Bloomberg — O endereço mais caro de Bogotá, distribuído em três quarteirões de apartamentos de luxo planejados, além de escritórios e área comercial, desafia o abalado setor imobiliário da Colômbia.
Mais de 90% dos 202 apartamentos oferecidos pela incorporadora Cimento — com coberturas de 546 metros quadrados — já foram vendidos três anos antes da conclusão das obras.
As unidades restantes estão listadas a 24 milhões de pesos (US$ 6.093) por metro quadrado.
Esse valor é 6 milhões de pesos acima do recorde registrado para o metro quadrado mais caro vendido em Bogotá no ano passado, e supera o preço de alguns apartamentos de alto padrão em bairros luxuosos como Polanco, na Cidade do México, ou Ipanema, no Rio de Janeiro.
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O empreendimento suntuoso surge após dois anos consecutivos de queda na construção imobiliária na Colômbia, com recuo de 9,7% na construção de moradias no segundo trimestre em relação ao ano anterior.
Nos 12 meses até junho, as novas licenças de construção caíram 5%. O setor da construção, um dos maiores empregadores do país, gerou apenas 35 mil empregos naquele mês, ante uma média mensal de 200 mil em 2021.
Na contramão da tendência está o projeto de alto padrão batizado de Quora. Localizado junto ao arborizado Parque El Virrey, o edifício já desponta como um dos endereços mais cobiçados da capital.
O projeto ocupa o que antes era um mosaico de pequenos terrenos, com moradias simples, casas noturnas e comércios informais, que a incorporadora consolidou ao longo de 13 anos de negociações que envolve 260 propriedades e um modelo de financiamento baseado em permutas de terrenos, pré-vendas e empréstimos sindicais.
“Quando começamos os estudos de mercado nesta área, não havia oferta nem demanda nesse segmento. Nós a criamos”, disse o CEO da Cimento, Gabriel Escallón, em entrevista à Bloomberg News. “Isso vai estimular novos desenvolvimentos.”
Esse é um cenário otimista para a construção residencial na Colômbia, que estava amplamente estagnada.
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A reformulação do subsídio habitacional pelo governo foi apenas o golpe mais recente. Após uma forte recuperação pós-pandemia, “entramos na tempestade perfeita para o setor”, disse José Ignacio López, diretor do centro de estudos econômicos ANIF, de Bogotá.
“Juros altos que desestimulavam as famílias e um segmento de habitação social muito afetado por uma nova política de subsídios.”
Depois, a maré virou — ao menos para alguns.
Um corte de quatro pontos percentuais nas taxas de financiamento a partir do fim de 2023 e a consequente “guerra de juros” entre bancos privados impulsionaram o setor a um ponto de inflexão, com compradores de alta renda — o público-alvo da Cimento — que retornou ao mercado.
Em vez de comprar à vista cada um dos terrenos envolvidos, a incorporadora adotou um modelo chamado de “ganha-ganha”, no qual ofereceu aos proprietários duas opções: vender a um preço fixo e transparente ou trocar seus lotes por participação no projeto.
Os donos puderam converter casas e pontos comerciais antigos em novos apartamentos ou escritórios e, em alguns casos, até se tornaram sócios do empreendimento.
“A negociação tinha que ser aberta, homogênea e individual”, disse Escallón. Mais da metade dos proprietários optou por permanecer, receber aluguel da incorporadora durante a construção e, posteriormente, alguns dos imóveis mais valorizados de Bogotá.
O financiamento combina permutas de terrenos, pré-vendas de apartamentos que cobrem cerca de 25% do valor do projeto, capital integralizado e um empréstimo sindicalizado de credores locais como Bancolombia e Grupo Aval, disse Escallón, e acrescentou que a participação de outros bancos não é pública.
O investimento total supera 2,2 trilhões de pesos.
A Cimento é uma joint venture entre a Amarilo, uma das maiores construtoras da Colômbia, e a Spectrum, da Guatemala, controlada pelo Grupo Pantaleón — uma dinastia do açúcar que se transformou em conglomerado e expandiu seus negócios para shoppings, habitação e parques industriais nos dois países.
Projetado pelo escritório de arquitetura nova-iorquino Gensler Associates, em parceria com empresas locais, o Quora se inspira em projetos como a Battersea Power Station, em Londres, e o Artz Pedregal, na Cidade do México, ao integrar varejo, habitação e cultura em um ecossistema autossuficiente, segundo a incorporadora.
O plano detalhado inclui quase 56.000 metros quadrados de escritórios, um hotel boutique, um teatro e 200 lojas e restaurantes sob um teto retrátil, para lidar com o clima imprevisível de Bogotá. Entre as comodidades para os moradores estão uma quadra de padel e um simulador de golfe. Um grande atrativo é a proximidade da futura linha de metrô elevado da cidade.
Sinais de demanda
Embora os preços de imóveis usados na Colômbia tenham subido de forma constante na última década, a inflação deixou os proprietários com ganhos reais modestos.
Entre o início de 2015 e o início de 2025, o índice de preços de imóveis residenciais subiu em média 6,3% ao ano. Ajustado pela inflação, isso significou apenas 0,4% de ganhos reais.
O presidente Gustavo Petro, cuja reforma do subsídio habitacional agravou a estagnação da construção civil, tem se mostrado desafiador.
“Estou cada vez mais convencido de que a desaceleração do setor habitacional não é porque nossa política de moradia popular é ruim, mas porque as pessoas não assumem dívidas com juros tão altos”, disse Petro em uma reunião televisionada com seu gabinete em 15 de agosto.
“O efeito negativo da política do banco central está sendo sentido no setor habitacional, e isso nos atrasa.”
Ainda assim, no segmento de alto padrão, há sinais de demanda: a disposição de compra entre os colombianos de maior renda voltou a ser positiva no início deste ano, pela primeira vez desde 2022, quando Petro chegou ao poder, segundo dados da câmara local de construção Camacol.
Petro, de orientação de esquerda, não pode concorrer à reeleição nas eleições colombianas de 2026.
Bogotá já abriga alguns dos projetos imobiliários mais caros da Colômbia, que tendem a ser vendidos rapidamente a um público restrito de altos executivos e pessoas de alta renda, disse Juana Téllez, economista-chefe do BBVA Colômbia.
“Este é um projeto de desenvolvimento que vem junto com uma economia em aceleração, que será acompanhada de gastos muito maiores”, disse Téllez.
“Ao olhar para frente, se houver uma mudança rápida na política e o novo governo decidir ampliar subsídios, o setor da construção vai retomar rapidamente.”
Projetos como o Quora inevitavelmente levantam questões sobre o impacto social da gentrificação em uma cidade de cerca de 8 milhões de habitantes.
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No bairro Chapinero, em Bogotá, onde o Quora deve ser inaugurado em 2028, torres de alto padrão surgem ao lado de blocos residenciais antigos e de tradicionais casas noturnas.
O valor dos imóveis disparou, o que pressiona moradores antigos e pequenos negócios.
O mais recente plano de ordenamento territorial da cidade, introduzido no início desta década, busca suavizar esse impacto ao congelar taxas em algumas áreas vulneráveis, e exigem consultas comunitárias antes de remoções e direcionam novas construções para projetos de uso misto, com diferentes faixas de renda.
Se essas salvaguardas conseguirão acompanhar megaprojetos bilionários será um teste da capacidade de Bogotá de equilibrar crescimento e equidade. Críticos alertam que famílias vulneráveis continuarão a ser deslocadas à medida que a renovação urbana da cidade se acelera.
O departamento de planejamento da cidade disse que desenvolveu o plano do Quora para garantir a permanência e participação de moradores e comerciantes por meio de realocação voluntária e compensação justa. O plano também promove programas econômicos e sociais para integrar a comunidade às novas dinâmicas do projeto, afirmou o órgão em comunicado.
Escallón afirma que o modelo de desenvolvimento do Quora faz parte da solução urbana, não do problema.
“Aqui havia cinco bordéis, 12 casas noturnas, tráfico de drogas, crime, lixo. O que acontece com tudo isso? Primeiro vem a gentrificação. As pessoas demonizam, mas não é necessariamente ruim.
Depende de como é feita”, disse ele, ao destacar que 56% dos antigos proprietários aderiram ao novo projeto. “O que realmente acontece aqui é que estamos agregando valor à área.”
A estrutura de financiamento em camadas do Quora — permutas de terrenos, pré-vendas e empréstimos sindicalizados — prova que projetos de grande porte podem avançar mesmo com o mercado imobiliário em dificuldades e as condições de crédito apertadas, acrescentou Escallón.
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“Bogotá tem um futuro brilhante e é uma cidade que precisa muito de desenvolvimento urbano”, disse.
“Espero que muitos incorporadores sigam nosso exemplo e façam o mesmo. Só espero que não levem 13 anos para conseguir.”
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