Bloomberg Línea — Dois shoppings operados pela Iguatemi na região da Faria Lima, centro financeiro de São Paulo (o Iguatemi São Paulo e o JK), aparecem no topo de um novo ranking de centros comerciais com maiores vendas por metro quadrado do Brasil.
Iguatemi (IGTI11), Multiplan (MULT3) e Allos (ALOS3), três grandes operadores de shoppings listados na bolsa brasileira, tiveram seus ativos comparados lado a lado em um ranking unificado de produtividade.
O levantamento foi feito pelo J.P. Morgan, divulgado em relatório nesta terça-feira (7), após o Iguatemi ter reportado, junto com os resultados do quarto trimestre de 2025, dados de vendas divididos por propriedade.
Era a única das três companhias que ainda não adotava essa prática, o que até então impedia uma comparação direta entre os portfólios.
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O critério escolhido pelo banco para montar o ranking foi as vendas mensais por metro quadrado de área bruta locável, que é a métrica mais adotada para avaliar a saúde financeira dos lojistas e, por consequência, o poder de precificação do operador na hora de negociar reajustes de aluguel.
Com os dados das três empresas em mãos, o banco selecionou as 15 propriedades de maior desempenho entre todo esse universo listado.
O ranking não inclui empreendimentos da JHSF (JHSF3), gestora de shoppings de altíssimo padrão como Cidade Jardim e Shops Jardins.
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Apesar de listada na B3, a companhia não integrou o escopo do estudo. O J.P. Morgan restringiu a análise às três operadoras de shoppings com dados de vendas por ativo disponíveis publicamente, critério que a JHSF não atende no mesmo formato.
O resultado mostrou uma concentração significativa no topo. Das 15 propriedades selecionadas, Iguatemi e Multiplan empataram com seis ativos cada. A Allos, apesar de ser a maior operadora em número de shoppings, aparece com apenas três.
Os ativos que ocupam o primeiro e o segundo lugar registraram vendas mensais de R$ 11.957/m² e R$ 8.838/m² no período, ambos pertencentes à Iguatemi.
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O melhor ativo da Allos registrou R$ 6.557/m², e o da Multiplan R$ 5.894/m².
Essa concentração, no entanto, tem um lado menos favorável para a Iguatemi. Quando o banco recalcula as médias excluindo os dois ativos de topo de cada operadora, e considerando as participações proporcionais de cada empresa, e, assim, a vantagem da Iguatemi desaparece quase por completo.
A média da operadora cai de R$ 3.572/m² para R$ 2.347/m², apenas 6% acima da Allos e 9% abaixo da Multiplan, que marca R$ 2.581/m².
O estudo identifica, porém, uma oportunidade ainda não capturada nos dois ativos de topo: o custo de ocupação dos lojistas nessas propriedades, medido como percentual do aluguel sobre as vendas, ainda está abaixo da média do portfólio da própria Iguatemi, em 6,9% e 7,3% respectivamente, contra uma média de 7,7%.
Para o banco, isso indica espaço para reajustes de aluguel sem comprometer a rentabilidade dos lojistas, um poder de precificação que a companhia ainda não explorou plenamente.
Com base nessa análise, o J.P. Morgan mantém recomendação de compra para os papéis da Iguatemi, ações ordinárias e cotas de FII, com preço-alvo de R$ 36 para dezembro de 2026.
A empresa negocia a 11,3 vezes o FFO estimado para o ano, sigla em inglês para fluxo de caixa operacional, métrica padrão de avaliação do setor imobiliário.
O múltiplo é considerado atrativo pelo banco diante da qualidade dos ativos que ocupam as duas primeiras posições do ranking.
O levantamento do J.P. Morgan não é o primeiro esforço de classificação do setor. O Goldman Sachs mantém metodologia própria (o GS LatAm Property Compass), que divide os shoppings em categorias de qualidade (AAA, A, B e C).
Pelos critérios do Goldman, apenas quatro ativos entre as três operadoras atingem o nível máximo: Iguatemi São Paulo e JK Iguatemi, da Iguatemi, e Barra Shopping e Morumbi Shopping, da Multiplan.
A Allos não tem nenhum ativo classificado como AAA. A diferença é que o J.P. Morgan foi além e ordenou os shoppings das três operadoras em um ranking único e quantitativo por vendas por metro quadrado, exercício possível apenas agora com a abertura dos dados da Iguatemi.
O ranking
Confira os 15 maiores shoppings do Brasil por vendas mensais por m², com dados do 4º trimestre de 2025.
Os valores consideram o faturamento total de cada empreendimento, não a fatia de cada operadora.
- Iguatemi São Paulo (Iguatemi): R$ 11.957/m²
- Iguatemi JK (Iguatemi): R$ 8.838/m²
- Shopping Leblon (Allos): R$ 6.557/m²
- Morumbi Shopping (Multiplan): R$ 5.894/m²
- Pátio Higienópolis (Iguatemi): R$ 5.109/m²
- Barra Shopping (Multiplan): R$ 4.845/m²
- Diamond Mall (Multiplan): R$ 4.331/m²
- Pátio Paulista (Iguatemi): R$ 4.266/m²
- BH Shopping (Multiplan): R$ 4.266/m²
- VillageMall (Multiplan): R$ 4.161/m²
- Iguatemi Porto Alegre (Iguatemi): R$ 4.048/m²
- Shopping Anália Franco (Multiplan): R$ 3.929/m²
- Rio Sul (Iguatemi): R$ 3.784/m²
- Boulevard Shopping Belém (Allos):R$ 3.731/m²
- Shopping Tijuca (Allos): R$ 3.661/m²
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