Bloomberg Línea — A nova faixa de renda do programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV), lançada em abril, está limitada na cidade de São Paulo e não deve conseguir aproveitar o “potencial máximo” do novo segmento. A avaliação é do CFO da Cyrela, Miguel Mickelberg.
“Estamos animados com essa mudança, mas as regras de habitação de interesse social da cidade de São Paulo limitam um pouco o potencial máximo que a faixa 4 poderia ter”, afirmou Mickelberg em entrevista a jornalistas nesta quinta-feira (14), após divulgação do resultado da empresa (CYRE3) no segundo trimestre.
Segundo ele, isso acontece porque os empreendimentos enquadrados no chamado HIS (Habitação de Interesse Social) da capital paulista têm especificações próprias para enquadramento de renda, com valores abaixo da faixa 4.
A nova faixa de renda do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) aumentou o teto do programa para famílias com renda de R$ 8.000 a R$ 12.000.
O HIS, por sua vez, tem um enquadramento de renda inferior. De acordo com o Plano Diretor vigente, o valor para faixa 1 de HIS tem teto de R$ 4.554, enquanto a faixa 2 do HIS vai até R$ 9.108 em renda.
O descasamento pode ficar ainda mais evidente caso prosperem as discussões para mais uma revisão do teto do MCMV. “Um novo teto com certeza ajudaria, mas a limitação restringe o tamanho do efeito em São Paulo”.
“No Rio de Janeiro, por outro lado, não temos essas restrições e poderia haver um efeito imediato”, defendeu.
Sob a marca Vivaz, o segmento econômico representou 34% das vendas da Cyrela no segundo trimestre. A marca Living, de média renda, respondeu por 24% das vendas, enquanto o alto padrão contribuiu com 42% das vendas.
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Por que desacelerar os lançamentos
A Cyrela encerrou o segundo trimestre com um ritmo acelerado de lançamentos, que quase triplicou o volume em relação ao mesmo período de 2024. Foram R$ 2,9 bilhões em lançamentos, alta de 176% em um ano.
Já são R$ 6,25 bilhões lançados no acumulado do ano – 65% do que foi lançado em todo o ano de 2024. Se mantivesse o ritmo nos próximos meses, a Cyrela poderia aumentar os lançamentos em 25% neste ano inteiro.
Mas, segundo o CFO, o que deve acontecer é justamente o contrário. “Não vamos lançar tudo isso. Vai haver um crescimento de 2025 versus 2024, mas o segundo semestre terá menos lançamentos que o primeiro", afirmou.
O movimento, segundo o CFO, não representa uma revisão dos planos traçados para o ano. “Não é uma mudança de mercado: faz parte do nosso planejamento.”
O objetivo era evitar a concentração de lançamentos no final do ano como ocorreu em 2024, quando alterações em planos diretores municipais levaram a um acúmulo de lançamentos no quarto trimestre.
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Lucro abaixo do esperado
No resultado financeiro, o lucro líquido ficou abaixo do esperado: R$ 388 milhões, ante uma projeção de R$ 425 milhões na média de expectativas compilada pela própria Cyrela. O valor representa uma queda de 6% em 12 meses.
O impacto negativo veio de um evento não-recorrente: a venda de R$ 60 milhões em ações da Cury (incorporadora investida da Cyrela) no segundo trimestre do ano passado. Os ganhos com a operação em 2024 alteraram a base de comparação – mas ainda dentro das projeções da companhia.
“O resultado deste trimestre foi bem próximo ao que esperávamos”, disse o CFO.
A incorporadora destacou o que apontou como resiliência dos próprios números em um cenário econômico mais desafiador, com a Selic em 15% ao ano, no patamar mais alto desde 2006.
Mickelberg disse não ver impactos preocupantes do cenário macroeconômico na operação, que segue com distratos sob controle e ritmo de 52,3% nas vendas no geral em 12 meses.
As vendas, no entanto, tem melhor velocidade nos lançamentos mais recentes.
O CFO disse que a velocidade de vendas está “um pouco abaixo da previsão inicial” para o estoque de unidades prontas, que subiu 57% em 12 meses, para R$ 1,7 bilhão em valor geral de venda (VGV).
A justificativa estaria justamente nos juros elevados e nas dificuldades de financiamento imobiliário, que afetam mais o cliente que compra o imóvel finalizado e precisa recorrer imediatamente ao banco.
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