Bloomberg Línea — O Patria Investimentos, uma das maiores gestoras de ativos alternativos da América Latina, vê na região um terreno fértil para expandir seu portfólio imobiliário.
Da Colômbia ao México e Chile, a empresa identifica galpões logísticos, moradias e projetos urbanos sustentáveis como suas principais apostas, em um cenário de taxas de juros mais altas - e ainda que os mercados sejam menores em comparação com outros mais desenvolvidos, como os Estados Unidos.
“Ainda estamos muito entusiasmados com a Colômbia. É uma região geográfica muito importante para o Patria. Temos algo em torno de US$ 6,4 bilhões em investimentos no país, dos quais US$ 2,3 bilhões são imóveis”, disse Marcelo Fedak, sócio e diretor global de real estate do Patria para mercados fora do Brasil, em entrevista à Bloomberg Línea.
A Colômbia é fundamental para a estratégia do grupo, segundo ele. No país andino, a empresa administra seu maior fundo imobiliário local, o Real Estate FIC, que possui mais de US$ 1,4 bilhão em patrimônio.
O modelo de negócios combina aquisições diretas e alianças com empresas do portfólio em troca de maior liquidez e acesso a um veículo diversificado.
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Embora a captação de recursos tenha sido mais complexa no atual ambiente de altas taxas de juros, a empresa busca replicar as estratégias aplicadas no Brasil e no México, incluindo modelos de portfólio compartilhado e desenvolvimentos únicos.
O entusiasmo do Patria ocorre em um mercado que mostra sinais de arrefecimento. Desde agosto de 2022, os preços por metro quadrado em Bogotá têm crescido em um ritmo moderado, com variações de 0,1% a 0,4% por mês.
Em 2024, o metro quadrado em imóveis em segmentos elevados chegou a 6,8 milhões de pesos colombianos (cerca de US$ 1.693), e, em áreas premium, como Chicó ou La Cabrera, ultrapassou 9 milhões de pesos colombianos (US$ 2.236).
No entanto, em termos reais, a variação foi negativa: em 2025, a média da cidade é de 4,3 milhões a 4,5 milhões de pesos colombianos por metro quadrado (US$ 1.068 a US$ 1.118), com uma queda ajustada pela inflação de cerca de 2% no segundo trimestre.
Mesmo com esses números, a Fedak disse ver espaço para crescimento no país. A empresa lançou projetos habitacionais por meio de seu fundo Desarrollos 2, que será concluído em 2027 com retornos superiores aos projetados.
Além disso, em Medellín, a empresa está desenvolvendo o Palermo, um complexo de uso misto com escritórios, hotel e varejo, projetado de acordo com padrões de sustentabilidade e com impacto na comunidade.
México: um mercado mais maduro
A visão regional do Patria encontra um mercado diferente no México. No país, a atração está no desenvolvimento do ecossistema de fundos de investimento imobiliários, que já atinge entre US$ 30 bilhões e US$ 35 bilhões, tamanho semelhante ao mercado do Brasil.
“No México, já existe um mercado amplo, com liquidez e profundidade. A oportunidade é entrar e assumir uma participação. Na Colômbia, por outro lado, a oportunidade é de crescimento porque o mercado ainda é muito pequeno”, explicou Fedak.
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O dinamismo do México também está relacionado à sua proximidade com os Estados Unidos, o que o torna um destino estratégico para armazéns industriais e logística de exportação.
Brasil, a referência regional
No Brasil, o Patria consolidou modelos que busca replicar em outros países. Com um mercado imobiliário de US$ 35 bilhões a US$ 40 bilhões, o país tem baixas taxas de vacância nas principais cidades e um sistema robusto de fundos imobiliários.
São Paulo é a exceção na região, com um mercado de logística de 12 milhões a 15 milhões de metros quadrados, comparado a apenas 2 milhões ou 3 milhões de metros quadrados em cidades como Bogotá, Buenos Aires ou Santiago.
A comparação com os Estados Unidos é ainda mais acentuada: Los Angeles, Chicago e Dallas têm mais de 70 milhões de metros quadrados de armazéns.
A escala brasileira permite que o Patria implemente estratégias de diversificação e baixos níveis de alavancagem, que servem de modelo para o restante da América Latina.
Chile: mercado estável, mas com limites
O Chile também está no radar da empresa, embora com menos peso. Fedak disse que o mercado imobiliário chileno é mais difícil de expandir devido à forte concorrência das seguradoras locais e a um ecossistema menos flexível para a entrada de novos participantes.
“É um mercado importante, mas no setor imobiliário não é tão grande porque é mais difícil de crescer e a concorrência é alta”, disse o executivo.
Mesmo assim, o Patria mantém sua presença, embora com um foco seletivo em ativos consolidados.
Logística: a joia da coroa
Além das diferenças por país, a questão transversal na região está no segmento de logística. A pandemia aumentou a demanda por galpões e centros de distribuição, mas a oferta na América Latina ainda está muito abaixo dos padrões internacionais.
A baixa vacância em armazéns industriais e o crescimento do comércio eletrônico tornaram esse segmento uma das prioridades do Patria.
O objetivo é expandir a escala com novos desenvolvimentos e alianças estratégicas, tanto na Colômbia quanto no México e no Brasil.
Sustentabilidade como padrão
O componente ESG (ambiental, social e de governança) está presente em todos os projetos da empresa. O Patria incorpora certificações LEED, gestão eficiente da água e redução do consumo de energia em escritórios, varejo e logística, segundo o executivo.
“É uma situação em que todos saem ganhando: melhor para o planeta e melhor para os negócios, pois reduz os custos de energia e torna os ativos mais atraentes para os locatários”, explicou Fedak.
O projeto Palermo, em Medellín, é um exemplo dessa abordagem, pois, além dos critérios ambientais, inclui o investimento na comunidade vizinha ao empreendimento.
Taxas de juros: fator decisivo
O futuro da região está ligado à trajetória das taxas de juros. Fedak disse que a correlação entre o custo do dinheiro e a rentabilidade dos ativos imobiliários é quase perfeita.
Na Colômbia, o consenso do mercado espera que a taxa de referência caia de 9,25% ao ano para 6% nos próximos dois anos, o que abriria espaço para mais investimentos em empreendimentos habitacionais e comerciais.
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No México, a expectativa é a de uma queda de 7,75% ao ano, enquanto o Brasil mantém níveis historicamente altos, em 15% ao ano.
Para mitigar os riscos, o Patria se concentra em produtos locais para investidores locais, evitando incompatibilidades de moedas, e mantém um nível moderado de alavancagem (30% do valor do empréstimo em seu fundo colombiano).
A volatilidade política e a segurança são problemas em toda a região. Entretanto o Patria se concentra em ativos localizados em distritos financeiros e áreas centrais, em que os riscos tendem a ser menores.
“Há desafios em toda a América Latina, mas esses tipos de ativos estão em áreas onde os problemas são menores. É uma preocupação global, mas não um impedimento”, disse Fedak.
Com um mercado imobiliário comercial equivalente a apenas US$ 8 bilhões na Colômbia, o setor local está longe dos níveis do Brasil e do México. Em relação ao PIB, ele representa cerca de 24%, em comparação com mais de 40% nos países desenvolvidos.
Para o Patria, esse atraso também é uma oportunidade: consolidar um mercado de fundos de investimento imobiliário maior, gerar liquidez e expandir o acesso a investidores institucionais.
A estratégia regional é clara: aproveitar os pontos fortes de cada país - profundidade no México, escala no Brasil, crescimento na Colômbia e estabilidade no Chile - para construir um portfólio diversificado que capitalizará o potencial da região na próxima década.
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