Bloomberg Línea — Operadoras de shopping center estão vendendo fatias minoritárias de seus empreendimentos a fundos imobiliários, sem abrir mão da administração e recebendo parte do preço em cotas do próprio comprador. É a migração para o modelo asset-light, em que a companhia libera capital parado em tijolo, divide a receita do aluguel pago pelos lojistas com o novo sócio, mas segue cobrando pela gestão do empreendimento inteiro.
A Multiplan (MULT3) assinou compromisso de compra e venda de 9,33% do ParkShopping Barigüi, em Curitiba (PR), por R$ 250 milhões, divulgou a TRX Investimentos nesta quarta-feira (12). Foi o quarto negócio anunciado pelo TRXF11, fundo gerido pela TRX, desde o início de agosto.
Os quatro somam cerca de R$ 3,47 bilhões, e nenhum está concluído. Três são memorandos de entendimentos, que fixam termos preliminares, e o da Multiplan é compromisso de compra e venda, instrumento que vincula as partes e depende do cumprimento de condições previamente acertadas.
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Na maior operação anunciada, o fundo se compromete a pagar cerca de R$ 2,13 bilhões por participação em dois veículos geridos pela Cy.Capital, plataforma imobiliária do Grupo Cyrela (CYRE3), que reúnem quatro galpões logísticos e um edifício corporativo.
No galpão de Jaboatão dos Guararapes (PE), comprado por R$ 210 milhões, a fatia é de 70%, com contrato de locação até fevereiro de 2030.
Nos shoppings da Iguatemi (IGTI11), as frações variam conforme o ativo. São 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP), 36% do I Fashion Outlet, em Novo Hamburgo (RS), 35,55% do Praia de Belas, em Porto Alegre (RS), e 10% de cada uma das unidades de Ribeirão Preto e São José do Rio Preto, no interior paulista, por R$ 876,1 milhões.
Do valor pago no fechamento, R$ 350,5 milhões podem ser compensados com créditos da subscrição de cotas do próprio fundo pelos vendedores, e o saldo vem em duas parcelas corrigidas pela Taxa DI, segundo o fato relevante de 7 de agosto.
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O mesmo documento condiciona a operação à realização da oferta pública de cotas necessária para pagar essa parcela e à aprovação do Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica). A oferta já está em curso. O fundo comunicou ao mercado, na semana passada, a 13ª emissão de cotas, de R$ 5 bilhões, com lote adicional que pode dobrar a captação.
O desenho não é exclusivo da TRX, e os mesmos ativos já passaram por ele. Em março, o XP Malls (XPML11) concluiu a compra de participações em cinco shoppings por R$ 608,67 milhões, quatro deles os mesmos que agora vão para o TRXF11, e liquidou R$ 308,6 milhões com subscrição de cotas do próprio fundo pelos vendedores.
Em novembro, o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) assinou memorando por 20% do ParkShopping São Caetano, por R$ 237 milhões, esse pago apenas em dinheiro.
O efeito da sequência aparece no que sobra para a vendedora. Concluída a operação com a TRX, a Iguatemi ficará com 15% do Iguatemi Alphaville e 15% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, segundo a apresentação anexa ao fato relevante. Nos dois casos, a companhia permanece responsável pela administração e pela operação, e é o seu nome que segue na fachada.
Shoppings fora do topo de linha
Nem a Iguatemi nem a Multiplan venderam seus melhores shoppings. Os cinco da Iguatemi estão na faixa B de uma escala que vai de AAA a C e mede a capacidade de atrair marcas premium, ampliar tráfego e reajustar aluguéis acima da inflação, segundo o relatório GS LatAm Property Compass, do Goldman Sachs, de junho de 2025. O ParkShopping Barigüi está uma faixa acima, em A.
Nenhum dos quatro shoppings classificados como AAA naquele levantamento entrou nas operações. Dois pertencem à Iguatemi, o Iguatemi São Paulo e o JK Iguatemi, e dois à Multiplan, o BarraShopping e o MorumbiShopping.
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Entre os cinco ativos da Iguatemi, a ocupação vai de 85,7% a 97,8%. O Iguatemi São José do Rio Preto está na ponta baixa, com vacância em alta pelo segundo ano seguido, de 10,4% em 2024 para 14,3% em 2026, conforme a apresentação anexa ao fato relevante. O Iguatemi Alphaville está na ponta alta.
“Com essa aquisição, o TRXF11 continua ampliando sua presença em imóveis que fazem parte do cotidiano das pessoas”, afirmou José Alves Neto, sócio-fundador e membro do comitê de investimentos da TRX, no comunicado sobre o ativo de Curitiba.
O fato relevante da Iguatemi encerra com a ressalva de que o memorando estabelece termos preliminares e não representa, quanto à consumação da aquisição, compromisso definitivo e irrevogável entre as partes. A conclusão depende ainda das auditorias jurídica e técnica, da celebração dos documentos definitivos e do não exercício dos direitos de preferência aplicáveis.
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