Bloomberg — Nas últimas três décadas, comprar uma casa em Sydney tem sido a aposta mais segura na Austrália. O aumento dos preços enriqueceu as pessoas e transformou o mercado imobiliário no motor da riqueza das famílias. Agora, o boom está ameaçado, e as consequências têm se espalhado pelo sistema financeiro.
O valor dos imóveis tem caído à medida que os custos dos empréstimos aumentam e os compradores reagem à retirada dos incentivos fiscais que favoreciam os investimentos imobiliários no orçamento de maio. Em Sydney, os preços caíram cerca de 7% em relação ao pico registrado em fevereiro, de acordo com os números mais recentes da consultoria imobiliária Cotality. As quedas, que começaram nos bairros mais caros, se espalharam por todo o país, com o valor dos imóveis caindo em 93% dos bairros das capitais australianas.
A crise afeta os maiores bancos do país, onde os pedidos de financiamento imobiliário caíram até 20% desde a aprovação do orçamento. Um CEO afirmou que a “volatilidade e a incerteza” estão mais presentes estruturalmente do que em décadas.
Na semana passada, uma das maiores incorporadoras de Sydney, o Bathla Group, entrou em insolvência com uma dívida de 3,3 bilhões de dólares australianos (US$ 2,4 bilhões), após contrair empréstimos vultosos de fundos de crédito privados, o que gerou preocupações de que outras incorporadoras mais endividadas possam enfrentar dificuldades.
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O desafio é uma versão extrema daquele enfrentado por governos em todo o mundo após décadas de alta nos preços das moradias impulsionada pela alavancagem e sancionada pelo Estado. Os formuladores de políticas devem descobrir como esvaziar os mercados imobiliários superaquecidos e aumentar a acessibilidade, sem prejudicar a economia em um momento em que as pressões inflacionárias elevam os custos dos empréstimos.
O risco para a Austrália é que qualquer recessão prolongada possa afetar o bolso das famílias em um momento já difícil. Um indicador de confiança do consumidor caiu para níveis “profundamente pessimistas” em junho. Cerca de 60% da riqueza das famílias está vinculada ao mercado imobiliário, de acordo com o Commerzbank.
“As pessoas não realizam transações envolvendo itens de alto valor, como imóveis, quando não se sentem seguras em relação às suas finanças ou à economia em geral”, disse Nicola Powell, economista-chefe do setor residencial do Domain, um portal imobiliário online.
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O governo australiano sofre pressão cada vez maior para resolver a questão da acessibilidade à moradia. Em Sydney, o custo médio de uma casa é quase 14 vezes a renda disponível anual, tornando-a a segunda cidade mais cara do mundo para comprar imóveis, atrás apenas de Hong Kong, de acordo com dados de 2024 da Demographia. Os preços em todo o país subiram cerca de 67% nos últimos 10 anos, e os valores dos imóveis mais que dobraram em Brisbane, Adelaide e Perth, segundo dados da Cotality.
O ministro da Fazenda, Jim Chalmers, criticou o que chamou de status quo “injusto” no sistema habitacional e tributário ao divulgar, em 12 de maio, regras que restringem o chamado “negative gearing”.
Anteriormente, se o custo de possuir um imóvel para aluguel fosse maior do que a renda gerada, os proprietários podiam deduzir esse prejuízo líquido de sua renda tributável pessoal, reduzindo assim sua carga tributária total.
De acordo com as novas regulamentações, que entram em vigor a partir de julho de 2027, imóveis existentes adquiridos após 12 de maio não se qualificam mais para o “negative gearing”, embora imóveis novos ainda se qualifiquem.
O objetivo era incentivar a construção de novas unidades e facilitar a entrada de compradores de primeira viagem no mercado, diminuindo o apelo do investimento em várias residências.
“O mercado vai funcionar em um ritmo muito diferente, porque houve uma mudança de política que afeta um grupo bastante grande de compradores, e os compradores de primeira viagem não são numerosos o suficiente para substituir os investidores”, disse Powell. “Ainda não vimos o verdadeiro impacto da redução do número de investidores no mercado imobiliário.”
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O índice nacional de preços imobiliários da Cotality caiu 0,9% em agosto, registrando o quinto mês consecutivo de quedas, elevando a queda em relação ao pico de março para 3,6%. Os preços recuaram 1,4% em Sydney naquele mês.
As transações também estão em baixa: as vendas de imóveis caíram 15,5% em relação ao ano anterior e estão 11,5% abaixo da média de cinco anos, de acordo com as estimativas trimestrais da empresa. Brisbane, Perth e Sydney registraram as maiores quedas nas vendas, com volumes mais de 20% menores em relação ao mesmo período do ano anterior, informou a empresa.
Os imóveis também demoram mais para serem vendidos, o que indica que a oferta está elevada. Nas quatro semanas até 30 de agosto, os anúncios nas capitais estavam 24% acima do nível do ano anterior e 8% acima da média de cinco anos, segundo dados da Cotality.
“Sydney continua liderando a desaceleração”, disse Tim Lawless, diretor de pesquisa da Cotality. “A combinação de uma queda acentuada na demanda e níveis de estoque anunciado acima da média está pesando mais fortemente sobre o maior mercado imobiliário da Austrália.”
No entanto, o aumento das taxas de juros significa que as casas não estão ficando mais acessíveis, mesmo com a queda nos preços. O Reserve Bank of Australia (RBA) elevou as taxas três vezes este ano, levando a taxa básica de juros a 4,35%, ante 0,1% ainda no início de 2022.
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Ao contrário dos Estados Unidos, onde os compradores de imóveis costumam contratar hipotecas fixas de 30 anos, menos de 5% das hipotecas australianas têm prazo fixo, de acordo com o RBA — o que significa que qualquer aumento na taxa básica de juros se reflete nas prestações mensais.
A inflação elevada limita o apoio que o banco central pode oferecer ao mercado imobiliário. Espera-se amplamente que o RBA aumente as taxas novamente já em setembro, e um economista do Deutsche Bank classifica a inflação subjacente como “intoleravelmente alta”.
O cenário em constante mudança significa que o cálculo mudou para os investidores imobiliários residenciais. Apenas seis semanas antes da definição do orçamento, Chris Hanna comprou seu quarto imóvel para investimento, ampliando uma carteira de aproximadamente 6,5 milhões de dólares australianos (US$ 4,6 milhões) distribuída pela região oeste de Sydney.
Embora o jovem de 33 anos se considere sortudo por sua compra não estar sujeita às novas regras tributárias, Hanna estima que o valor do imóvel tenha caído de cerca de 1 milhão de dólares australianos (US$ 714 mil) para 960 mil dólares australianos (US$ 686 mil). Em vez de comprar um quinto imóvel, como havia planejado anteriormente, ele está pensando em vender um ou dois de seus imóveis.
É uma reviravolta radical em relação à época em que Hanna comprou seu primeiro imóvel, em 2019. Os baixos custos de financiamento faziam com que o investimento praticamente se pagasse sozinho, enquanto a valorização dos imóveis o incentivava a continuar comprando. “Com as taxas de juros e tudo mais, está ficando difícil administrar um portfólio grande como esse”, disse ele, acrescentando que outro aumento de um quarto de ponto na taxa de juros lhe custaria mais alguns milhares de dólares por mês.
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Gerry Bronn havia planejado comprar dois ou três imóveis residenciais na Austrália ao longo de um ano, somando-os aos investimentos que já possuía, incluindo sua casa e um imóvel comercial. Em vez disso, ele aplicou as poucas centenas de milhares de dólares que havia economizado para os sinais em ações de IA e semicondutores, entre outras, enquanto aguardava um momento mais propício para investir no mercado imobiliário.
O mercado imobiliário residencial antes parecia uma “escolha óbvia”, disse Bronn, mas os retornos esperados não pareciam mais atraentes. Agora, ele pretende esperar pelo menos seis meses antes de reconsiderar. “Queremos acertar o momento certo no mercado para não estarmos, basicamente, comprando em baixa”, afirmou.
Há quem acredite que a desaceleração possa ser passageira, como outras no passado, uma vez que a escassez crônica de moradias em Sydney e o apoio direcionado aos compradores de primeira viagem ajudem a limitar as quedas.
“Acho que os preços dos imóveis continuarão caindo até o trimestre de junho e, então, provavelmente veremos o RBA dando sinais de um possível corte nas taxas de juros ao longo do segundo semestre do ano que vem”, disse Shane Oliver, economista-chefe da AMP. “Isso, então, preparará o terreno para algum tipo de recuperação nos preços dos imóveis ao longo de 2027 e 2028.”
No entanto, há poucos exemplos recentes de países que tentaram conter o superaquecimento do mercado imobiliário sem passar por uma queda prolongada.
A China está há cinco anos em meio a uma crise imobiliária que tem pesado fortemente sobre a economia. A Nova Zelândia, que já foi palco de um dos maiores booms imobiliários do mundo, está mergulhada em uma recessão prolongada que prejudica o crescimento. Uma queda de 20% nos preços das moradias no Canadá não é suficiente para muitos que foram excluídos do mercado.
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As recentes quedas em Sydney não tornam as moradias muito mais acessíveis para Jahra Mortimer, um comprador de primeira moradia com cerca de 30 anos. Ele começou a procurar uma casa de dois quartos há alguns meses com sua parceira, contando com o apoio financeiro dos pais de ambos.
“Definitivamente, sinto que os imóveis ainda estão muito caros”, disse Mortimer. “É assustador para alguém que não tem essa injeção de dinheiro comprar, porque é muito caro.”
Quanto aos vendedores, o interesse cada vez menor faz com que alguns aceitem qualquer oferta que conseguirem.
Mark Kownacki colocou à venda sua ampla casa no bairro de Castle Hill, nos subúrbios de Sydney, em março, após concordar em comprar outra residência familiar no litoral. Ele achava que o prazo de 90 dias para a conclusão da nova compra lhe daria tempo de sobra para vender, mas o choque energético provocado pela guerra entre os EUA e o Irã, o aumento das taxas de juros e as mudanças em negative gearing atrapalharam esse plano.
“Fazíamos visitas abertas todos os sábados. Se conseguíssemos receber uma pessoa, já era um ótimo resultado”, disse ele.
Com o prazo de fechamento se aproximando e a família já recorrendo a um financiamento-ponte, Kownacki reduziu o preço em 300 mil dólares australianos (US$ 215 mil) a 400 mil dólares australianos (US$ 287 mil) em relação ao valor que havia estabelecido inicialmente, a fim de conseguir uma venda rápida em leilão, onde havia apenas um licitante interessado.
“Decidimos pegar o dinheiro e sair correndo”, disse ele.
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