O que esperar da crise imobiliária na China? Sonho de crescimento entra em espera

Últimas cotações

Bloomberg — Um dos títulos mais negociados no mundo em 2020 era da China Evergrande Group, com vencimento em 2025. Os investidores apreciavam a dívida do conglomerado imobiliário chinês por várias razões: era líquida, estava vinculada a uma das maiores empresas do país e oferecia uma participação na segunda maior economia do mundo. Além disso, simbolizava uma transição importante para a China, representando uma era de crescimento acelerado que a colocaria no caminho para eventualmente superar os Estados Unidos.

A ideia era de que o país não seria mais apenas uma fábrica para o mundo rico; teria sua própria classe média consumidora, com belos apartamentos e todos os móveis, eletrodomésticos e eletrônicos para preenchê-los.

A Evergrande estava construindo esse sonho, torre por torre de apartamentos, juntamente com parques temáticos e frentes de negócios de água engarrafada, veículos elétricos, serviços de saúde e até um clube de futebol.

Agora, o título da Evergrande é negociado por centavos de dólar, e seu destino conta a história de um colapso épico que afetou toda a China.

Por décadas, o setor imobiliário foi uma maneira infalível de ganhar dinheiro no país - para proprietários que compraram seu primeiro, segundo e até terceiro ou quarto apartamentos à medida que os preços continuavam a subir.

Também para empresas imobiliárias que se endividavam para construir projetos de acordo com a demanda e para governos locais que dependiam das vendas de terras para fornecer dinheiro e projetos de infraestrutura para ajudar a atingir as ambiciosas metas de crescimento econômico de governo.

Em 2020, houve um problema com essa aposta: o presidente Xi Jinping estava pronto para mudar tudo. Quando a repressão à especulação imobiliária começou, poucos entenderam realmente o que estava acontecendo e quão doloroso seria.

Os primeiros sinais de mudança não eram muito mais do que um conjunto de regras financeiras conhecidas como “três linhas vermelhas” que as empresas não podiam ultrapassar, e um pedido para que uma dúzia de incorporadores informasse suas finanças mensalmente aos reguladores.

Desde então, a China realizou um dos maiores experimentos econômicos desde sua abertura nos anos 1980 sob Deng Xiaoping.

Vários desenvolvedores deixaram de pagar suas dívidas, deixando centenas de projetos inacabados e até desencadeando uma onda de boicotes aos pagamentos de hipotecas por proprietários protestando contra a construção incompleta.

Na China, é comum os compradores pagarem pelas unidades antes de serem concluídas e esperarem que recebam o que pagaram. Enquanto isso, cerca de 5 milhões de trabalhadores enfrentarão desemprego ou renda mais baixa até 2026 se o setor imobiliário continuar encolhendo, estima a Bloomberg Economics.

Para investidores e banqueiros, a pressão sobre a dívida marca o fim de um boom único na vida, quando os financistas de Hong Kong podiam fazer acordos enquanto faziam passeios de barco nos fins de semana ao redor da ilha e os negociadores desfrutavam de juros generosos de um setor que, até o colapso da Evergrande, só havia visto uma grande inadimplência.

Pequim quer estourar sua própria bolha imobiliária para acabar com a especulação que levou a uma estranha combinação de moradias inacessíveis e excesso de oferta, já que a demanda por uma fatia do mercado aquecido significava que a construção superava a necessidade real em alguns lugares.

O mantra de Xi é: “Casas são para morar, não para especular”. A Evergrande personifica os riscos que Pequim deseja corrigir. A empresa se endividou aparentemente sem restrições para expandir, enquanto rumores sobre sua carga oculta de dívidas ameaçavam uma perturbação mais ampla no sistema financeiro.

No final, Xi quer criar um mercado imobiliário mais resiliente que sirva melhor ao povo chinês e reduza o risco de um grande colapso de preços. Na verdade, ele deseja reescrever o livro de regras, afastando-se do crescimento impulsionado pela dívida para algo muito mais sustentável - um modelo focado em impulsionar a demanda interna do consumidor chinês, bem como novas tecnologias, como veículos elétricos e baterias.

“A transformação econômica em curso será uma jornada longa e difícil”, disse Pan Gongsheng, chefe do banco central da China, em um discurso em novembro para banqueiros. “Mas é uma jornada que devemos empreender”.

No entanto, a campanha para limpar o risco imobiliário abalou a confiança, deixando as pessoas se sentindo mais pobres e minando um princípio fundamental da reforma: fazer com que os consumidores gastem e invistam em novos negócios.

Para muitas pessoas na China, possuir uma casa é uma aspiração fundamental. Antes da crise, cerca de 70% da riqueza familiar estava vinculada ao setor imobiliário, tornando as quedas de preço particularmente dolorosas. Outro desenvolvimento que perturba os consumidores é que empresas antes consideradas grandes demais (e muito responsáveis) para falir estão enfrentando novos problemas. Até outubro, a Country Garden Holdings, outrora a maior construtora do país e uma mutuária de alta qualidade, deixou de pagar suas dívidas, tornando difícil acreditar que o pior tenha passado.

Xi parece ter atingido sua tolerância à dor no setor imobiliário. Os reguladores estão elaborando uma lista de 50 empresas imobiliárias elegíveis para o apoio bancário, ao mesmo tempo em que consideram um plano que permitiria aos bancos oferecer a elas empréstimos não garantidos pela primeira vez. Ainda assim, as vendas de novas casas caíram em 24 dos últimos 29 meses.

E a crise deixará marcas no estoque habitacional da nação. Edifícios inacabados ficarão vazios por outro inverno rigoroso depois de enferrujar durante este verão, enquanto os construtores se apressarão para concluir projetos com trabalho de má qualidade antes que seus empregadores fiquem sem dinheiro.

Isso corre o risco de frustrar a tentativa das autoridades de reprimir a chamada construção de “tofu”, que se tornou mais evidente durante eventos extremos como terremotos e inundações.

Em uma recente visita para avaliar os canteiros de obras de um desenvolvedor em reestruturação de dívidas, um advogado testou a solidez de uma grade de varanda em Guangzhou apenas para descobrir que ela se soltou da parede em suas mãos (ele pediu anonimato porque não estava autorizado a falar publicamente sobre seus clientes.)

Mesmo que um comprador queira aproveitar os preços mais baixos, há pouca razão para ter fé de que os apartamentos serão entregues no prazo ou em boas condições.

Pequim se encontra em uma posição delicada. Precisa que as pessoas gastem, mas ainda não conseguiu resolver o problema do excesso de oferta. A Bloomberg Economics estima que, apesar de uma queda de 18% na construção civil, o mercado está apenas cerca de metade do caminho da correção que precisa.

Os sinais econômicos na China estão um pouco mais positivos nos dias de hoje, com indícios de um retorno ao crescimento, embora frágil. Mas existem efeitos mais difíceis de quantificar. O governo pode estar de olho em um mal-estar social mais profundo ligado à crise habitacional. Isso se reflete em um ditado que circula nas redes sociais chinesas: “Sem namoro, sem casamento, sem filhos, sem casa”.

— Com colaboração de Eric Zhu, Yujing Liu e Emma Dong.

Veja mais em bloomberg.com