Com investimento de R$ 314 milhões, Iguatemi prepara sua maior expansão em Brasília

Bloomberg Línea — O Iguatemi (IGTI11) elegeu a expansão de sua unidade de Brasília como um dos principais projetos de alocação de capital do grupo de shopping centers para 2026, em um investimento de R$ 314,4 milhões.

A ampliação acrescentará 15.500 m² de área locável ao shopping de alto padrão, o equivalente a quase metade do tamanho atual de 35.000 m², e é a maior já realizada no empreendimento inaugurado em 2010.

Segundo Charles Krell, vice-presidente de Operações do Grupo Iguatemi, cerca de 70% das novas lojas previstas já estão contratadas, o que permitirá ao grupo expandir a oferta de marcas e serviços para o mercado consumidor da capital.

“A operação do shopping nos indicava há cerca de um ano e meio que o calçado estava ficando pequeno. Shoppings desse porte levam de 10 a 20 anos para atingir plena maturação. Estamos nesse momento e olhamos para os próximos 15 a 20 anos”, disse o executivo em entrevista à Bloomberg Línea.

“São quase 20 anos de existência do equipamento atual, e esse é o momento de dar continuidade da expansão, com disciplina.”

Com a ampliação, o grupo poderá adicionar uma área locável em um momento de alta demanda no setor de shoppings. O Iguatemi Brasília, por exemplo, encerrou 2025 com 97,5% de ocupação, uma receita de aluguel de R$ 74,6 milhões e um volume de vendas de R$ 1,18 bilhão.

O shopping da capital é o nono entre os 22 empreendimentos do grupo em receita de aluguel, e o quarto que mais cresceu no ano passado nessa frente, com 7,9% de aumento. Em volume de vendas, a operação é também a nona maior.

O projeto de expansão agora prevê 70 novos estabelecimentos comerciais no shopping, incluindo duas lojas âncoras, cinco restaurantes, quatro cafés, um cinema com três salas VIP, além de uma micro gym em um espaço que o grupo chama de “alameda wellness”.

O mix planejado para a expansão reflete uma mudança de paradigma que já se consolidou no varejo de alto padrão mundial, que busca aumentar não apenas as transações, mas a frequência das visitas e a recorrência das compras.

As obras terão início em abril, com a previsão de durarem cerca de um ano e meio, segundo o executivo.

Sem revelar os nomes, o VP de Operações diz que a expectativa é a atrair marcas nacionais ou internacionais que já estão no portfólio do grupo em outras unidades e também outras, que farão sua estreia agora em Brasília.

“Tem marcas que já operam conosco em outros empreendimentos, e tem marcas que estarão estreando no mercado, sejam elas nacionais ou internacionais”, disse o executivo. A expectativa é divulgar os primeiros nomes em dois a quatro meses.

No total, hoje o Iguatemi Brasília tem 149 marcas, das quais 28 são internacionais, incluindo nomes do segmento de luxo, como Burberry, Christian Louboutin, Dolce & Gabbana, Gucci, Louis Vuitton, Tiffany, entre outras.

Os contratos, diz o executivo com 26 anos de companhia, foram assinados com a antecedência necessária para uma operação desse tipo. Marcas internacionais precisam de até um ano e meio para realizar obras, contratações e formação de estoque antes da abertura.

“Setenta por cento de lojas contratadas já me parece um bom número e estamos caminhando com a maior velocidade possível para que eles, lojistas, possam se preparar para a gente nascer conjuntamente na expansão”, afirmou Krell.

Sobre a decisão de fazer um investimento relevante em um momento de juros elevados, com a Selic a 15% ao ano, o executivo diz que, para uma companhia com quase seis década, o juro alto é variável conhecida, não argumento de pausa.

“O Iguatemi sempre traçou seus objetivos e foi executando, ora no momento de bonança brasileira, ora no momento menos bom. Ora no momento difícil de um juro mais alto ou menos alto”, afirmou. “Quem sabe daqui a um ano, um ano e meio, a gente pode estar em um juro mais baixo.”

O grupo chegou até aqui por um caminho que poucos no setor de shoppings brasileiros conseguiram replicar: crescimento consistente sem perder o controle do balanço.

O Iguatemi saiu de R$ 76 milhões de Ebitda em 2008, com sete shoppings, para aproximadamente R$ 1,5 bilhão em 2025, mantendo alavancagem abaixo de duas vezes dívida/Ebitda ao longo de todo o ciclo.

A visão agora é de que o crescimento demográfico e a atividade econômica em Brasília deve continuar sustentando a maior demanda nas próximas décadas. “A gente continua enxergando força suficiente para sustentar uma expansão”, afirmou Krell.

Confira trechos da entrevista com o VP de Operações do Iguatemi, editada para fins de clareza e concisão.

Por que expandir agora com Selic a 15% e com o shopping completando 16 anos?

A operação do shopping nos indicava há cerca de um ano e meio que o calçado estava ficando pequeno. Shoppings desse porte levam de 10 a 20 anos para atingir plena maturação. Estamos nesse momento e olhamos para os próximos 15 a 20 anos. Quanto ao juro, a companhia tem quase seis décadas e já atravessou muitos ciclos. Não é argumento de pausa.

Qual o perfil do mix da expansão?

Serão duas âncoras, 70 novas lojas, cinco restaurantes, quatro cafeterias, salas VIP no Cinemark, que ainda não existe nessa unidade, e uma área de wellness com microgym, diferente da academia convencional que já operamos com a BodyTech. Haverá também um novo salão de beleza e um espaço dedicado a eventos sociais e corporativos. Tudo dentro de uma concepção de open mall, com paisagismo ampliado e integração entre áreas cobertas e ao ar livre.

Quantas lojas já estão contratadas?

Chegamos a aproximadamente 70% de contratos assinados. É um número importante nesse estágio porque as marcas, especialmente as internacionais, precisam de até um ano e meio de dianteira para obras, contratações e formação de estoque. Temos marcas que já operam conosco em outros empreendimentos e estreantes no portfólio, nacionais e internacionais. Os nomes serão abertos nos próximos dois a quatro meses.

O que atrai marcas internacionais para Brasília?

Brasília é o centro político do país, tem força diplomática, de serviços, uma classe emergente relevante. Já temos hoje 28 marcas internacionais entre as 149 operações do shopping. Uma marca internacional vai onde ela acredita que vai frutificar, é um negócio como qualquer outro.

A expansão simultânea com a Multiplan em Brasília não fragmenta o mercado?

Brasília cresceu. É uma cidade muito diferente de 15 ou 30 anos atrás, quando esses shoppings foram inaugurados. Há força demográfica e econômica para sustentar mais de um empreendimento premium. Dito isso, cada shopping precisa ter personalidade e mix alinhados ao público que deseja atingir. Respeitamos muito a Multiplan. A competição saudável exige que cada um faça muito bem o seu trabalho.

Como se gerencia uma obra com o shopping em funcionamento?

Já fizemos isso em pelo menos seis empreendimentos com histórico de zero interferência relevante para o cliente. A chave é segregar as áreas de construção e proteger a experiência de quem está no shopping. O cliente não quer saber de poeira ou ruído, e tem todo o direito. Temos torres erguidas em Campinas, Porto Alegre e São José do Rio Preto com os shoppings em plena operação.

Qual é o cronograma da obra?

As obras iniciam em abril. Estimamos um ano e meio de construção, podendo ser um pouco menos ou um pouco mais, só teremos precisão após percorrer cerca de um terço do processo construtivo, quando as fundações já estiverem concluídas.

O shopping de varejo clássico ainda tem espaço nesse modelo?

O varejo clássico ainda tem seu lugar, mas não é mais o motor. Eu não preciso necessariamente ir ao shopping para comprar uma meia ou uma geladeira. As pessoas vão para curtir o paisagismo, fazer uma academia, realizar um exame, passear. É muito mais do que o varejo de outrora e o mix da expansão reflete exatamente isso.

Como o Iguatemi cresceu sem perder o controle do balanço?

Com disciplina. Saímos de sete shoppings e R$ 76 milhões de Ebitda em 2008 para aproximadamente R$ 1,5 bilhão em 2025, mantendo alavancagem abaixo de duas vezes dívida/Ebitda ao longo de todo o ciclo. Enquanto vimos gigantes do varejo brasileiro enfrentarem sérias dificuldades, a companhia seguiu seu plano. Essa palavra disciplina resume bem a trajetória.

O Iguatemi tem preferência por algum perfil de marca para a expansão: massa ou luxo?

Cada marca tem que escolher seu solo fértil. Não coloco uma Cartier em qualquer lugar, ela precisa estar onde há bolso e onde fará sentido comercial. O mesmo vale para o outro lado: não faz sentido levar uma marca de altíssimo padrão para um shopping cujo perfil demográfico não sustenta aquele nível de preço. Em Brasília, o perfil já está dado: são 28 marcas internacionais operando hoje. A expansão aprofunda esse posicionamento.

A geração de empregos entra no cálculo do investimento?

Sempre entrou. Estimamos entre 500 e 600 postos de trabalho na construção e mais de 1.500 gerados pelas obras dos próprios lojistas. São mais de 2.000 empregos ao longo de dois anos, fora o efeito multiplicador permanente: segurança, limpeza, fornecedores, serviços. Para nós, geração de emprego e de tributos para a cidade onde atuamos nunca foi retórica. Faz parte do que justifica estar onde estamos.

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