Como Londres encontrou uma saída para a crise de escritórios e prédios vazios

Bloomberg — A poucos minutos do Palácio de Westminster, o reformado edifício 9 Millbank costumava ser a sede da Imperial Chemical Industries, anteriormente a maior fabricante do setor na Grã-Bretanha.

Agora, corretores estão apresentando a clientes de alto patrimônio, magnatas das indústrias e executivos do mercado financeiro apartamentos como o chamado Gainsborough – listado por 18 milhões de libras (US$ 22 milhões) –, que, além de incluir um terraço com vistas para a Lambeth Bridge, traz características da época como uma janela de vitral que retrata a Britannia, um símbolo do poder imperial.

No outro lado do Palácio de Whitehall, o hotel Raffles London foi inaugurado em setembro em um edifício que já abrigou o imponente Departamento de Guerra, o motor do planejamento do Reino Unido durante as duas guerras mundiais.

As melhores suítes do hotel são oferecidas por 25.000 libras (cerca de US$ 31 mil) por noite, e a venda da cobertura na parte residencial do edifício deverá alcançar as 100 milhões de libras.

Com espaço limitado no centro de Londres, incorporadoras estão transformando antigos escritórios, lojas de departamentos e edifícios de servidores públicos em apartamentos de luxo e hotéis.

A escassez de terrenos para construir tem feito as construtoras de alto padrão colocarem prédios históricos em sua mira, apesar dos desafios e dos custos mais altos de trabalhar com edifícios antigos ou tombados.

União do clássico com o moderno

“Clientes americanos têm amado a história e o charme de alguns desses edifícios antigos”, contou Will Watson, sócio da Buying Solution, uma agência imobiliária que representa compradores.

“O que afasta muitos compradores internacionais em Londres é que muitas de nossas propriedades são antigas e desalinhadas, os pisos são irregulares, não se pode ter ar-condicionado, mas, quando você tem algo tão luxuoso quanto o OWO (Old War Office, antigo escritório de guerra) em Londres, essas preocupações não importam mais.”

Nas propriedades pós-retrofit, os compradores adoram ter nos espaços reformados as características imponentes combinadas com as comodidades modernas – como academias, piscinas e até ar-condicionado. O passado desses edifícios tem sido um atrativo para compradores que querem reivindicar um pedaço da história britânica.

Oportunidades de desenvolvimento em grande escala no centro de Londres são raras, disse Toby Downes, especialista em Londres na consultoria imobiliária Haringtons. “Esses grandes locais emblemáticos estão todos desenvolvidos ou em desenvolvimento”, disse. “O estoque simplesmente não existe da mesma forma que há 15 anos.”

Em Chelsea, uma usina que já alimentou o metrô de Londres também deve se tornar um empreendimento residencial no próximo ano, com apartamentos variando de 1,7 milhão de libras a 15 milhões de libras. Desenvolvedores dizem que era um dos últimos espaços à beira-mar naquela seção do rio Tâmisa.

Enquanto isso, um quarto das empresas de Londres está reduzindo o espaço de escritório, de acordo com uma pesquisa da Bloomberg no início deste ano.

O centro de Londres tem uma taxa de desocupação de escritórios de cerca de 8,5%, representando cerca de 20 milhões de pés quadrados de espaço vazio, de acordo com um relatório do CBRE Group. Isso poderia equivaler a cerca de 28.000 unidades se convertido em edifícios residenciais, disse a empresa.

Mas a equação é complexa.

Muitos escritórios vazios na capital não são edifícios inteiros, mas estão ao lado de outros inquilinos. E os altos custos associados à adaptação de um edifício para moradia também podem desencorajar conversões. Autoridades locais também podem ser obstáculos, querendo manter escritórios para proteger empregos.

Mudança global

O problema, contudo, não é apenas de Londres.

Menos de um terço dos escritórios “classe C” globais, geralmente definidos como edifícios com mais de 20 anos de idade que precisam de reforma, podem ser convertidos em habitação, de acordo com uma análise de quase 1.000 edifícios pela empresa de arquitetura Gensler.

“Estruturalmente, nem todos os escritórios podem ter capacidade suficiente, luz do dia, ventilação e padrões de vibração sem a necessidade de uma modificação significativa”, disse Zoe Bignell, chefe da assessoria para desenvolvimento do Reino Unido na CBRE.

Atravessando o Hyde Park nas bordas de Westminster, o Whiteley, um edifício de escritórios histórico que já abrigou uma das primeiras lojas de departamento de Londres, está sendo convertido em apartamentos cujos preços começam em 1,5 milhão de libras (cerca de US$ 1,86 milhão).

Ele também abrigará a primeira propriedade da marca de hotéis de luxo Six Senses no Reino Unido. Está previsto para abrir no próximo ano.

O desenvolvedor, Finchatton, teve permissão para demolir tudo, exceto a fachada, porque o concreto interno estava cedendo. O edifício agora possui painéis solares e sistemas atualizados de refrigeração e aquecimento.

“É mais desafiador trabalhar nesses edifícios”, disse Alex Michelin, sócio-fundador da Finchatton. “No Whiteley, tínhamos essas janelas incríveis, mas precisávamos encontrar alguém para restaurá-las. E encontramos um homem no norte da Inglaterra que podia fazer o trabalho, mas não tudo sozinho, então tivemos que trabalhar com ele para treinar pessoas para colocar essas janelas nos padrões modernos.”

Michelin disse que nunca teria sido possível derrubar um edifício tombado, mas que agora existe um apetite por edifícios reformados de uma forma que não existia dez anos atrás.

“O Whiteley era um centro comercial esquecido, que precisava desesperadamente de uma reinvenção”, contou. “Tivemos uma visão do que ele poderia se transformar e simplesmente decidimos ir em frente. É o que amamos sobre Londres — esses edifícios históricos incríveis.”

Um dos próximos projetos de Michelin é a transformação da antiga Capela Connaught, um edifício tompado em St. John’s Wood que era anteriormente um escritório e usado por estúdios de TV.

Watson disse que seus clientes, que geralmente têm orçamentos mínimos de 5 milhões de libras, não têm paciência para projetos de reforma e querem aqueles que estejam prontos para uma mudança imediata.

Localização é chave

Mas não é o suficiente estar no centro de Londres.

É preciso estar na parte certa do centro de Londres para que uma propriedade seja um sucesso garantido – e esse nem sempre é o caso com propriedades em bairros como Whitehall, que é a sede do Parlamento e do gabinete do primeiro-ministro.

Como sede de escritórios corporativos e governamentais, os bairros cresceram ao longo das décadas para atender esses tipos de habitantes.

Westminster, por exemplo, pode ser tranquila nos finais de semana. Já a área ao redor do Whiteley passa por um projeto massivo de transformação que incluirá uma nova entrada para Kensington Gardens, à medida que mais lojas e restaurantes de alto padrão abrem nas proximidades.

“A dificuldade é a localização”, disse Camilla Dell, diretora administrativa e co-fundadora da agência Black Brick. “A maioria dos meus clientes que compra no limite de preço superior quer estar perto da Bond Street e de seus clubes privados em Mayfair.”

Antes do hotel Raffles London abrir, juntamente com seus nove restaurantes e três bares, um possível comprador desistiu de um apartamento no OWO porque não havia nenhum lugar por perto para conseguir um bom café, disse Jo Eccles, fundadora da agência imobiliária de alto padrão Eccord.

A transformação de edifícios como o OWO mudou a composição de um dos bairros mais famosos de Londres. Uma visita recente em uma quarta-feira o encontrou agitado, com turistas, residentes e trabalhadores de Westminster ocupando o edifício nas horas após o trabalho.

“Você pode comprar uma torre de vidro em qualquer lugar”, disse Michelin. “Mas, quando você se muda para o Whiteley, fica claro que você está em um edifício histórico em Londres.”

Veja mais em bloomberg.com

Leia também

Vai viajar para Londres? Confira os restaurantes mais aguardados de 2023

Miami ganhará mais um residente ilustre (e multibilionário): Jeff Bezos

© 2023 Bloomberg L.P.