Bloomberg — Uma incorporadora de origem espanhola planeja um projeto habitacional de US$ 880 milhões em Miami que incluirá mais de 4.000 apartamentos, creche e até uma cozinha experimental — uma aposta ambiciosa para oferecer habitação com preços abaixo do mercado numa cidade conhecida por negócios imobiliários ultraluxuosos.
O empreendimento, chamado HueHub, é o maior já proposto sob a Lei Live Local da Flórida, de 2023, que permite às incorporadoras contornar as regras de zoneamento local se reservarem uma parcela das unidades para habitação popular.
Embora a lei tenha provocado grande interesse, poucos projetos saíram do papel e nenhum foi concluído, o que levanta questões sobre quantos realmente serão construídos.
Pablo Castro, que se mudou para Miami vindo da Espanha há alguns anos e anteriormente cofundou a BeCorp, com sede em Barcelona, disse que seu objetivo é atender moradores que ganham demais para se qualificar para habitação subsidiada, mas foram prejudicados pela alta dos aluguéis.
Ele planeja 4.032 unidades de um e dois quartos totalmente mobiliadas com preços de US$ 1.600 e US$ 1.900 por mês, com comodidades como espaços de coworking, aulas particulares, piscinas e academias incluídas no complexo de sete torres.
Essa taxa está alinhada com os aluguéis em West Little River, onde o HueHub será construído. O aluguel médio no entorno é de US$ 1.500 para apartamentos de um quarto e US$ 2.000 para dois quartos, segundo dados do Zillow.
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Grande parte do desenvolvimento imobiliário recente da região de Miami-Dade se concentrou no corredor leste mais caro, mais próximo do centro e da praia.
Em contraste, West Little River é um bairro mais suburbano e de classe trabalhadora a oeste da rodovia I-95 — uma linha divisória há muito vista como fronteira entre os mercados imobiliários de alto padrão e mais acessíveis de Miami.
“Nosso foco é na classe média, onde vemos que a necessidade é enorme e as pessoas vivem em condições muito ruins”, disse Castro em entrevista à Bloomberg News. “Claro, os retornos têm que funcionar. Vamos conseguir isso por meio da escala.”
O empreendimento, o primeiro de Castro em Miami, ocupará um terreno de 12 acres (48.562 metros quadrados) que ele comprou em 2023 por US$ 29,3 milhões à vista.
O local atualmente é um complexo de apartamentos baixos e casas unifamiliares que será demolido até o final do ano. As obras devem ser iniciadas no primeiro trimestre de 2026.
Castro disse que ele e sua sócia, a incorporadora local Laura Tauber, estão em conversas com alguns credores de Nova York para financiamento de até US$ 600 milhões.
O HueHub surge dois anos após a Lei Live Local entrar em vigor. A legislação permite que incorporadoras construam tão alto quanto o edifício mais alto num raio de uma milha (1,6 quilômetro), desde que 40% das unidades tenham preços de “força de trabalho”, ou 120% da renda média da área.
O governador Ron DeSantis e os legisladores da Flórida prometeram melhorias drásticas no estoque habitacional e na acessibilidade, mas a política sofreu reveses.
Com 130 empreendimentos propostos para construir 40.000 unidades sob a lei Live Local, apenas um punhado de projetos iniciou a construção e nenhum foi finalizado, segundo a Coalizão Habitacional da Flórida.
Alguns projetos enfrentaram reação local e ficaram emperrados nos tribunais. Outros incorporadores dizem que os projetos não são viáveis financeiramente.
“Não ouço nada sobre como isso resolve a habitação popular”, disse Dan Kodsi, CEO da RPC Holdings, numa conferência no início deste ano em referência à Live Local. “Não reduz o custo de capital, seguros, e assim por diante.”
Castro diz que terá lucro no difícil mercado de habitação para trabalhadores por meio do aumento de escala, diminuindo seus custos por metro quadrado. Ele disse que a maior parte dos materiais de construção virá de dentro dos EUA.
O HueHub está em conversas com sindicatos e governos locais para fornecer habitação para trabalhadores a funcionários, com o objetivo de destinar 3.000 unidades a socorristas, professores e profissionais de saúde com aluguel fixo por 10 anos.
O plano de Castro também inclui um espaço de coworking, galerias de arte e uma cozinha experimental com aulas de culinária — em grande parte gratuitas para os inquilinos. Eles também oferecerão tarifas com desconto por hora para serviços como passeio com cães e limpeza doméstica.
Castro é amplamente desconhecido nos EUA. Ele se mudou para Miami por volta da mesma época em que vendeu a BeCorp por 600 milhões de euros (US$ 680 milhões) para a empresa alemã de investimento imobiliário Patrizia.
A BeCorp era conhecida por projetos de aluguel similares de grande escala com muitas comodidades, principalmente em Barcelona.
Além de comprar o terreno do HueHub, ele investiu em unidades de aluguel individuais na cidade. Desde o protocolo inicial dos planos no Condado de Miami-Dade, o HueHub cresceu em quase mil unidades.
“A demanda e as necessidades existem”, disse ele, observando que espera expandir o modelo no sul da Flórida e no Texas no futuro. “Temos que aproveitar nossa chance de atendê-las.”
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