Bloomberg Línea — Flight to quality. Essa expressão que define a busca de ativos melhores, ainda que mais caros, tem sido uma das principais tendências para o mercado de escritórios no maior mercado do país, a cidade de São Paulo.
É o que revela um levantamento conduzido pela Cushman & Wakefield, consultoria global especializada em real estate, para a Bloomberg Línea.
Essa dinâmica se reflete diretamente nos preços do aluguel. E tem beneficiado apenas quatro regiões da capital paulista, que registram aluguéis em ascensão na análise desde 2023: Faria Lima, JK, Pinheiros e Rebouças.
Os principais fatores que impulsionam os preços são a alta demanda por localizações premium, a qualidade dos edifícios, a baixa vacância e o reposicionamento dos ativos.
Segundo o head de pesquisa de mercado e inteligência de negócio da Cushman, Dennys Andrade, é provável que a valorização dessas regiões persista, uma vez que as empresas continuam a priorizar qualidade e localização estratégica na hora de fechar o contrato de aluguel, mesmo com custos mais altos.
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“Há também uma oferta limitada em regiões valorizadas como Faria Lima e JK, que têm pouco espaço para novos empreendimentos, o que limita a oferta e sustenta os preços”, disse Andrade em entrevista à Bloomberg Línea.
O preço médio pedido por metro quadrado no aluguel de escritórios na Faria Lima passou de R$ 233,14, em 2023, para R$ 284,09 no consolidado do ano seguinte. No primeiro trimestre de 2025, o valor na região alcançou R$ 289,38, um recorde.
“Na Faria Lima, temos alta liquidez e valorização contínua, com forte demanda de empresas de tecnologia e de investimentos. Neste cenário, o preço deve ser o mais alto do mercado, mas com vacância controlada”, disse o executivo.
Nos trimestres analisados no estudo, a Faria Lima manteve taxas de vacância abaixo de 11%, o que pressionou os preços para cima.
Do ponto de vista de demanda, setores como tecnologia, serviços financeiros e saúde continuam com tendência de expansão e busca de espaços de alto padrão.
Andrade observou ainda que as regiões com aumento do aluguel concentram edifícios de alto padrão, com infraestrutura moderna e certificações de sustentabilidade, o que atrai inquilinos dispostos a pagar mais.
No caso de Pinheiros e Rebouças, houve um movimento de reposicionamento de ativos, com a saída de inquilinos de edifícios com preços abaixo da média, o que elevou o valor médio pedido.
A Rebouças, em particular, também se beneficia da entrega gradual de novos edifícios comerciais mais modernos, construídos a partir de incentivos concedidos pela prefeitura de acordo com o último Plano Diretor para empreendimentos próximos a eixos com oferta de transporte público.
Outra face do fenômeno
Um outro lado desse fenômeno que é que, de forma geral, com estoques de imóveis mais antigos e alta vacância, a maioria das demais regiões de escritórios de São Paulo enfrenta queda dos valores pedidos do aluguel.
Desde 2023, o movimento de retração acontece em regiões da zona sul e chega até à avenida Paulista, que fica próximo do centro.
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As regiões que apresentaram as maiores quedas no período do levantamento, desde 2023, foram Chácara Santo Antônio, Vila Olímpia e Berrini.
Regiões como Marginal Pinheiros e Itaim (exceto Faria Lima e JK) enfrentam taxas de vacância elevada, acima de 35%, disse Andrade. Os estoques mais antigos ou menos atrativos têm pressionado os preços para baixo.
Perspectivas de mercado
A perspectiva para eventuais mudanças passa pela entrada no mercado de novos projetos de prédios comerciais.
Segundo a Cushman, o cronograma de novas entregas está concentrado nas chamadas regiões secundárias, com a maior parte prevista para 2025 em localidades como Chácara Santo Antônio e Pinheiros, o que deve exercer pressão sobre os preços nessas áreas.
Para os próximos trimestres, algumas regiões têm maior potencial de aumento de demanda, baseado em tendências recentes e no cronograma de entregas, segundo o levantamento.
A Faria Lima deve seguir com alta liquidez e valorização contínua. Já a região da JK (referente à avenida Juscelino Kubitschek) deve ter alta absorção e valorização de preço, com forte presença do setor financeiro e vacância muito baixa. No quarto trimestre de 2024, esse índice era de apenas 2,4% na região.
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Em Pinheiros, Andrade apontou que, apesar da vacância baixa, as novas entregas podem atrair empresas em busca de localização central com preços ainda competitivos.
Já a Chucri Zaidan, que vinha enfrentando grandes desafios, teve um maior volume de absorção líquida, com forte demanda de empresas de tecnologia e serviços. A expectativa é que haja um grande volume de novas entregas, o que pode atrair mais ocupantes.
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