Bloomberg Línea — Apesar dos temores dos efeitos da escalada da guerra comercial desencadeada pelo governo de Donald Trump, a demanda do mercado de galpões logísticos segue aquecida nas duas principais economias da América Latina: São Paulo e Cidade do México. E isso tem pressionado os preços - e deve continuar assim.
Segundo estudo da Cushman & Wakefield, publicado com exclusividade pela Bloomberg Línea, no primeiro semestre deste ano a taxa média de vacância nos principais mercados de galpões da região foi de 5,83%, queda de 13,1% sobre igual período de 2024.
O estoque total cresceu 4,28% na mesma base de comparação, para 45,8 milhões de metros quadrados. As cidades de São Paulo e Cidade do México concentram 72% desse total, o que consolida esses mercados como os principais polos industriais da região.
De acordo com a consultoria, a Cidade do México liderou o preço pedido do aluguel de galpões na América Latina, com US$ 11,05 por m² por mês, avanço de 23% ano contra ano, em um contexto de baixa taxa de vacância e estoque elevado.
A capital paulista registrou no período preço pedido por metro quadrado de US$ 5,21, alta de 14% sobre igual período de 2024, enquanto o Rio de Janeiro alcançou US$ 4,09 no semestre.
“O grande aumento de preço [da Cidade do México] se deve, sem dúvida, à baixa taxa de vacância e à alta demanda causada pelo nearshoring. A oferta não supera a demanda e isso impacta diretamente no preço pedido”, afirmou o head de pesquisa de mercado da Cushman & Wakefield Brasil, Dennys Andrade.
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O movimento conhecido como nearshoring (realocação de operações industriais para perto de mercados consumidores) cresceu desde a pandemia, quando as cadeias produtivas globais sofreram significativamente com a falta de insumos, principalmente aqueles provenientes de países asiáticos como a China.
O preço médio de locação no mercado industrial da América Latina atingiu US$ 6,11 por metro quadrado no primeiro semestre, alta de 20% sobre igual intervalo de 2024.
A tendência se deve principalmente à escassez de espaços de armazenamento e à forte atividade nos mercados-chave de Cidade do México e São Paulo, apontou a Cushman.
Já os mercados de Santiago (US$ 6,97), Buenos Aires (US$ 7,43) e Lima (US$ 6,00) não apresentaram variações relevantes no período, segundo a consultoria.
Preços em alta no Brasil
No caso do Brasil, Andrade afirmou que há uma trajetória de valorização dos preços pedidos, sustentada por demanda forte, entregas de novos empreendimentos com padrão elevado e a redução da vacância. “A absorção está superando a oferta, o que tende a pressionar os preços para cima”, afirmou.
Caso o ritmo de absorção e de entregas se mantenha em São Paulo e no Rio, o especialista disse que é esperado que os preços continuem a subir em 2025 e 2026, principalmente nos polos logísticos tradicionais e para ativos de padrão superior.
Andrade observou que as empresas devem buscar mitigar os custos e os riscos da cadeia de suprimentos, o que tornará o México um destino ainda mais atrativo para a realocação da produção.
“Paradoxalmente, as tensões comerciais e a imposição de novas tarifas sobre as importações chinesas por parte dos Estados Unidos podem acelerar ainda mais o nearshoring no México”, disse.
No caso dos preços, ele acrescentou que a demanda por espaços industriais, impulsionada pelo efeito do nearshoring, continuará a superar a capacidade da oferta.
Demanda setorial
Segundo Andrade, um dos setores que mais crescem em demanda é o do comércio eletrônico, devido à necessidade de localização próxima aos grandes polos de consumo, bem como conectados a portos e aeroportos.
Manufatura e produção, varejo e automotivo são os setores que lideram a busca por galpões logísticos na região.
Para atender à crescente demanda, no primeiro semestre de 2025 a Cidade do México liderou os estoques com aproximadamente 20 milhões de metros quadrados, seguida de perto por São Paulo, com cerca de 18 milhões de metros quadrados.
Quanto ao crescimento anual, São Paulo se destaca com um avanço de 8,1%, o maior registrado entre os principais mercados avaliados pelo estudo.
Santiago mostrou um crescimento de 7,8%. Já outras cidades como Bogotá (6,2%) e Lima (3,7%) também apresentaram taxas de crescimento consideradas consideráveis, indicando expansão do setor em diversas localidades.
O levantamento da Cushman ressalta que a dimensão do mercado industrial também está relacionada à atividade portuária vinculada.
No consolidado de 2024, a América Latina registrou crescimento de 6,5% nas operações de importações e exportações, com os portos de Santos (Brasil) e Manzanillo (México) em destaque.
A taxa média de vacância nos principais mercados de galpões logísticos da região foi de 5,83% no semestre, com redução impulsionada por São Paulo, Lima e Rio.
Por outro lado, cidades como Buenos Aires, Bogotá e Santiago apresentaram leve aumento dos seus níveis, segundo o estudo, com a capital argentina atingindo 5% este ano, enquanto as capitais da Colômbia e do Chile em torno de 2%, deixando para trás os níveis zero observados em 2022 e 2023.
De acordo com a Cushman, a mudança se deve a um maior alinhamento entre a produção de novos espaços e a atividade de locação existente.
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Já o México mantém taxas de oferta em mínimas históricas, com média de 1,6%, que se mantém desde o início de 2023.
Cidades como Lima e Buenos Aires iniciaram diversas obras de novos centros, segundo o estudo da Cushman, reforçando a rentabilidade desse tipo de ativo e sustentando projeções positivas para os próximos meses.
No entanto Lima, Bogotá e Santiago apresentaram os maiores índices de áreas em construção em relação à atividade do semestre, o que pode sugerir um possível aumento da vacância se a demanda não acompanhar o ritmo de desenvolvimento.
Em contraste, em mercados como São Paulo, Cidade do México e Buenos Aires, a área de construção está alinhada com a demanda atual, segundo o estudo, o que sugere que os níveis de vacância podem permanecer estáveis.
Andrade afirmou que os desafios para o setor de galpões logísticos na região ainda persistem, como infraestrutura por vezes deficiente, incertezas políticas e econômicas. “A sustentabilidade também é um desafio, que pode ser custoso e complexo”, disse.
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