilinos pode aumentar a demanda, mas também pode não proporcionar retorno aos proprietários. As cidades poderiam acabar tendo de lidar com edifícios antigos que estão se deteriorando lentamente e não gerando mais receita tributária.
Este era um cenário plausível para muitos edifícios de escritórios, mesmo antes da guinada hawkish do Fed, mas agora parece que o problema será maior e acontecerá mais cedo. Ainda há motivos para pensar que outras partes da economia dos EUA atravessarão este período de reequilíbrio da oferta e demanda em relativamente boa forma, mas quando se trata de edifícios de escritórios e distritos comerciais centrais, devemos estar preparados para o pior.
Esta coluna não reflete necessariamente a opinião do conselho editorial ou da Bloomberg LP e de seus proprietários.
Conor Sen é colunista da Bloomberg Opinion. É fundador da Peachtree Creek Investments e pode ter conflito de interesses nas áreas em que faz cobertura.
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