Bloomberg — A casa na Glenbrook Avenue fica no topo de uma colina, acima de quase todas as outras residências de São Francisco, com janelas do chão ao teto com vista para as pontes, a baía e o horizonte do centro da cidade, um local ideal para um magnata da indústria de tecnologia.
Durante dois anos, mesmo com uma redução de 10% no preço original de US$ 20 milhões, não houve interessados na mansão de seis quartos com adega para 300 garrafas, sauna e spa ao ar livre. Em novembro, um comprador fechou o negócio pela casa por US$ 16,5 milhões.
Essas vendas de repente se tornaram mais frequentes — um sinal da nova onda de riqueza que surgiu em São Francisco.
O hub tecnológico, que há poucos anos era um símbolo da estagnação urbana pós-pandemia, é agora um dos mercados imobiliários mais aquecidos do país.
O boom da inteligência artificial (IA) reacendeu a demanda por casas de alto padrão entre compradores que estão lucrando com as valorizações crescentes das startups, a mais recente recuperação de uma cidade definida por seus ciclos de altos e baixos econômicos.
“Sinto que esse ciclo de alta está literalmente apenas começando”, disse Frank Nolan, corretor responsável pela venda da mansão, antes da assinatura do contrato. “Isso começou a acontecer agora — muitos compradores de IA.”
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Corretores e analistas imobiliários afirmam que a demanda aumentou acentuadamente nos últimos meses. Um catalisador: o acordo da OpenAI, fabricante do ChatGPT, para vender cerca de US$ 6,6 bilhões em ações a um grupo de investidores, permitindo que os funcionários realizassem dinheiro para comprar casas e outras aquisições.
A Anthropic e a Scale AI, com sede em São Francisco, também liberaram pagamentos com licitações ou ofertas secundárias.
São Francisco registrou quase 600 negociações de imóveis em outubro, o maior número desde maio de 2022, quando os compradores correram para evitar as altas taxas de hipoteca, de acordo com a corretora Compass. As vendas de residências acima de US$ 5 milhões aumentaram mais de 40% em relação ao ano anterior. Os fechamentos de condomínios aumentaram 38%.
Patrick Carlisle, analista-chefe de mercado da Compass na região da Baía de São Francisco, comparou o mercado a um carro acelerando de 50 para 150 quilômetros por hora.
“A situação das startups de IA na cidade se desenvolveu muito gradualmente nos últimos dois anos, com impacto insignificante ou leve no mercado imobiliário”, disse Carlisle. “Então a demanda explodiu.”
O boom contrasta com as áreas vizinhas e o resto dos EUA, onde as vendas continuam lentas. As casas em São Francisco foram vendidas após apenas 17 dias no mercado em outubro, empatando com a vizinha San José como a cidade com o menor tempo de venda, em comparação com a média dos EUA de 51 dias, de acordo com a Redfin.
O mercado imobiliário de São Francisco passou por altos e baixos nos últimos 10 anos. O boom tecnológico da última década alimentou a alta dos preços — e aprofundou a desigualdade —, que esfriou quando a pandemia levou ao êxodo dos trabalhadores de escritório.
Os preços atingiram um recorde em 2022, quando os compradores correram para aproveitar as baixas taxas de hipoteca, depois caíram mais de 25% após o aumento dos juros, e a cidade lutou contra sua reputação de decadência urbana.
Agora, além da nova entrada de dinheiro proveniente do setor de tecnologia, a cidade viu uma reviravolta na criminalidade, recuperando a demanda por escritórios e ruas mais limpas. O prefeito Daniel Lurie, herdeiro da fortuna da Levi Strauss, assumiu o cargo em janeiro com uma postura pró-negócios, atraindo doadores ricos para a causa de melhorar São Francisco.
“A IA criou uma mudança tectônica, mas não é o único fator que sustenta nosso mercado”, disse Gregg Lynn, corretor da Sotheby’s International Realty que representou o comprador da casa na Glenbrook Avenue, cujo nome ele se recusou a revelar.
“As empresas estão voltando para cá, e não apenas as de tecnologia. Há lojas de bandeira. A criminalidade diminuiu. Os funcionários de empresas financeiras e escritórios de advocacia estão voltando ao escritório quatro e cinco dias por semana.”
O preço médio das casas em São Francisco subiu para US$ 1,85 milhão em outubro, o maior valor desde junho de 2022, de acordo com a Compass. O recorde histórico de US$ 2 milhões provavelmente será superado no próximo ano, disse Carlisle.
Compradores de IA
Os compradores de imóveis que trabalham em empresas de IA ou em empregos relacionados à IA em outras empresas representaram mais de 25% das vendas em São Francisco em outubro e na maior parte de novembro, acima dos 10% em 2024 e 3% em 2023, disse Deniz Kahramaner, pesquisador de dados e fundador da corretora Atlasa, com sede em São Francisco.
O impacto deles no mercado tem sido palpável em bairros como Noe Valley, Bernal Heights e Potrero Hill, bem como em condomínios próximos a escritórios de IA, disse ele.
“Não sei se foram as pessoas da OpenAI que compraram ou outras pessoas com FOMO [fear of missing out, ou ‘medo de perder uma oportunidade’]”, disse Kahramaner.
Chris Van Dyke, CEO e cofundador da Overview.ai, especializada em sistemas de visão artificial para fábricas, pagou em setembro US$ 3,9 milhões — 40% acima do preço de tabela — por uma casa com quatro quartos e quatro banheiros em São Francisco.
Em um e-mail, ele disse que estava “preocupado com as vendas secundárias da OpenAI por parte de funcionários e outros eventos semelhantes que elevariam o mercado no futuro próximo”.
O risco, como sempre em uma cidade que vive altos e baixos, é que todo o dinheiro da tecnologia esteja inflacionando uma bolha.
As ações da fabricante de chips Nvidia (NVDA) caíram quase 13% no mês passado devido à preocupação com as avaliações exageradas das empresas relacionadas à IA. O bitcoin despencou cerca de 30% desde o início de outubro em uma queda generalizada das criptomoedas.
Embora qualquer arrefecimento possa prejudicar a demanda dos novos ricos de São Francisco, os ultra-ricos demonstraram renovada fé na cidade. A bilionária Laurene Powell Jobs pagou um recorde municipal de US$ 70 milhões por uma casa no ano passado.
O CEO da OpenAI, Sam Altman, montou um complexo em Russian Hill, pagando US$ 14 milhões em janeiro por três lotes ao lado da propriedade que comprou em 2020 por US$ 27 milhões.
“A classe executiva, os bilionários da região da baía, continuam comprando”, disse Paul Zeger, presidente da corretora de condomínios Polaris Pacific. “O segundo grupo — odeio chamá-los de abelhas operárias — está apenas entrando no lugar onde tem liquidez.”
Os grandes salários também estão impulsionando as vendas em outras partes da região da baía, à medida que os ganhos do mercado de ações para os gigantes do Vale do Silício criam novos multimilionários.
Os principais empregadores também estão roubando talentos de IA uns dos outros com grandes pacotes de remuneração. Tom LeMieux, um agente da Compass no condado de San Mateo, disse que um executivo de IA que recentemente assinou um grande contrato pediu-lhe para ajudá-lo a encontrar um local em Atherton para receber de 30 a 50 pessoas. O orçamento: US$ 30 milhões.
Ao norte da cidade, empresas ligadas a Jony Ive, o ex-guru de design da Apple (AAPL) que vendeu sua empresa para a OpenAI este ano por US$ 6,5 bilhões, pagaram US$ 73 milhões por um conjunto de casas em Belvedere, no condado de Marin.
Val Steele, corretora imobiliária em São Francisco há mais de 35 anos, citou uma série de endereços no bairro “de classe média” de Richmond que foram vendidos em outubro por US$ 3 milhões ou mais após disputas acirradas.
Os compradores pagaram US$ 700 mil acima do preço pedido — ou até 33% em alguns casos — para competir por casas que receberam até 14 ofertas. Os preços dos condomínios no centro de Nob Hill subiram repentinamente, disse ela.
“Nob Hill estava mais morto do que um prego”, disse Steele. “Você podia comprar um condomínio por US$ 800 ou US$ 900 por metro quadrado. Agora custa US$ 1.200.”
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