Bloomberg Línea — O setor de shoppings no Brasil não é homogêneo. Há centros comerciais sofrendo com lojas fechadas e aluguéis não pagos. E há shoppings com demanda acima da capacidade. A Allos (ALOS3) construiu sua estratégia para estar no segundo grupo.
Com taxa de ocupação de 98% e inadimplência líquida negativa no final de 2025, o grupo apresenta resultados na contramão do ambiente macroeconômico, de juros a 15% ao ano e consumidores sob pressão.
Quando um shopping está quase sem espaço vazio, a negociação com lojistas muda de lado. Quem precisa de área para abrir loja é o varejista, não o shopping. E quem já está dentro tem razão extra para pagar o aluguel em dia: sabe que há concorrentes esperando na fila.
“Se um varejista não acertar a conta, o shopping pode entrar com processo de despejo. E tenho varejistas querendo entrar no shopping também”, disse Daniella Guanabara, CFO da Allos, em entrevista à Bloomberg Línea.
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O mecanismo é simples. Quando um varejista decide cortar custos e fechar lojas, ele começa pelas periféricas. Fecha a unidade da rua, depois a do shopping secundário daquele bairro, e preserva a unidade do shopping principal da região. Isso concentra vendas e tráfego nos ativos de maior relevância.
“Estamos conseguindo traduzir esse ganho de market share em resultados melhores ao longo do tempo”, afirmou Guanabara.
Os números do quarto trimestre de 2025, comparados ao mesmo período de 2024, sustentam a tese da Allos de que os shoppings líderes operam em outra realidade: receita líquida de R$ 798 milhões (+4,6%), lucro líquido de R$ 252 milhões (+62,1%), margem Ebitda de 79% (recorde histórico) e FFO por ação de R$ 0,93 (+3,9%), indicador de geração efetiva de caixa para o acionista.
É nesse contexto que a CFO resume o atual status da companhia no mercado. “Solidez e resiliência com capacidade de retorno ao acionista”, afimrou.
A Allos nasceu da fusão entre Aliansce Sonae e brMalls, concluída em janeiro de 2023, e se tornou a maior administradora de shoppings do Brasil. A companhia tem participação em 45 shoppings que, segundo Guanabara, ocupam posição de liderança nas regiões onde operam.
Desde a fusão, sua fatia nas vendas totais dos centros comerciais filiados à Abrasce, associação do setor, subiu de 18% para quase 21%.
No início da combinação de negócios, em 2022, eram 10 shoppings do portfólio com vendas acima de R$ 1 bilhão por ano. Hoje são 18, incluindo Villa Lobos (São Paulo), Parque Dom Pedro (Campinas), Recife, Bahia e Parque Shopping Maceió.
Desinvestimentos
Para chegar a esse portfólio, a Allos vendeu participações em 20 shoppings em 18 meses. Guanabara afirma que a maior parte desse ciclo de desinvestimentos está encerrado.
“Como tenho um balanço bem estruturado, não preciso ter pressa em fazer. E podemos fazer ao preço correto também”, disse a executiva.
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O foco agora é interno. Em uma reestruturação organizacional iniciada em setembro de 2025, a empresa reduziu níveis hierárquicos e revisou cargos. A agenda de eficiência deve continuar com melhoria de processos e sistemas.
“Consigo fazer mais rápido, com menos retrabalho e mais precisão, usando inteligência artificial?”, questionou Guanabara, sinalizando que o processo não está encerrado.
Em alta nos shoppings
Segundo a CFO, as categorias com maior demanda por abertura de lojas foram cosméticos, esportes e alimentação. As farmácias também ganharam espaço.
A chegada de marcas internacionais como H&M e Sephora foi usada como ferramenta de atração de tráfego, com efeito mensurável sobre o fluxo de visitantes.
O mesmo raciocínio vale para a mídia: quanto mais público, mais valor tem o espaço publicitário. A plataforma Helloo, da Allos, cruza dados de comportamento de consumidores para vender anúncios segmentados nos shoppings e cresceu mais de 20% em 2025.
Atualmente apenas uma em cada 13 lojas usa o serviço, o que indica espaço amplo para crescimento da receita sem depender de novos ativos.
“Conseguimos filtrar qual é o melhor shopping, qual é o melhor horário para atingir um público específico”, disse Guanabara.
Com a entrada nos 17 aeroportos da Aena Brasil, concessionária espanhola que opera terminais como Congonhas e Recife, a Helloo passou a alcançar o passageiro fora dos shoppings pela primeira vez, ampliando o inventário de mídia disponível para anunciantes, segundo a Allos.
Tributos e dividendos
A reforma tributária prevê elevação da carga sobre a receita bruta das empresas. O setor de shoppings negociou desconto de 70% sobre o novo tributo federal. Para Guanabara, “esse é um imposto que vai para a mercadoria final do consumidor”, como já ocorre em mercados americanos e europeus.
Sobre dividendos da Allos, Guanabara confirmou a continuidade da política: “É a intenção da companhia continuar sendo uma pagadora de dividendos relevantes e sendo transparente com o mercado”.
A geração de caixa de longo prazo tem outra frente. A Allos negocia torres residenciais e comerciais com construtoras em 69 empreendimentos ao redor dos seus shoppings.
A lógica: quem mora ou trabalha perto do shopping consome mais nele. A projeção de receita para os próximos dez anos subiu de R$ 433 milhões para R$ 539 milhões. “Temos um banco de terrenos bastante amplo”, disse Guanabara.
É esse conjunto de movimentos que a Allos apresenta como argumento de valor num setor que bateu recorde em 2025, mas desacelerou.
O faturamento dos shoppings no Brasil chegou a R$ 201 bilhões em 2025, primeiro ano acima dessa marca, com crescimento de 1,2%, abaixo dos 1,9% de 2024.
O desempenho não foi uniforme. O estado de São Paulo concentra 197 dos 658 empreendimentos em operação no país, e o Sudeste responde por 57% do faturamento nacional, enquanto a base do setor (empreendimentos de menor porte, fora dos grandes centros urbanos) registra vacância e inadimplência acima da média.
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