Opinión - Bloomberg

Transformação de cidades para realidade de jornada híbrida esbarra em juro alto

Escritórios em grandes cidades americanas seguem com taxas mais baixas de ocupação, enquanto há demanda por novas moradias. Mas o custo de financiamento é um entrave

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Tempo de leitura: 5 minutos

Bloomberg Opinion — Há um consenso crescente de que precisamos de mais moradias e menos espaços para escritórios à medida que as cidades avançam com planos para se transformar em um mundo pós-pandemia.

O processo de raciocínio é simples – em um mundo com mais trabalho remoto, as cidades têm escritórios demais, mas, em muitos casos, não têm moradias suficientes para acomodar todos os que querem morar nelas.

Adicionar moradias significa que a densidade residencial precisa aumentar, portanto, é importante que as restrições ao desenvolvimento sejam reduzidas e que o movimento “YIMBY” – acrônimo em inglês para “sim, no meu quintal”, programa que fomenta a construção de novas moradias ­– conquiste vitórias políticas.

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O problema é que essa visão de planejamento entra em conflito com o ambiente de financiamento atual. As cidades e os desenvolvedores sabem o que querem construir, mas os custos de financiamento e os credores, em sua maioria, não acomodam isso. As transformações urbanas em grande escala terão de esperar, talvez por anos.

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O problema começa com as taxas de juros mais altas.

O endurecimento da política monetária do Federal Reserve repercutiu diretamente nos custos das incorporadoras de imóveis comerciais. Uma incorporadora de Washington disse recentemente que as taxas de juros dos empréstimos para construção estão se aproximando de 10%, em comparação com cerca de 4% no início de 2021. O setor também enfrenta um desafio estrutural no refinanciamento de empréstimos existentes a taxas mais altas à medida que a dívida vence.

Para as incorporadoras, a desaceleração do mercado de aluguéis também é um problema, pois é mais provável que a construção residencial de alta densidade foque em aluguéis.

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Em nível nacional, os pedidos de aluguéis de apartamentos caíram em relação ao ano anterior, as vagas estão aumentando e há muitas unidades sendo construídas que serão entregues nos próximos dois anos. Essa é uma boa notícia para os inquilinos que buscam um acordo para o aluguel de um apartamento, mas cria incertezas para os desenvolvedores e credores que analisam novos projetos em potencial.

Os bancos e os credores que tendem a financiar a incorporação imobiliária são outro desafio.

Embora os colapsos bancários de alto nível ocorridos em março possam ser uma lembrança distante para os mercados financeiros, elas lançaram sobre o mercado imobiliário uma nuvem que ainda não foi resolvida.

Os bancos que procuram se livrar dos empréstimos imobiliários estão com dificuldades para encontrar compradores. O fundo imobiliário de US$ 70 bilhões da Blackstone (BX) vem enfrentando pressão de resgate há meses, e recentemente anunciou que está vendendo uma participação minoritária no cassino e resort Bellagio, em Las Vegas, para aumentar a liquidez. Em geral, não é um bom ambiente para novos projetos quando grandes fundos estão se desfazendo de ativos de alta qualidade.

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Isso apareceu na Pesquisa Trimestral de Oficiais de Empréstimos Sênior do Federal Reserve. A pesquisa de julho mostrou que 71,7% dos bancos nacionais estavam endurecendo os padrões para empréstimos imobiliários comerciais para fins de construção e incorporação, com a demanda dos mutuários por esse tipo de dívida mostrando extrema fraqueza.

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Em Atlanta, o impacto dessa mudança no ambiente de financiamento foi palpável. A empresa imobiliária alemã Newport investiu pelo menos US$ 155 milhões ao longo de seis anos para revitalizar vários quarteirões do centro sul da cidade e, até janeiro, ainda estava acrescentando edifícios à sua propriedade. Em julho, ela anunciou que seu financiamento havia acabado e que estava vendendo o projeto. Ainda não está claro o tamanho do retrocesso que isso representará.

Notavelmente, esses desafios de financiamento não se aplicam no mesmo grau à construção residencial unifamiliar.

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As taxas de hipoteca acima de 7% estão afastando alguns compradores, mas os construtores de casas acharam lucrativo comprar essas taxas mais baixas para ajudar na acessibilidade. Construir e vender uma casa é uma proposta mais rápida e menos complexa do que construir e financiar um projeto comercial de alta densidade que pode custar dezenas ou centenas de milhões de dólares.

Uma pergunta óbvia para os urbanistas que esperam ver mais moradias construídas e prédios de escritórios convertidos é o que será necessário para incentivar esse tipo de desenvolvimento.

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Uma década de baixas taxas de juros nos anos 2010 foi uma oportunidade perdida para cidades como Nova York e São Francisco, que agora tentam fazer a transição em um ambiente de financiamento mais desafiador.

A remoção de obstáculos ao desenvolvimento, como a flexibilização das restrições de zoneamento, ajuda, mas o impacto dessas ações pode não ser visto até a próxima vez que as condições de mercado apoiarem um ciclo de construção.

Um plano recente da cidade de Nova York para converter um espaço de escritórios para adicionar 20.000 unidades residenciais pode muito bem acumular poeira em uma prateleira por algum tempo.

A opção com maior probabilidade de causar um impacto imediato é o dinheiro público.

Cidades como Boston analisaram ou aprovaram programas que isentam de impostos sobre a propriedade as conversões de escritórios em residências que atendam a determinadas condições. Dependendo do resultado, as prefeituras poderiam considerar a possibilidade de financiar os próprios projetos com empréstimos a juros baixos.

Sem dinheiro público, aqueles que esperam uma mudança no ambiente de financiamento precisam ter paciência. “Sobreviver até 2025″ tornou-se uma espécie de mantra neste ano no setor imobiliário comercial, com os participantes pensando ou esperando que até 2025 as condições terão melhorado.

Mesmo se esse for o caso, um novo projeto iniciado em 2025 não seria entregue até pelo menos dois ou três anos depois disso, o que nos levaria ao final da década de 2020. Assim como parece que o ambiente é de juros mais altos por mais tempo, aqueles que esperam um boom de novas incorporações nas cidades devem esperar um pouco.

Esta coluna não reflete necessariamente a opinião do conselho editorial ou da Bloomberg LP e de seus proprietários.

Conor Sen é colunista da Bloomberg Opinion e fundador da Peachtree Creek Investments.

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