Bloomberg Línea — O mercado de condomínios industriais e logísticos na América Latina passa por um momento de expansão acentuada, com impulso principalmente da demanda de empresas de e-commerce.
O estoque novo da região não tem sido suficiente para suprir a demanda, o que se reflete em valores do aluguel em ascensão e taxas de vacância em mínimas históricas, segundo mostra levantamento da consultoria global JLL, obtido pela Bloomberg Línea.
O relatório Annual Latin America Industrial Market Overview 2025, de maio, compilou dados de 17 mercados em 11 países. O documento mostrou que o setor cresceu cerca de 25% nos últimos três anos na região.
“No curto prazo, a tendência é a de aumento de preços e diminuição de vacância”, disse o gerente da divisão industrial e logística da JLL, André Romano.
México e Brasil são os países mais representativos no mercado logístico latino-americano. De um total de 87 milhões de metros quadrados pesquisados, esses dois países representam 48% e 28%, respectivamente.
Entre as cidades, São Paulo é o maior mercado da América Latina, com 17,6 milhões de metros quadrados.
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A taxa média de vacância em 2024 foi de 7,2% na região: os países da América Central, juntamente com a Colômbia, apresentaram as menores taxas. Santo Domingo se destacou com vacância próxima de zero.
A disponibilidade limitada de espaço tem influenciado os aumentos dos preços de aluguel na maioria dos mercados.
Em moedas locais, houve aumento dos valores das locações na maioria dos países, inclusive no Brasil. No entanto, diante da desvalorização versus o dólar, os preços em mercados como o brasileiro foram impactados.
“Se o Brasil não tivesse uma desvalorização tão grande [da moeda], o país estaria em posição mais alta no ranking [de valores]. O mercado está aquecido”, disse Rafael Picerni, analista de pesquisa e estratégia da JLL.
Romano afirmou que o avanço do mercado de galpões no Brasil tem sido puxado principalmente pelo e-commerce, com destaque para empresas asiáticas como Shopee e Shein. “O aluguel vem subindo no Brasil, mas historicamente os valores são mais baixos que em outros países da região”, afirmou.
O preço médio do aluguel registrou um aumento de 3,2% em 2024 na América Latina.
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Porto Rico se destacou como o país com o maior valor de locação, de US$ 10,8 por metro quadrado (classe A), com um avanço de 9,1% no ano.
Já a Cidade do México se destacou com o maior crescimento nos preços de aluguel em um ano (20%), seguida por Tijuana (19%), perto da fronteira com os EUA na Costa Oeste.
“O mercado mexicano se desenvolveu muito diante da proximidade com os Estados Unidos, com uma evolução que vem de um período mais longo”, disse Romano.
O executivo contou que o movimento chamado de nearshoring (realocação de operações industriais para perto de seu mercado consumidor) também contribuiu para a expansão de galpões no México. O mesmo pode ser aplicado a Porto Rico, pela sua proximidade econômica com os Estados Unidos.
Em 2024, 6,1 milhões de metros quadrados de novos estoques foram adicionados ao mercado latino, um aumento de 8% sobre o ano anterior.
Cidade do México e Monterrey foram as localidades que receberam o maior volume de estoque no período analisado.
Mercado brasileiro
No Brasil, Minas Gerais registrou um aumento exponencial de estoques, que dobraram de tamanho em quatro anos. Segundo a JLL, os incentivos fiscais oferecidos às empresas de logística no estado contribuíram para o forte crescimento.
Neste contexto, o submercado de Extrema se tornou um dos principais polos logísticos do Brasil, devido à sua proximidade com a cidade de São Paulo (cerca de 100 quilômetros) e aos incentivos fiscais oferecidos às empresas.
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O estoque do município é de cerca de 1,4 milhão de metros quadrados, volume equivalente aos mercados der Espírito Santo, Pernambuco e Santa Catarina, por exemplo.
Nos últimos três anos, Extrema recebeu mais de 700 mil metros quadrados de novo estoque, sendo quase 300 mil metros quadrados adicionados somente em 2024.
O estado de São Paulo manteve forte crescimento em 2024, apontou o estudo da JLL. O movimento levou a uma nova redução no estoque disponível, e a taxa de vacância registrou queda acumulada de 2,9 pontos percentuais no ano, atingindo 8,6% ao final de 2024, o menor nível da série histórica.
Os principais submercados com redução nas taxas de vacância ao longo do ano foram São Paulo (capital) e Araçariguama, enquanto o submercado do Grande ABC , devido à nova vacância de estoque, apresentou o maior aumento.
O aluguel médio pedido no estado superou R$ 31/m² no ano passado, nível recorde histórico, tornando São Paulo o mercado que mais se valorizou no Brasil em 2024.
América do Sul
O mercado de Buenos Aires, na Argentina, apresentou crescimento em 2024, apesar do cenário adverso. A taxa média de vacância na cidade aumentou no período para 7,7%, devido principalmente à adição de novos empreendimentos. O preço médio pedido atingiu US$ 7,5 por metro qudrado.
Em Santiago, no Chile, a taxa de vacância se estabilizou em 5,5% em 2024, indicando um novo equilíbrio entre oferta e demanda e interrompendo a tendência de alta dos períodos anteriores. O preço médio pedido no ano foi de US$ 5,74 por metro quadrado.
Em Lima, no Peru, a taxa de vacância atingiu o nível mais baixo já registrado, diante do crescimento moderado da demanda e pela absorção da nova oferta de Classe A por meio de pré-locações. Os preços médios de locação (classe A) ficaram em US$ 6,9 por metro quadrado no ano.
Aumento de custos
Romano afirmou que o preço médio de locação dos galpões no México é o dobro do registrado no Brasil.
“Esse descompasso revela potencial de valorização expressivo no Brasil, apesar da volatilidade cambial. A presença de empresas asiáticas colaborou muito com o mercado brasileiro”, disse.
A chegada de empresas asiáticas de e-commerce, como Shein e Shoppe, ao Brasil acirra a disputa em um setor que hoje é dominado pelo Mercado Livre, maior ocupante de galpões logísticos e industriais do país.
Romano observou ainda que, no geral, o custo do capital segue elevado, o que afeta a construção de novos estoques na região como um todo.
“As taxas de retorno estão cada vez mais comprimidas se comparadas com a renda fixa”, avaliou o especialista.
Os mercados com mais potencial na região:
México
- Estoque total: 100 milhões de metros quadrados
- Em construção: 8 milhões de metros quadrados
- Novo estoque previsto 2025: 6,4 milhões de metros quadrados
Brasil
- Estoque total: 34,4 milhões de metros quadrados
- Em construção: 4,2 milhões de metros quadrados
- Novo estoque previsto 2025: 2,9 milhões de metros quadrados
No curto prazo, a tendência é a de aumento de preços e redução da vacância, afirmou Romano. No médio prazo, contudo, ele alertou que, se não houver redução das taxas de juros, a construção de novos estoques será mais desafiadora.
“Além de ficar mais difícil de construir, com o aumento do endividamento da população a tendência é a de redução da necessidade de novos estoques, já que o maior driver nesse mercado é o consumo”, explicou.
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