Investir na alta dos aluguéis é a nova estratégia dos bilionários dos EUA

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Bloomberg — A torre 727 West Madison em Chicago, um edifício residencial de luxo com cabanas à beira da piscina e um estúdio de ioga, agora pertence a um novo proprietário: o bilionário fundador da cadeia de roupas Zara, Amancio Ortega. Ortega adquiriu o prédio no bairro West Loop de Chicago no mês passado por US$ 232 milhões, juntando-se a um número crescente de super-ricos que estão apostando nos inquilinos dos EUA.

Na última década, indivíduos ultra-ricos e suas empresas mais do que dobraram seus investimentos em apartamentos, principalmente no setor conhecido nos EUA como habitação multifamiliar, de acordo com pesquisas da Knight Frank.

Hoje, muitos desses investidores estão apostando que podem fazer um bom negócio, pois os preços dos edifícios de apartamentos caíram devido à recente desaceleração do mercado imobiliário comercial. Ao mesmo tempo, uma ampla escassez de moradias é promissora para os aluguéis nas principais cidades a longo prazo.

“Este é um setor com potencial de crescimento”, disse Liam Bailey, chefe global de pesquisa da Knight Frank. “Se você tem bolsos fundos e pode entrar no mercado, é um momento realmente interessante”.

No início deste ano, uma empresa imobiliária liderada pelo bilionário israelense Eyal Ofer comprou um prédio de 57 unidades a poucos passos do Gramercy Park, em Manhattan. Uma das famílias mais ricas da América Latina está em busca de negócios para comprar prédios multifamiliares, enquanto tentam entrar no mercado imobiliário dos EUA.

No final de 2022, uma empresa de investimentos apoiada pelo co-fundador do Carlyle Group Inc., David Rubenstein, levantou dinheiro de investidores ricos em todo o mundo para comprar edifícios de apartamentos, bem como propriedades logísticas.

Antes da pandemia, os ricos do mundo estavam principalmente focados em propriedades de escritórios, onde um edifício de prestígio com contratos de locação de longo prazo poderia fornecer uma renda estável. Mas agora, com o aumento do trabalho remoto e a elevação das taxas de vacância nos escritórios, a habitação para aluguel se tornou mais atrativa.

Uma desaceleração no mercado imobiliário comercial também está sacudindo a concorrência no setor. Muitos players institucionais têm adiado novos acordos devido ao aumento nos custos de empréstimos e à queda nos valores. No total, o volume de investimentos em propriedades comerciais em todo o mundo no segundo trimestre caiu 57% em relação ao ano anterior, para US$ 142 bilhões, de acordo com um relatório da corretora CBRE Group Inc.

Isso deixou uma lacuna atraente para investidores ricos, que podem ser menos vulneráveis às variações do mercado de dívida e têm um horizonte de investimento mais longo. Esses investidores frequentemente podem pagar em dinheiro ou têm relacionamentos mais profundos com instituições bancárias para garantir financiamentos.

Embora os apartamentos tenham sido o tipo de propriedade mais popular para investidores no segundo trimestre, as transações caíram 66% em relação ao ano anterior, de acordo com a CBRE. Ainda assim, a corretora afirmou que o setor está pronto para se beneficiar nos próximos trimestres.

“Os fundamentos se estabilizaram e a demanda por aluguéis foi forte no segundo trimestre, apesar dos temores de desaceleração econômica”, disse a CBRE no relatório.

Embora os aluguéis tenham diminuído ligeiramente nos EUA, a demanda por moradias impulsionou aumentos massivos nos últimos anos, com o aluguel médio subindo quase 18% em 2021 e 3,5% em 2022, de acordo com dados da Apartment List.

Muitas cidades em outras partes da América do Norte, Europa e Ásia também estão lidando com uma escassez de oferta que elevou os preços para os inquilinos.

“A Covid destacou para todos que a casa é uma das poucas coisas das quais você não pode abrir mão”, disse Richard Valentine-Selsey, chefe de pesquisa de moradias na Europa da corretora Savills. “Você pode trabalhar remotamente e fazer compras online, mas precisa de um lugar para viver”.

Os edifícios de apartamentos também estão muito mais baratos agora. Um aumento nas taxas de empréstimos desde o início de 2022 pressionou os valores e reduziu a atividade de negociação. Nos EUA, os preços caíram 16% em agosto em relação ao ano anterior, de acordo com a empresa de pesquisa imobiliária Green Street.

Ortega, 87 anos, é um exemplo de como o apetite imobiliário dos bilionários está mudando. O homem mais rico da Espanha frequentemente se concentrou em escritórios para diversificar sua fortuna longe da Inditex SA, proprietária da Zara. Suas compras de propriedades agora o tornam um senhorio para empresas como Rio Tinto Plc, Apple Inc. e Amazon.com Inc.

Embora ele continue a comprar edifícios de escritórios por meio de sua empresa de investimento pessoal, Pontegadea, o escritório da família adquiriu o edifício de apartamentos 19 Dutch em Nova York por cerca de US$ 500 milhões no ano passado.

Ortega tem um patrimônio líquido de US$ 75,6 bilhões, com mais de 10% dele agora investido em imóveis, de acordo com o Bloomberg Billionaires Index. Um representante da Pontegadea se recusou a comentar.

adfd — Rents are Gaining in Some US Cities | Areas with the fastest metro-level rent growth across US(Source: Apartment List Rent Esti)

O mercado imobiliário tem sido um ativo popular para muitos dos ricos do mundo, em parte porque geralmente oferece fluxos de caixa estáveis e potencial para certas isenções fiscais. Os escritórios de família alocaram cerca de 13% em imóveis em 2022, de acordo com uma pesquisa de 230 empresas de investimento do UBS Group AG. Mais de um terço das empresas disse que planeja alocar mais para o setor nos próximos cinco anos.

“Eles estão comprando ativos multifamiliares em boas localizações com uma taxa de retorno atraente”, disse Ran Eliasaf, fundador da empresa de investimentos Northwind Group. “O preço pelo qual estão comprando também é uma taxa de retorno atraente, em relação ao que era três, quatro anos atrás, e provavelmente verão o aumento dos aluguéis ao longo do tempo devido à escassez de oferta”.

As apostas em apartamentos não estão isentas de riscos. Os contratos de aluguel de apartamentos costumam ser mais curtos do que os assinados por inquilinos de escritórios, o que significa que os proprietários podem ter que lidar com mais rotatividade.

Gerenciar um edifício de apartamentos também envolve preocupações com a manutenção e com as questões práticas relacionadas aos inquilinos e à rotatividade. Comprar edifícios maiores ou mais unidades pode ajudar a mitigar esse custo.

“Se você tem algumas unidades, seu risco é maior”, disse Bailey, da Knight Frank. “Se você está fazendo isso em grande escala com mais de 50 apartamentos, também é mais provável que tenha alguém tirando a dor de cabeça de gerenciar as unidades”.

Embora os EUA continuem a atrair a maioria dos negócios de habitação para aluguel, outros países estão começando a se igualar. A Austrália está incentivando investidores a construir propriedades para aluguel para ajudar a aliviar a crise habitacional do país, enquanto o setor multifamiliar, chamado de “build-to-rent” em certos países, está ganhando força no Reino Unido e em outras partes da Europa. Para os bilionários que apostam no setor, isso significa que mais oportunidades podem surgir.

Por enquanto, a queda nos preços dos apartamentos nos EUA está tornando um momento oportuno para os bilionários fazerem alguns negócios.

“Se você é um investidor imobiliário de longo prazo, este é um excelente momento para procurar implantar capital”, disse Ronald Dickerman, fundador e presidente da Madison International Realty. “Há uma oportunidade de compra cíclica”.

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