Bloomberg Línea — Um princípio do mercado imobiliário repetido globalmente é o célebre “location, location, location”.
Em São Paulo, maior mercado do país, ele tem se expressado na decisão de investidores de apostar cada vez mais no retrofit de edifícios antigos, diante das baixas taxas de vacância e da escassez de terrenos para novos empreendimentos nos bairros mais concorridos, como a região da Faria Lima.
A alternativa para garantir a oferta de escritórios parece natural, mas passa por desafios significativos dentro da nova tendência de volta ao presencial, segundo afirmou o COO (Chief Operating Officer) global de Real Estate Management Services da consultoria JLL, Paul Morgan, em entrevista à Bloomberg Línea.
“A falta de espaço leva à questão sobre se vale a pena fazer retrofit e se haverá retorno do investimento. Espero que tenhamos recursos para impulsionar essa demanda”, disse o executivo em visita a São Paulo na última semana.
Morgan observou que, embora a localização ainda seja uma questão crucial, a eficiência energética ganha destaque crescente no segmento corporativo. Isso pode dificultar o retorno do investimento, uma vez que nem todos os edifícios antigos podem ser adaptados para oferecer esse atributo.
O executivo disse que uma das principais preocupações do mercado de escritórios nos Estados Unidos é a idade dos edifícios.
“De modo geral, estamos em um período de alta obsolescência dos prédios, muitos deles construídos na década de 1980 e que já não são adequados para o uso atual. São ineficientes em termos de energia.”
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Morgan acrescentou que o layout desses empreendimentos não atende mais às necessidades do mercado de escritórios. “Acredito que cerca de 25% dos prédios comerciais dos Estados Unidos ficarão obsoletos”, estimou.
Segundo ele, o custo total estimado para promover a modernização desses edifícios está em cerca de US$ 1,2 trilhão.
“Essa é uma grande preocupação para o setor: tornar uma instalação já existente em um edifício mais eficiente no consumo de energia.”
Em sua visão, apesar desse desafio relevante, o retrofit é uma grande oportunidade no mercado de real estate. “Estamos ajudando os clientes nessa jornada.”
Brasil: expansão menos acelerada
Ao tratar da América Latina, Morgan apontou que México e Brasil seguem como os dois maiores países da região em termos de demanda.
“À medida que esses dois países crescem, vamos continuar avançando em termos de mercado”, disse.
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No entanto ele disse que o Brasil tem apresentado um crescimento relativamente mais lento no setor em relação a outras economias emergentes, como a Índia e a Arábia Saudita.
“As taxas de vacância no Brasil estão mais baixas e prevemos uma recuperação da demanda para os níveis pré-pandemia. Mas o crescimento [no país] não está no mesmo ritmo que em outras partes do mundo”, afirmou Morgan.
Em sua avaliação, um importante indicador desse ritmo mais lento de crescimento no Brasil é o nível de investimento estrangeiro.
“Em comparação a outras regiões do mundo, como Oriente Médio e Ásia, onde a urbanização segue aquecida, há diferenças de investimentos. É claro que o Brasil já passou por essa fase até certo ponto, mas é um indicador importante.”
Trabalho presencial vs remoto
Morgan afirmou que as constantes mudanças em curso nos modelos de trabalho – entre remoto, híbrido e 100% presencial – representam oportunidades de crescimento para a JLL em real estate.
De acordo com o relatório “JLL Workforce Preference Barometer 2025”, divulgado em outubro, a importância do equilíbrio entre vida pessoal e profissional supera a do salário para dois em cada três (65%) profissionais - a pesquisa global ouviu 8.700 pessoas que trabalham em escritórios em 31 países.
O dado mostra que o centro da discussão não está mais em quantos dias da semana ir ao escritório, mas em como transformar o trabalho “em uma experiência mais humana, flexível e significativa”, segundo o diretor da JLL.
Nessa linha, uma das principais conclusões do relatório é que o desafio das empresas é tornar a experiência do trabalho presencial mais significativa, com respeito à vida fora do trabalho, o que ajuda a construir adesão às políticas, além de engajamento e lealdade.
A pesquisa revelou que 66% dos trabalhadores de escritórios já atuam sob políticas formais de trabalho híbrido que estabelecem frequência mínima de presença, com 72% avaliando positivamente esse tipo de diretriz.
Nesse cenário, Morgan afirmou que o local de trabalho está se tornando rapidamente um fator determinante para a retenção de talentos.
Em sua visão, se uma empresa não se preocupa em oferecer um certo nível de flexibilidade e um local adequado para o desenvolvimento do potencial de cada um, isso possivelmente afetará a retenção.
“As organizações que se concentrarem mais nisso provavelmente vencerão a guerra por talentos no longo prazo. Já estamos começando a ver isso acontecer”, disse.
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Em sua avaliação, tudo começa com a localização - como a máxima do real estate: quanto mais o ambiente oferecer facilidades para mobilidade, como acesso a transporte público, além de oferta de alimentação e serviços variados, mais bem posicionada estará a organização.
“Ajudamos nossos clientes a entender onde devem se instalar, não importa o setor em que atuam.”
Adicionalmente, a gestão de dados e outras informações segue crucial nesse mercado.
“Com base em dados, conseguimos prever padrões e aumentar a eficiência do uso do escritório”, salientou.
Morgan destacou que a atividade de facilities management (gestão de instalações, em tradução livre), que pode incluir serviços como manutenção, limpeza, segurança e até mobiliário, somou US$ 1,2 bilhão em receitas globalmente para a JLL em 2024, metade do total da consultoria no período.
“Obviamente, o atrativo desse segmento é a receita recorrente. Não é apenas transacional. E deve crescer a uma taxa de 6% ao ano até 2030”, disse.
Morgan afirmou que, no mercado brasileiro, cerca de um terço dessa atividade é terceirizada, sob impulso de mudança recente da legislação.
“Facilities management é uma parte realmente importante do nosso negócio e tem crescido muito. A terceirização é uma tendência observada nos últimos anos, e nós operamos e mantemos esses espaços para criar a experiência ideal para as pessoas.”
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