Preço do aluguel explode em janeiro; veja bairros mais caros em SP e Rio

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São Paulo — O valor do aluguel em São Paulo, cidade mais populosa do Brasil, não para de subir. Em janeiro, o preço médio dos novos aluguéis residenciais subiu pelo sexto mês consecutivo e bateu recorde, com a maior alta (2,16%) registrada em um mês desde junho de 2019, início da série histórica do Índice QuintoAndar de Aluguel, informou o unicórnio QuintoAndar, nesta quinta-feira (3). No mês, o preço médio do metro quadrado atingiu R$ 37,48 /m².

Indexador mais usado em contratos de aluguel, o IGP-M subiu 1,82% em janeiro, após variar 0,87% no mês anterior. Com este resultado o índice acumula alta de 16,91% em 12 meses.

Bairros mais caros em São Paulo

Vila Olímpia: R$ 57,72 por m²
Real Parque: R$ 51,3 por m²
Santo Amaro: R$ 50 por m²
Pinheiros: R$ 48,5 por m²
Vila Nova Conceição: R$ 47,4 por m²
Itaim Bibi: R$ 47,3 por m²
Brooklin: R$ 46,9 por m²
Vila Madalena: R$ 46,8 por m²
Moema: R$ 44,4 por m²
Chácara Santo Antônio: R$ 44,3 por m²

Por que o preço do aluguel subiu no Brasil

Entre os principais fatores para o recorde estão a alta temporada de procura de aluguéis e a retomada da procura por studios e imóveis de um dormitório, resultado da retomada da atividade econômica e da volta ao trabalho presencial, segundo o QuintoAndar.

No Rio de Janeiro, o valor médio do m² de aluguel subiu 0,91% em janeiro, em comparação a dezembro. Foi o quinto mês consecutivo de alta. O preço médio do metro quadrado atingiu R$ 31,19/m² - o maior valor desde outubro de 2019.

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Assim como São Paulo, a cidade foi beneficiada pela alta dos preços de studios e apartamentos de um quarto. Em comparação com dezembro, a alta no valor desse tipo de imóvel foi de 2,19% - a maior alta desde o início da série histórica, em 2019.

Bairros mais caros no Rio

Leblon: R$ 51,2 por m²
Ipanema: R$ 49,5 por m²
Flamengo: R$ 38,4 por m²
Jardim Oceânico: R$ 38 por m²
Barra da Tijuca: R$ 38 por m²
Botafogo: R$ 37,7 por m²
Copacabana: R$ 34,8 por m²
Lagoa: R$ 34,1 por m²
Laranjeiras: R$ 32 por m²
Santa Teresa: R$ 31,9 por m²

Busca por apartamentos menores

Segundo análise do QuintoAndar, a alta na procura de apartamentos menores beneficiou os bairros do Centro Expandido da capital paulista, região com grande estoque desses imóveis. Liberdade (+8%), Vila Clementino (7,9%), Itaim Bibi (6,9%) e Centro (6,9%) figuram entre os bairros mais valorizados no mês, em comparação com dezembro.

Já na capital fluminense, os bairros mais valorizados no mês foram Leblon (5%), Santa Teresa (3,8%), Flamengo (3,8%), Centro (3,3%) e Tijuca (3,3%).

O aquecimento do mercado residencial fez com que a diferença entre o preço médio do aluguel por m² em anúncios e o efetivamente fechado em contratos registrasse mais uma queda (11,2%), informou a plataforma de moradia.

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Apesar da alta registrada nos últimos meses, o preço médio do aluguel em São Paulo ainda está 4% abaixo do registrado em março de 2020, início da crise sanitária de Covid-19.

Por sua vez, desde novembro, a capital fluminense vem registrando uma valorização dos imóveis, recuperando as perdas registradas durante o ápice da pandemia de Covid-19. Em janeiro, o preço médio do metro quadrado encontrava-se 3,1% acima do registado em março de 2020.

Diferentemente de outros índices do mercado baseados somente no valor do anúncio, o Índice QuintoAndar é pautado nos valores concretos de contratos fechados de aluguel. Isso significa que são consideradas as negociações entre locatário e inquilino, refletindo uma realidade mais assertiva e confiável do cenário residencial.

Belo Horizonte

Já em Belo Horizonte, o preço médio do aluguel de um imóvel padrão (65 m², dois quartos e uma vaga) atingiu R$ 1.590 em dezembro, um aumento de 1,9% em relação a novembro, segundo relatório do portal imobiliário Imovelweb divulgado hoje.

Em 2021, o aluguel subiu 9,6% na capital mineira, mas em alguns bairros o aumento foi ainda maior: em Buritis, Betânia e Indaiá, por exemplo, houve um acréscimo de 18,5%, 18,4% e 18,2%, respectivamente, no valor de locação.

Por outro lado, o preço do aluguel caiu mais em Cidade Jardim (-19,0%), João Pinheiro (-17,7%) e Aeroporto (-12,7%). Em 2021, a única região que registrou queda no valor médio de locação em Belo Horizonte foi a Noroeste. A região Oeste e Centro-Sul tiveram um aumento acima de 13%.

Novo índice do aluguel

O Ibre (Instituto Brasileiro de Economia), da FGV (Fundação Getulio Vargas), lançou, no mês passado, o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) como mais uma opção de cálculo de preço no mercado imobiliário e que pode substituir o IGP-M nos contratos de aluguel.

Para fazer o histórico do IVAR – válido apenas para imóveis residenciais – pesquisadores acompanham 10 mil contratos assinados entre inquilinos e proprietários em quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Alguns especialistas criticam o fato de um índice nacional ser baseado em apenas quatro localidades, pois pode impactar regiões que não refletem a mesma realidade.

“O IVAR vai compor o IPCA, no qual será feita uma pesquisa, colocada em espécie de cesta, que vai somar e tirar a média do custo de vida. A FGV apura isso e fez um convênio com administradoras para levantar esses dados em quatro estados. A diferença é que, antes, tinha um índice que falava por quanto os preços eram anunciados. Por exemplo: o aluguel de um imóvel estava anunciado por R$ 2.500, mas fechou por R$ 1.400. Com o IVAR, vai ser definido o valor que foi realmente fechado, o preço efetivo em que foi alugado”, comentou o especialista em direito imobiliário, José Roberto Graiche, presidente do grupo Graiche.

Ele destaca ainda a insegurança que o índice traz à Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). “Esse índice prejudica tanto inquilino quanto proprietário. O inquilino, quando assalariado, pode ter um reajuste superior ao índice reajustado ao salário dele. Já o proprietário pode ter uma redução no valor do aluguel, porque a Lei do Inquilinato prevê que a cada três anos, tanto proprietário quanto inquilino podem solicitar uma nova avaliação do aluguel, caso achem que o valor está fora do mercado”, diz Graiche.

O especialista considera que o IVAR medirá a lei da oferta e da procura, o que também traz implicações. “Se a oferta é baixa, o preço sobe muito. Se a procura é muito baixa, o preço vai cair e pode até ficar negativo. Então, esse índice que corrige o contrato de aluguel passa a ser uma coisa não confiável”.

Graiche recomenda como indexador do aluguel o IGP-M e o IPCA (inflação oficial do país). “Inquilinos e proprietários continuarão fazendo acordos como fazem hoje, mas como o IVAR é uma atualização constante, isso pode sujeitar as partes a terem uma surpresa desagradável que eles não teriam se tivessem contratado com qualquer outro índice”, comenta.

IGP-M, IPCA ou IVAR?

Ao lançar o IVAR, o FGV IBRE disse que espera contribuir para uma melhor mensuração do que acontece no mercado imobiliário brasileiro, bem como auxiliar em decisões da política monetária, mercados e números fiscais.

Para Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty, o indicador da FGV traz uma nova visão de como medir esse índice de variação, porém, ele chama atenção para o ponto de como esse indicador é composto, já que ele mede na ponta o reflexo da atualização dos contratos de locação, trazendo efetivamente o que foi combinado entre locador e locatário.

“O ponto de atenção é que existem contratos que continuam utilizando o IGP-M. Então, quando eles forem renovados, o IGP-M, que foi um dos grandes vilões para o aumento na composição do índice, vai refletir nessa variação”.

Romero cita ainda ser preciso levar em conta os locatários que utilizaram também do IPCA e outros contratos que simplesmente foram negociados livremente, ajudando a reverberar para baixo o novo indicador.

“Por exemplo, o IGP-M finalizou o ano de 2021 com alta de 17,78% e o IPCA em 10,42%, já no IVAR, o índice fica 0,61%. É preciso tomar cuidado justamente porque são variações grandes e no final das contas o grande objetivo é medir o índice de evolução no valor da locação. Por isso, esse tema acaba abrindo uma grande lacuna para uma discussão bastante acirrada de qual índice reflete melhor essa correção da locação”, comentou.

(Atualiza às 16h20 com dados da Imoveweb e falas de especialistas sobre novo índice)

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