Por que demolir prédios de escritórios se tornou uma aposta de investidores

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Bloomberg — Não entenda mal Vincent Chiara. Como muitos investidores do setor imobiliário, ele ainda tem dúvidas sobre o futuro dos prédios de escritórios.

Mas, à medida que Chiara compra essas propriedades, rapidamente, em cidades do Canadá, ele está convencido de que percebeu algo que todo mundo perdeu: os preços caíram tanto que, em muitos casos, estão realmente abaixo do valor do próprio terreno.

Para Chiara, cuja empresa Groupe Mach, com sede em Montréal, desembolsou mais de 1 bilhão de dólares canadenses (US$ 750 milhões) nessa aposta desde março de 2020, isso representa uma negociação clássica de compra e venda.

A diferença entre o preço e o valor do terreno, segundo ele, ajuda a cobrir o custo da demolição e abre caminho para a construção de algo - principalmente apartamentos - que está em alta demanda no Canadá e, mais amplamente, em todo o país. E, de forma mais ampla, em boa parte do mundo.

“Se houver margem suficiente entre o preço que paguei e o valor da propriedade, então estou montando um banco de terrenos”, disse ele. “Se alguns desses ativos de escritório derem errado, nós os desenvolveremos novamente.”

A razão pela qual isso pode funcionar é porque as grandes cidades do Canadá, como muitas outras ao redor do mundo, têm escassez de moradias. Isso significa que a terra que pode ser usada para construir novas casas tem um prêmio.

Chiara usa uma visita à compra mais recente de Mach, um campus da década de 1980 com torres de vidro azul e pátios verdes nos subúrbios de Toronto, para explicar: a Groupe Mach pagou C$ 165 milhões (US$ 123 milhões) pela propriedade, mas não antes de verificar quantos apartamentos poderiam ser construídos no terreno.

Com potencial para cerca de 232 mil metros quadrados de espaço residencial, Chiara estimou que o terreno vazio valeria C$ 250 milhões (US$ 190 milhões), um prêmio de 50% sobre seu preço de compra que, segundo ele, poderia cobrir totalmente o custo de demolir os prédios de escritórios.

É isso o que levou a Mach a se tornar a segunda maior compradora de prédios comerciais do Canadá desde o início da pandemia, segundo dados do Grupo Altus. As dezenas de prédios de escritórios que a empresa comprou a colocam atrás apenas da Oak Street Real Estate Capital, da Blue Owl Capital, que gastou C$ 1,2 bilhão (US$ 900 milhões) em apenas uma propriedade em Calgary.

Se mais desenvolvedores começarem a fazer o mesmo cálculo de Chiara, isso poderá colocar um piso nos valores dos escritórios. É apenas uma questão de quanto de desconto é necessário para fazer esses acordos de novo desenvolvimento valerem a pena. E, embora peculiaridades no mercado canadense de escritórios possam significar que a matemática começa a funcionar lá primeiro, um processo semelhante pode ser o que falta para que fundos se formem para esses ativos em todo o mundo.

“Isso é uma estratégia de redesenvolvimento, não acho que seja apenas algo que funcione no Canadá. Você também pode empregar isso globalmente”, disse Raymond Wong, vice-presidente de entrega de soluções de dados da Altus em Toronto. “Se isso realmente funcionar em outros países, outras instituições e desenvolvedores podem pensar em ter uma estratégia mais proativa.”

Advogado por formação, Chiara fundou a Mach 23 anos atrás, quando um de seus clientes, a rica família Lieberman de Montréal, disse que se ele pudesse encontrar propriedades que valessem a pena comprar e gerenciá-las depois, eles investiriam ao lado dele.

Desde então, outras famílias ricas – principalmente o clã Saputo de Québec e, mais recentemente, uma família com sede na Arábia Saudita – acertaram parceria com Mach. Chiara disse que a empresa também faz negócios por conta própria e, quando tem um sócio, normalmente possui pelo menos 30% da propriedade e, muitas vezes, mais de 50%.

Interesse dos bancos em financiar

Chiara disse que Mach também conseguiu empréstimos dos principais bancos do Canadá, a taxas de juros em torno de 5% ou 6%, não muito acima da taxa de empréstimo overnight.

Ele disse que é uma indicação de que os bancos não veem os empréstimos como particularmente arriscados - incomum em um momento em que o financiamento para prédios de escritórios está quase paralisado nos EUA. Ele disse que isso ocorre porque os bancos também acreditam no valor da terra subjacente, bem como no histórico de Mach como gestor de propriedades e incorporador que lida com esses projetos.

“Como fazemos nossa própria construção, porque estamos mais integrados verticalmente, podemos controlar os custos”, disse Chiara. “Se fosse uma peça puramente de escritório, os bancos não fariam isso. Mas acho que eles gostam da nossa estratégia, o plano B, e foi isso que vendemos a eles.”

Ainda assim, as más notícias para os prédios de escritórios continuam a chegar.

Riscos: mercado ainda em ajuste

Embora tenha havido alguma recuperação, muitos mercados estão vendo o número de inquilinos de escritórios cair para um nível 30% abaixo dos níveis pré-pandemia, as taxas de vacância estão no patamar máximo de várias décadas e a maioria dos investidores e dos analistas espera que as avaliações caiam ainda mais à medida que o mercado continua a se ajustar aos juros mais altos.

Nos Estados Unidos, uma estimativa da Capital Economics previu que os valores dos escritórios cairão 35% em relação ao pico até o final de 2025. Eles levarão mais 15 anos para se recuperar a partir daí, disseram os analistas.

Essa reavaliação fez com que a quantidade de prédios de escritórios em dificuldades nos EUA aumentasse para o equivalente a US$ 24,8 bilhões, com o Starwood Capital Group, do bilionário Barry Sternlicht, tornando-se o mais recente proprietário de alto nível a deixar de pagar uma hipoteca neste ano, juntando-se a empresas como Blackstone, Pacific Investment Management e Brookfield Asset Management.

Mas Chiara disse acreditar que pelo menos parte do pessimismo sobre os escritórios é exagerada. Ele afirmou que a atividade de locação de seus imóveis está dando sinais de recuperação, e muitos dos prédios que tem comprado continuarão até como espaços de trabalho.

Mudanças de zoneamento

O campus de Toronto, por exemplo, ainda está 83% alugado com grandes inquilinos como a American Express e a empresa canadense de telecomunicações Rogers Communications. Apenas se a ocupação despencar que Mach pensaria em derrubar um prédio. E, se isso acontecer, Chiara disse que espera que as autoridades municipais facilitem a mudança de zoneamento necessária, dada a necessidade de moradias e o peso dos prédios de escritórios vazios nas finanças municipais.

“Quando precisarmos mudar o zoneamento, será porque o escritório está no buraco”, disse ele. “E, se for assim, a cidade terá que participar.”

Quando se trata de construir uma casa, começar do zero normalmente faz mais sentido. Kyle Bass, fundador da Hayman Capital Management, com sede em Dallas, disse em abril que a demolição de escritórios antigos seria uma opção mais prática do que a reconstrução porque “você precisa martelar vergalhões e concreto. Você tem que reinstalar tudo.”

Esse é um sentimento com o qual Chiara concorda, dizendo que a maioria dos prédios de escritórios que ele tem comprado não poderiam ser economicamente transformados em moradias sem antes serem demolidos. Mas ele ficou mais confiante nos preços que paga porque, ao contrário dos EUA, o Canadá não viu uma onda de inadimplência.

Isso ocorre porque cláusulas de empréstimo mais fortes que tendem a favorecer o credor são muito mais comuns no Canadá. Os credores normalmente podem confiscar outros ativos dos mutuários quando os pagamentos não são feitos, o que torna quem tomou a dívida menos disposto a atrasar o pagamento ou abandonar uma propriedade. Nos Estados Unidos, para alguns tipos de dívida, o máximo que um credor pode fazer é confiscar a própria propriedade hipotecada.

Os negócios imobiliários comerciais do Canadá também estão concentrados o suficiente para atender aos interesses do credor e do mutuário, evitando a inadimplência.

Isso ocorre porque a propriedade tende a pertencer a alguns grandes fundos de pensão, seguradoras e fundos de investimento imobiliário, de modo que os credores têm um incentivo maior para se sentar à mesa por medo de perder negócios em outros lugares. Da mesma forma, os empréstimos estão concentrados em cerca de seis grandes bancos.

“No Canadá, você não pode simplesmente devolver as chaves da maioria dos empréstimos”, disse Gwen Roush, vice-presidente sênior da empresa de classificação de crédito da DBRS Morningstar. “É apenas um ambiente diferente no Canadá. A Brookfield está entregando chaves em prédios de escritórios nos Estados Unidos, mas não ouvimos grandes manchetes sobre isso no Canadá, por exemplo.”

A relativa falta de sofrimento em que isso resultou faz Chiara pensar que os valores dos escritórios canadenses podem não cair muito mais, e é por isso que ele está preparado para oferecer uma saída aos proprietários que assim desejarem.

“Isso obviamente está precipitando nossas aquisições: estamos no fundo do poço”, disse ele. “Pode piorar antes de melhorar, e reconheço isso, mas muitos atores institucionais querem sair. E não há muitos jogadores com o apetite que temos pelo tamanho do negócio que podemos executar.”

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