Mercado de imóveis mundo afora teme ‘era glacial’ com juros altos por mais tempo

Bloomberg — O choque que se espalhou pelos mercados imobiliários globais à medida que os bancos centrais elevaram rapidamente as taxas de juros no ano passado trouxe uma nova e paralisante realidade: a bonança imobiliária que alimentou a riqueza de milhões de pessoas nas últimas décadas acabou.

Mercados ao redor do mundo encaram custos de empréstimo mais altos — que vieram para ficar — e uma escassez de casas que mantém os preços elevados. Isso tornou a moradia em muitas áreas ainda menos acessível, enquanto proprietários com empréstimos enfrentam um aumento da tensão financeira.

O mercado dos Estados Unidos, dominado por hipotecas de 30 anos, está efetivamente congelado, pois donos de imóveis com hipotecas com taxas baixas relutam em vender, e compradores são pressionados.

Nos países onde o mercado imobiliário vivia um boom há anos, como Nova Zelândia e Canadá, os valores não caíram significativamente para os interessados em comprar casas, e proprietários que pagaram preços no pico agora lidam com juros mais altos.

Do Reino Unido à Coreia do Sul, o sofrimento aumenta para os proprietários de imóveis. E em muitos países, as taxas de juros mais altas estão dificultando a construção de novas moradias.

Os cenários podem estar se desenrolando de maneira diferente em cada país, mas todos enfrentam um obstáculo para a economia global à medida que as pessoas desembolsam mais de sua renda para moradia, seja alugando ou comprando.

E com os compradores cada vez mais relutantes em fechar negócio, a viabilidade da aquisição da propriedade como caminho para a segurança da classe média — um pilar das finanças pessoais por gerações ao redor do mundo — de repente parece muito mais difícil.

Os ganhadores são proprietários de longa data que acumularam capital de valores crescentes ou não têm hipotecas, livres para colocar dinheiro em investimentos com rendimentos mais altos.

“A era de ouro da moradia em um terreno para uma única família ficou para trás”, disse Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics. “Se você comprou imóvel na esteira da crise financeira, você acumulou bastante capital na maior parte do mundo, mas os próximos 10 anos vão ser mais arrastados.”

Zandi espera que as taxas hipotecárias de 30 anos nos EUA, atualmente em cerca de 7,4%, fiquem em média por volta de 5,5% na próxima década, comparado com o baixo de 2,65% no início de 2021. A maioria dos outros países desenvolvidos verá um aumento semelhante, diz ele, mesmo com a variação dos níveis entre eles.

Muita variável do cenário segue desconhecida. Uma guerra que se aprofunda no Oriente Médio e os contínuos problemas econômicos da China — lidando com suas crises imobiliárias centradas em seus incorporadores altamente endividados — poderiam contribuir para uma desaceleração global mais ampla que reduziria a demanda por moradia e pressionaria os preços para baixo substancialmente, causando turbulência financeira muito pior. E em termos de imóveis, os imóveis comerciais tornaram-se mais preocupantes para a economia.

Mas, mesmo que a inflação esfrie e os ciclos de aumento de taxas de juros de muitos países estejam desacelerando, os consumidores começam a aceitar a ideia de que os juros podem nunca ser tão baixos quanto foram nos 15 anos desde a crise financeira.

Era uma coisa quando as taxas subiam repentinamente e as pessoas, diante de pagamentos mais altos, pensavam que poderiam se virar, ou assumir hipotecas com a expectativa de refinanciamento mais tarde. Uma outra coisa é quando os custos mais altos se arrastam por anos.

‘Período glacial’

Nos EUA, a combinação de baixo estoque, aumento de preços e as maiores taxas de hipoteca em uma geração levou as vendas de imóveis usados ao nível mais baixo desde 2010, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

As assinaturas de contratos em outubro caíram no ritmo mais acentuado em quase um ano, reduzindo-se em 4,1% em relação ao mês anterior, informou a entidade.

O mercado está agora o menos acessível em quatro décadas, com cerca de 40% da renda familiar mediana necessária para comprar uma casa típica, mostram dados da Intercontinental Exchange.

Os efeitos mais severos ainda podem estar por vir: em um relatório do mês passado, economistas do Goldman Sachs Group disseram que o impacto de taxas hipotecárias mais altas será mais intenso em 2024. Eles estimaram que os negócios cairão para o nível mais baixo desde o início dos anos 90.

“De certa forma, estamos nos estágios iniciais deste período glacial, e é improvável que ele descongele tão cedo”, disse Benjamin Keys, professor da Wharton School da Universidade da Pensilvânia. “Esta situação de estranheza pode durar muito tempo.”

Isso tende a ter efeitos secundários. A mobilidade por empregos pode ser limitada, membros da família e amigos podem ser mais frequentemente forçados a morar juntos, e, à medida que os idosos envelhecem em seus próprios lares, casas podem ser retiradas do mercado que de outro modo poderiam ser compradas por famílias mais jovens.

Ao mesmo tempo, proprietários de imóveis retêm um quase recorde de patrimônio, e a grande maioria é não afetada pelos aumentos das taxas, o que de outro modo poderia forçar vendas ou resultar em execuções hipotecárias que dariam aos compradores uma chance de entrar no mercado.

“As coisas podem ficar um pouco mais acessíveis, mas certamente não ao que as pessoas esperavam”, disse Niraj Shah, economista da Bloomberg Economics, sobre os mercados habitacionais globais. “Vai ser uma luta dos dois lados”.

Ele prevê uma “retração lenta” nos preços das economias desenvolvidas em vez de um colapso, dizendo que uma desaceleração econômica é improvável que resulte em grandes perdas de empregos que causariam sérios problemas habitacionais. Mas proprietários de imóveis sufocados por taxas mais altas podem ter que cortar gastos em outras áreas para honrar com seus pagamentos hipotecários, disse Shah.

“Você tem pessoas angustiadas, mas não vendas forçadas”, disse ele.

Nova Zelândia

Um dos casos mais extremos está ocorrendo na Nova Zelândia, a nação do Pacífico Sul que foi o lar de um dos maiores booms do mundo durante a pandemia, onde os preços dos imóveis subiram quase 30% apenas em 2021.

Cerca de 25% do estoque atual de empréstimos hipotecários foram contratados naquele ano, e um quinto desses eram compradores de primeira viagem, segundo o Reserve Bank of New Zealand.

As taxas hipotecárias no país são tipicamente fixadas por menos de três anos — o que significa que os 525 pontos-base de aumentos nas taxas desde outubro de 2021 estão fazendo os pagamentos de moradia dispararem.

O RBNZ diz que cerca de metade do estoque de hipotecas em aberto foi refinanciado este ano. Ele estima que a parcela da renda disponível dos mutuários dedicada a custos de juros subirá de um baixo de 9% em 2021 para cerca de 20% até meados de 2024.

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