Bloomberg Línea — Conhecida por operar shoppings tradicionais como o BarraShopping, no Rio, e o MorumbiShopping, em São Paulo, a Multiplan tem reforçado sua operação de imóveis residenciais.
O principal símbolo dessa retomada é o projeto Golden Lake, um bairro fechado de alto padrão que está sendo erguido pela companhia às margens do Guaíba, em Porto Alegre, ao lado do BarraShoppingSul, empreendimento que a própria empresa inaugurou em 2008.
O projeto total prevê a construção de 20 torres, dividida em oito fases, com cerca de 250 mil metros quadrados de área privativa e valor geral de vendas (VGV) total estimado em R$ 5,2 bilhões.
No fim de agosto, a terceira etapa do novo condomínio, o Lake Baikal, foi colocada à venda com duas torres de 31 pavimentos, 88 apartamentos e VGV estimado em R$ 400 milhões. Algumas unidades residenciais no projeto chegam a custar R$ 28 milhões. A mais cara é uma cobertura duplex de 868 metros quadrados.
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A linha de imóveis para venda representava historicamente cerca de 10% da receita e hoje ronda os 14%, disse o vice-presidente financeiro e de relações com investidores (CFO), Armando d’Almeida Neto, em conversa com jornalistas.
Ele observou que o shopping atrai moradores para o entorno, os moradores viram consumidores recorrentes do shopping, e a companhia fica com as duas pontas do negócio, porque é dona do terreno inteiro. Há ainda um incentivo aos compradores dos imóveis: cada um ganha automaticamente o nível mais alto do programa de fidelidade do shopping e acesso ao estacionamento.
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O BarraShoppingSul tem atualmente R$ 1,1 bilhão em vendas anuais. A Multiplan reconhece que não é possível saber o quanto desse valor tem origem em moradores do bairro de luxo. O JPMorgan, porém, calcula que, se os 8,4 mil futuros moradores e funcionários frequentarem o shopping uma vez por semana, o acréscimo nas vendas dos lojistas pode passar de R$ 600 milhões no longo prazo.
Há um efeito contábil na mudança de composição da receita. A margem operacional líquida da operação de shopping ficou em 95% no último trimestre, enquanto a venda de imóveis trabalha entre 20% e 30%.
“À medida que você vende mais e tem uma atividade imobiliária maior, com uma atividade de shopping estável, a tua margem diminui não necessariamente porque você foi mal, simplesmente porque você mudou o mix de composição das tuas receitas”, explicou o executivo.
Expansão no residencial
Fundada em 1975 por José Isaac Peres, a Multiplan nasceu como incorporadora, virou operadora de shopping e agora retoma a construção residencial em escala, num momento em que parte dos analistas projeta desaceleração da economia brasileira em 2027.
Quando varejo perde fôlego, a tendência é de uma diminuição de receita de aluguel para as administradoras de shoppings. Aumentar a frequência nos centros comerciais é uma forma de minimizar esses efeitos, especialmente atraindo consumidores de alta renda.
Perguntado se prospecta terrenos parecidos em outras capitais onde tem shopping, o executivo da Multiplan admitiu que o desejo existe, mas os shoppings da companhia estão em regiões já adensadas.
A empresa prepara o desenvolvimento de um condomínio residencial no Rio de Janeiro, ao lado do VillageMall, e vendeu a terceiros projetos imobiliários acoplados ao ParkShopping Canoas, ao Parque Shopping Campo Grande e ao Parque Jacarepaguá, este com 220 salas comerciais.
No próprio complexo de Porto Alegre, ainda restam 52,5 mil metros quadrados para torres de uso misto e 30,8 mil metros quadrados de expansão do shopping.
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Ainda assim, o que trava a replicação é justamente a terra, pois a área do Golden Lake foi comprada do Jockey Club em 2009, depois de uma negociação que consumiu cerca de 15 anos e envolveu até a transferência das antigas cocheiras e a saída de famílias que moravam no local.
“Não tomamos nenhuma decisão pensando no curto prazo, mas pensando na geração de valor ao longo do tempo”, disse o CFO. “Não achamos que vão ser menos de 10 anos para fazer”, completou, se referindo ao prazo total para a construção de todas as fases do empreendimento.
Velocidade de vendas
O Lake Victoria, da primeira fase do projeto, tinha 78% das unidades vendidas ao fim do segundo trimestre, com R$ 444,8 milhões em VGV vendido. O Lake Eyre, ainda em obras e com entrega prevista para 2028, fechou o período com 76,4% e R$ 293,6 milhões.
O metro quadrado médio das duas primeiras fases saiu de R$ 13.970 em 2021 para R$ 20.261 em 2026, uma alta de 45% em cinco anos, com queda pontual em 2024, ano da enchente que atingiu a capital gaúcha.
Só desde o quarto trimestre de 2024, o valor praticado no Lake Eyre subiu 38%, contra 9% do IPCA e cerca de 11% do INCC, índice que mede o custo da construção, segundo relatório do JPMorgan.
A maioria dos compradores é de médicos, advogados, empresários e produtores rurais de Porto Alegre, da região metropolitana e de fora do estado, segundo a equipe comercial.
A companhia mantém dez corretores próprios e recebeu mais de 4 mil pedidos de credenciamento de corretores independentes desde a primeira fase, informou o JPMorgan, em relatório.
Das 94 unidades do Lake Victoria, 75 foram vendidas, 15 famílias se mudaram e outras 40 devem entrar até o fim do ano.
Contribuição de R$ 1 bi em uma década
Nas contas do JPMorgan, o Golden Lake pode gerar até R$ 1 bilhão em lucro líquido ao longo de uma década, ou R$ 525 milhões a valor presente, algo como 5% do valor de mercado da companhia.
A nova legislação urbana de Porto Alegre, que autoriza torres de até 43 andares, elevaria o VGV do projeto para perto de R$ 7 bilhões. O banco mantém recomendação de compra, com preço-alvo de R$ 38 para dezembro, ante ação a R$ 27,42 no dia 27.
O avanço do Golden Lake passou a entrar nas contas dos bancos estrangeiros que acompanham a companhia. Em relatório de 18 de agosto, o Bank of America apontou o Lake Baikal e um conjunto de expansões de shoppings como potencial de alta para a ação, com cerca de 33 mil metros quadrados ainda por destravar.
O ciclo pesado de investimento já passou e agora sustenta o crescimento, escreveu o analista Victor Tapia, que elevou o preço-alvo da ação da Multiplan para R$ 36.
Fundos imobiliários e incorporadoras procuraram a Multiplan para dividir o Golden Lake e foram recusados, contou o CFO, que atribuiu a decisão ao fato de a companhia também construir, e não apenas incorporar.
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