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Mercados

Ataque da Capitânia ao Pátria expõe ressaca dos fundos imobiliários

Oferta de aquisição de cotas do Patria Edifícios Corporativos é movimento agressivo que pode ficar mais comum com FIIs patinando

Sky Corporate (esq.) e o Central Vila Olímpia, em SP: dois prédios de alto padrão onde o PATC11 tem lajes corporativas
14 de Janeiro, 2022 | 07:48 pm
Tempo de leitura: 6 minutos

Assunto predominante na indústria de ativos imobiliários no país, o ataque da Capitânia Investimentos ao fundo Pátria Edifícios Corporativos (PATC11), com uma oferta pública para adquirir a totalidade das cotas a fim de liquidar o fundo, tem sido visto como um possível ponto de inflexão neste tipo de ativo, por gestores ouvidos pela Bloomberg Línea.

Depois de ter explodido num ambiente de juros baixos nos últimos anos, a maioria dos FIIs de tijolo está andando de lado, com cotações muito abaixo do valor patrimonial dos imóveis que têm no portfólio.

O movimento se deu através de uma OPAC (Oferta Pública para Aquisição de Cotas do Fundo), protocolada em dezembro e que se tornou pública em 5 janeiro, na qual a Capitânia ofereceu pagar R$ 65 por cota detida por todos os demais investidores no PATC11, em leilão marcado para o próximo dia 24 de janeiro.

Trata-se de um movimento incomum no mercado de capitais brasileiro, mas que visa, do ponto de vista da Capitânia, destravar o valor do investimento. Desde o anúncio da oferta de aquisição, o PATC11 vem sendo negociado a R$ 65, mas o valor intrínseco dos imóveis em regiões corporativas valorizadas de São Paulo, como a Faria Lima e Vila Olímpia, é superior a isso.

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Segundo a avaliação dos imóveis, o valor patrimonial da cota é de R$ 85 – o que está coerente com uma média de R$ 19.000 o metro quadrado. Pela cotação atual, o valor médio do metro quadrado dos imóveis que estão no portfólio do PATC11 estaria em cerca de R$ 13.000, o que é uma distorção do ativo em relação à realidade dos imóveis. Na prática, com a oferta, a Capitânia pretende capturar esse desconto para lucrar com a liquidação do fundo depois.

O patrimônio do PATC11 fechou novembro valendo R$ 296,4 milhões. Na cotação de R$ 65, o fundo está precificado em R$ 226 milhões.

Pátria e Capitânia foram procurados pela Bloomberg Línea ao longo desta semana, mas não quiseram se manifestar sobre o caso. O Pátria divulgou uma nota em que critica os termos da OPAC oferecidos pela Capitânia (leia mais abaixo).

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POR QUE ISSO É IMPORTANTE: Pátria Investimentos é uma das principais casas do mercado brasileiro, com mais de US$ 25 bilhões sob gestão e uma forte presença em private equity e em infraestrutura. É um gigante, que tem escritórios espalhados nos EUA, Europa e Ásia e é a gestora de pesos-pesados como fundos soberanos dos Emirados Árabes Unidos.

A área de investimentos imobiliários é nova e pequena na estrutura da Pátria e, de certa forma, a trajetória do PATC11 reflete a montanha-russa que tem sido as alocações em FIIs no Brasil.

Este tipo de investimento, isento de imposto de renda e que oferece uma renda mensal a partir da distribuição aos cotistas dos valores apurados com aluguel teve um boom no país a partir de 2019, muito casado com o ciclo de juros baixos que tornou a renda fixa menos atraente. Mas a inflação do ano passado tem provocado seguidas altas da Selic, tirando atratividade dos FIIs em relação a outros investimentos. Como consequência, o valor das cotas destes ativos têm caído para valores abaixo do que valem os imóveis.

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O PATC11 foi lançado em 2019 com a cota a R$ 100. Em março de 2020, alguns dias antes do nocaute da pandemia sobre os ativos globais, chegou a R$ 157. Alguns dias depois, quando o circuit-brake já tinha sido acionado seis vezes na B3, despencou a R$ 75.

Nos doze meses seguintes, a cota estabilizou-se na faixa R$ 80-85 até cair para o patamar de R$ 70 em março de 2021 e fechar o ano em R$ 65.

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COMO A CAPITÂNIA CONSEGUIU EMPAREDAR O PATC11: Fundada em 2003, a Capitânia tem R$ 18 bilhões em ativos sob gestão é é vista, pelos pares, como um exemplo de ativismo no mercado, um termo que designa o uso de estratégias agressivas para obter o melhor retorno para o investidor.

A Capitânia está no PATC11 desde 2019, mas veio gradualmente aumentando suas posições no ativo por meio de aportes pulverizados em 12 fundos de investimento da gestora. Em dezembro passado, quando protocolou o pedido de OPAC na B3, estes fundos da Capitânia detinham 1,548 milhão de cotas (44,52%) de um total de 3,477 milhão de cotas. A OPAC visa adquirir as 1,929 milhão restantes.

“No fundo, esse movimento é como se alguém que tivesse 45% das cotas dissesse é ‘não tenho mais paciência’ com este gestor e com esse fundo aqui parado no meio da piscina sem ir a lugar nenhum’. A intenção é destravar o valor dos imóveis”, interpretou um gestor à Bloomberg Línea, pedindo para não ser identificado por ter negócios tanto com o Pátria como com a Capitânia. Uma outra gestora disse que a surpresa é pela maneira como o Pátria deixou a situação escalar até a OPAC.

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A norma da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que regula este mercado é vista como um ponto de vulnerabilidade dos gestores em relação aos minoritários, segundo fontes que falaram à reportagem. A regulação de FIIs no Brasil permite que investidores com 5% das cotas convoquem assembleia geral. Com 25% das cotas é permitido deliberar temas como troca da gestão e até mesmo a liquidação do fundo.

A REAÇÃO DO PÁTRIA: Na sexta (14), o Pátria divulgou uma nota em que critica os termos da OPAC tal qual ela foi apresentada pelo Capitânia.

" O preço oferecido está muito abaixo do valor patrimonial e do potencial do Fundo. Uma intenção de compra tão volumosa por parte de um investidor institucional experiente é uma clara indicação de que há valor a ser extraído da carteira do PATC11 a partir do preço ofertado, em qualquer horizonte de tempo”, escreveram os gestores do PATC11.

Segundo a nota, a liquidação do Fundo nesse momento “não maximiza valor para o cotista” porque seria uma venda de aproximadamente R$ 300 milhões em ativos imobiliários em um ano conturbado por conta da continuidade da pandemia do COVID-19, do cenário eleitoral e do ciclo de alta nas taxas de juros.

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Para o Pátria, o movimento proposto pela Capitânia retira a autonomia de decisão do pequeno investidor: “Uma compra massificada de cotas muito descontadas em que já está anunciada a intenção de liquidação do fundo tira das mãos do investidor minoritário a possibilidade de surfar os ciclos imobiliários e, em grande parte das vezes, acarreta prejuízos sem que ele possa ter autonomia de decisão sobre seu investimento”.

O QUE ACONTECE AGORA: Cotistas do PATC11 interessados em vender a cota por R$ 65 precisam informar às suas corretoras que querem participar em participar do leilão. Na prática, a OPAC funciona com a Capitânia emitindo uma ordem de compra de 1,9 milhão de cotas a R$ 65 no dia 24 de janeiro e os investidores cadastrados executam a operação.

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Quem não quiser vender, vai tentar capturar um ganho no valor da cota com a liquidação, mas arca com o risco de, caso haja algum imprevisto com a eventual venda dos imóveis no futuro, ficar com um ativo sem liquidez no mercado por prazo incerto.

Do ponto de vista da indústria, segundo gestores ouvidos, um dos cenários possíveis é que outras OPACs surjam este ano, já que as perspectivas do valor das cotas dos fundos imobiliários são afetadas por possíveis novas altas na taxa Selic e as incertezas do mercado em relação a eleição. O movimento da Capitânia agora, segundo estas fontes, pode abrir a porta para um novo movimento de fusões e liquidações de FIIs que estejam patinando bem abaixo do valor patrimonial.

(Esta reportagem foi atualizada na segunda-feira, 17 de janeiro, às 13h20, para incluir as declarações constantes na nota emitida pelo Pátria, corrigir a grafia no nome da gestora – que foi escrito na primeira versão sem acento – e o valor dos ativos sob gestão).

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Graciliano Rocha

Graciliano Rocha

Editor da Bloomberg Línea no Brasil. Jornalista formado pela UFMS. Foi correspondente internacional (2012-2015), cobriu Operação Lava Jato e foi um dos vencedores do Prêmio Petrobras de Jornalismo em 2018. É autor do livro "Irmã Dulce, a Santa dos Pobres" (Planeta), que figurou nas principais listas de best-sellers em 2019.