Bloomberg Línea — Diante do crescimento desordenado das grandes cidades brasileiras do ponto de vista de urbanismo, um grupo de empresários decidiu apostar, há pouco mais de dez anos, no nicho de bairros planejados.
Com uma proposta de projetos que vão além do terreno privado e que buscam privilegiar o espaço público, não só os moradores, a Idealiza Cidades alcançou a marca de R$ 3,1 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) - entre condomínios e apartamentos - em produtos vendidos e lançados.
Na visão do confundador da empresa, Fabiano de Marco, a piora na percepção de segurança pública ao longo das últimas décadas, limitações de mobilidade urbana e falta de infraestrutura têm levado a um aumento do número de iniciativas de grupos privados para desenvolver esse tipo de projeto.
“O Brasil está vivendo um momento de expansão dos bairros planejados”, disse o empresário à Bloomberg Línea.
Segundo sua estimativa, existem cerca de 100 iniciativas do gênero no país, o que pode ser considerado significativo, dado que o volume de municípios que comportam empreendimentos dessa magnitude é restrito.
Advogado de formação, De Marco começou a carreira profissional no direito imobiliário. Em meados de 2011, passou a trabalhar com os primeiros projetos residenciais como sócio dos empreendimentos.
Posteriormente, ele se aliou a parceiros do setor para erguer o primeiro bairro planejado da Idealiza Cidades na cidade de Pelotas, no Rio Grande do Sul.
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Com inspiração em conceitos de alguns dos mais renomados pesquisadores do urbanismo, como a americana Jane Jacobs e o dinamarquês Jan Gehl, a Idealiza Cidades busca desenvolver empreendimentos de uso misto que integram moradia, trabalho, comércio, serviços, cultura e lazer.
Segundo o empresário, o modelo de negócio da empresa é baseado na observação dos principais problemas das cidades e no estudo das ideias de pensadores que se opõem à ocupação urbana dependente do automóvel e “monofuncional” – como, por exemplo, bairros exclusivamente residenciais.
“Somos pouco visionários e mais resolutivos. Nossa inovação é, na verdade, milenar, ao fazer o homem caminhar, tomar sol e ver o verde”, afirmou De Marco.
A proposta é que as edificações e os espaços públicos sejam projetados para criar um ambiente de “supervisão natural”, com forte atividade social - o que ajuda a prevenir delitos na comunidade.
O acesso fácil e rápido a comércio e serviços, além de empresas diversas, também é defendido como um conceito amplo de sustentabilidade.
Os próximos lançamentos da empresa, programados para o ano que começa, estão nas cidades de Pelotas, Uberlândia (Minas Gerais), João Pessoa (Paraíba) e São José dos Campos, no interior de São Paulo.
O projeto paulista, batizado de Parque Una São José dos Campos, é uma das principais apostas da empresa.
Prevê um parque central com diversos usos, desenhado por um escritório americano especializado, além de um ambiente multiuso de 20 mil metros quadrados, que terá um anfiteatro e um espaço dedicado a atividades culturais e sociais. Ele reforçou que todas essas áreas serão abertas para a população da cidade.
De Marco disse que os cerca de 130 lotes residenciais (casas) foram todos vendidos até dezembro de 2024.
No total, são 69 terrenos para incorporação de uso misto, que podem ser destinados para a instalação de diversos serviços, incluindo escolas, algo que, segundo o empresário, vai depender da demanda local.
Para 2026, a companhia projeta o lançamento dos primeiros quatro edifícios do empreendimento, com VGV estimado de R$ 800 milhões. Em sua visão, o VGV potencial de todo o Parque Una São José dos Campos é de R$ 15 bilhões.
O modelo do Parque Una veio de Pelotas, o primeiro idealizado pela companhia. No projeto gaúcho, 20 edifícios já foram lançados e mais dez estão a caminho. O bairro planejado já conta com academia, restaurantes, mais de 60 lojas e milhares de moradores.
Ele disse que o Parque Una de Pelotas somou R$ 1 bilhão em vendas em um período de dez anos. Já no segundo projeto do gênero, em Uberlândia - onde a renda per capita é o dobro -, a empresa vendeu R$ 1 bilhão em 24 meses.
Sustentabilidade do negócio
No ano passado, a Idealiza Cidades registrou um faturamento de R$ 436,1 milhões e lucro líquido de R$ 220 milhões.
Conforme De Marco, o negócio em que a Idealiza Cidades está inserido precisa ser resiliente o suficiente. “Alguns projetos são de 30 anos”, disse.
Segundo ele, um fundo de investimento de grande porte já procurou a empresa para entender o seu modelo de negócio. De Marco não revelou o nome porque as conversas são confidenciais.
O empresário explicou que, atualmente, a Idealiza Cidades tem como prioridade o fortalecimento dos projetos que já estão em andamento.
“Vamos consolidar esses empreendimentos para depois nos credenciarmos para desenvolver outros.”
De Marco salientou que, por ora, a companhia busca oportunidades em capitais do Nordeste, no interior de São Paulo e nos polos do agronegócio.
“Temos áreas em negociação em Campinas e Ribeirão Preto. Queremos negócios grandes e com bons parceiros.”
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