Bloomberg Línea — No bairro de Moema, na zona sul de São Paulo, um empreendimento oferece estadias de curto, médio e longo prazo, com serviços de hotelaria profissional. O plano é difundir uma nova categoria de hospitalidade no país: o smart luxury.
No projeto, um dos diferenciais para cobrar tarifas com valores mais elevados é o design de interiores, assinado por uma maison de luxo italiana.
O projeto faz parte da estratégia da plataforma de locação flexível Charlie, investida da Cyrela (CYRE3). “É uma oportunidade de entregar uma solução para o investidor imobiliário que busca uma uma renda acima da locação tradicional”, afirmou o CEO do Charlie, Allan Sztokfisz, em entrevista à Bloomberg Línea.
A startup para o real estate foi fundada em 2020 e se propõe a administrar toda a operação de aluguel para o investidor (pessoas física e jurídica), incluindo diferentes tipos de serviços, desde o projeto de interiores até arrumação.
A empresa soma R$ 2 bilhões em ativos sob gestão, 2.500 unidades operacionais em 80 edifícios e 3.500 novas contratadas.
No caso do projeto hoteleiro de Moema, batizado de “One of a Kind Hotel Charlie Ibirapuera”, o empreendimento foi incorporado pela Lavvi e integra o topo do portfólio do Charlie, por meio do selo “One of a Kind”, dedicado a edifícios de arquitetura autoral, com serviços e experiência premium.
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Sztokfisz afirmou que, quando a empresa começou a analisar o mercado hoteleiro em São Paulo, se deparou com dois segmentos: o de ultraluxo, que trabalha tíquetes de R$ 3.000 a R$ 4.000 por dia, em média, até redes padronizadas com valores bem inferiores. “Não tinha um meio do caminho.”
Foi aí que entrou um grupo de 16 amigos que buscavam oportunidades para investimento em real estate.
Um deles é Ricardo Melo, executivo da Ambev há 29 anos e investidor pessoa física no setor imobiliário. Ele, por sua vez, trouxe ao negócio Luiz Otávio de Meira Lins, fundador e CEO do Nannai Resort & Spa, rede de luxo focada no Nordeste.
Segundo Melo, o mercado de hotelaria de alto padrão em São Paulo oferece opções muito caras, algumas das quais em empreendimentos antigos.
“Trabalho há muitos anos com hospitalidade e atuo com clientes que querem exclusividade. Nosso grupo é formado por sócios pessoas físicas que se institucionalizaram e apostaram no empreendimento”, disse Lins.
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A parceria com o Charlie resultou na operação do primeiro hotel da nova tese de investimento. A ideia é replicar o conceito dos edifícios One of a Kind, mas não da mesma forma. “Não vai ter um produto assim em outro lugar”, acrescentou.
O edifício localizado em Moema possui 31 andares e é de uso misto, contemplando 300 apartamentos residenciais (studios) e 54 unidades One of a Kind.
O grupo de 16 sócios aportou R$ 40 milhões para a aquisição do primeiro lote de unidades destinadas à hotelaria e também na criação de um lounge especial com experiências para os hóspedes.
Em paralelo, o Charlie foi contratado para operar 38 apartamentos, somando uma estrutura inicial de 92 unidades dentro da torre.
Em fase de abertura gradual (“soft opening”), as reservas foram abertas em dezembro, com diárias previstas entre R$ 700 e R$ 1.000.
As 54 unidades oferecem serviço de limpeza diária, café e lounges exclusivos, atendimento com concierge, infraestrutura completa para estadias prolongadas e tecnologia aplicada à operação.
Luxo assinado por grifes internacionais
A incorporadora de alto padrão Lavvi fez uma parceria para mobiliar as áreas comuns do edifício com a grife italiana, o que inclui móveis, tecidos e outros itens.
A operação não é de responsabilidade da italiana, embora a maison deva fornecer reposição dos itens ao longo do tempo. O mobiliário é segurado devido aos altos valores envolvidos.
O modelo segue a lógica de outros projetos em São Paulo, como os empreendimentos da Cyrela em parceria com as grifes Armani/Casa e Dolce&Gabbana Casa.
O racional por trás da estratégia de uso misto do empreendimento, conceito amplamente difundido no Canadá e Estados Unidos, segundo Melo, é diluir os custos fixos que um hotel carrega.
Modelo escalável
O fundador do Charlie disse que existe uma demanda crescente pelo chamado “short living” (ou moradia de curto prazo).
No caso da startup, 20% da receita de aluguel como um todo vem de contratos com duração acima de um mês. Nesse sentido, Sztokfisz prefere chamar o segmento de atuação da empresa de locação flexível.
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O Charlie opera hoje em São Paulo, Porto Alegre e Rio de Janeiro e prevê lançamentos em Florianópolis, Itajaí e Belo Horizonte.
“Nosso objetivo é chegar a 15.000 apartamentos sob gestão, e espero que isso aconteça em menos de dez anos”, afirmou o executivo.
Ele reforçou a cautela com o plano de expansão.
“Esse é um negócio difícil, muitos entraram e logo saíram do mercado, mas nós somos mais ‘pé no chão’ neste sentido”, disse.
“Com a chancela da Cyrela, olhamos para o resultado. Não se trata apenas de colocar apartamento para dentro [da operação], olhamos o longo prazo, o equilíbrio das contas e as parcerias com incorporadoras”, acrescentou.
O Charlie já fez projetos com empresas como Eztec, Gafisa e Helbor. “Temos parcerias com as principais incorporadoras.”
Na visão de Sztokfisz, o Rio de Janeiro é uma das principais praças de atuação para a estratégia de expansão da empresa. “Operamos prédios em Ipanema, Copacabana. O Rio é uma das nossas grandes apostas”, afirmou.
Ele observou que o Charlie quer ser ainda maior em Florianópolis e já avalia o mercado de Brasília. “Nos interessa porque a demanda é grande.”
Com concorrentes que atuam em diferentes elos do segmento conhecido como multifamily, incluindo nomes como Brookfield e Greystar, Sztokfisz disse que há oportunidades de crescimento significativas no país.
“Vemos poucos players que atuam exatamente como nós. Conseguimos crescer e não ter excesso de gastos e já geramos lucro”, disse.
A entrada no segmento de altíssimo padrão com o One of a Kind Hotel Charlie Ibirapuera é, na visão de Sztokfisz, uma oportunidade para replicar o modelo.
“É o ponto de partida. O modelo tem que funcionar primeiramente para o cliente. Se ele comprar a ideia, o resultado vai vir por consequência”, avaliou.
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