:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/GOAFMOG6BBFIBHFUYIX3ZFMFVE.jpg "Miami tem enfrentado aumento dos preços no mercado imobiliário diante de desequilíbrio entre oferta e demanda (Foto: Saul Martinez/Bloomberg)")
Bloomberg Opinion — Uma grande metrópole costeira dos Estados Unidos que tem perdido moradores para outras partes do país há anos e que perdeu população no início da pandemia. As moradias cada vez mais inacessíveis parecem ser a principal causa.
Essa descrição se aplica a várias cidades.
O fato de Miami ser uma delas pode ser uma surpresa. No imaginário popular, é uma das grandes cidades em expansão do momento – o que não está totalmente errado. Muitas pessoas incrivelmente ricas se mudaram para a área em 2020 e 2021; o aumento dos empregos foi sólido; e Miami teve alguns sucessos notáveis em atrair empresas financeiras e de tecnologia.
Mas, quando o investidor bilionário Peter Thiel disse em maio que Miami havia se tornado muito cara para considerar a possibilidade de transferir suas operações da Califórnia para lá, ele estava certo.
Apesar das diferenças significativas em termos de impostos, política e clima, a região metropolitana de Miami, com 6,1 milhões de habitantes, compartilha características cruciais com as grandes metrópoles das costas leste e oeste. Ela é vibrante. É diversificada. É cosmopolita. Também está ficando cada vez mais caro morar na cidade – em parte porque a área vem construindo novas moradias praticamente na mesma proporção que Nova York e Boston em relação à população.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/JGVTNIRHFFCUVKPYBQ6MATRUYI.png "Fonte: Census Bureau dos EUA e Departamento de Moradia e Planejamento Urbano dos EUA")
Um dos motivos para isso é a geografia. Com o Oceano Atlântico de um lado e os vastos pântanos Everglades do outro, Miami nunca teve muito espaço para se expandir.
Quando o economista Albert Saiz, do MIT (Massachusetts Institute of Technology), se propôs a medir os determinantes geográficos da oferta de moradias em um artigo, ele descobriu que, entre as grandes áreas metropolitanas dos EUA, Miami, Fort Lauderdale e West Palm Beach estavam em segundo, terceiro e sétimo lugar em relação à quantidade de terra dentro de 50 quilômetros do centro da cidade que estava inundada, em uma encosta muito íngreme ou que não podia ser desenvolvida. Desde então, as três áreas foram combinadas em uma única área metropolitana, Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/W55XNOI6YZALVMDRKBIQXR5UTU.png "Fonte: Albert Saiz em \"The Geographic Determinants of Housing Supply\" publicado em Wuarterly Journal of Economics, edição de agosto de 2010")
O suprimento já escasso de terras urbanizáveis da área de Miami agora está praticamente todo urbanizado.
Em 2013, o Census Bureau constatou que a cidade era a nona área metropolitana mais densamente povoada do país em uma base ponderada de população por setor censitário e a mais consistentemente densa no sentido de que a densidade dos bairros permaneceu alta mesmo a 80, 90 ou 100 quilômetros do centro de Miami. A adição de novas moradias na área de Miami, assim como em outras áreas metropolitanas costeiras, exige a construção de imóveis em bairros já construídos.
Prédios de apartamentos fazem parte do DNA do sul da Flórida, e Miami e as cidades vizinhas continuaram a construir novos prédios em seus centros e em torno de outros distritos comerciais.
Mas, por uma série de razões – terrenos escassos, altos custos de construção devido ao risco de furacões, cautela contínua após a última crise imobiliária que atingiu Miami em cheio e uma demanda constante de compradores ultra-ricos da América Latina e de outros lugares –, esses novos edifícios têm ainda mais probabilidade de se inclinarem ao superluxo.
Nos últimos dois anos, o preço médio de venda por metro quadrado foi cerca de 50% mais alto em Miami para novas moradias do que para edifícios existentes, de acordo com a corretora de imóveis Redfin. Em todo o país, não houve efetivamente nenhuma diferença, e a única área metropolitana que encontrei com uma diferença de preço significativamente maior do que a de Miami foi Nova York.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/QXC32AEECZBOVEKEXLEAYTSFFI.jpg "Mudar de Nova York para Miami pode levar à economia de até US$ 200 mil por ano")
Enquanto isso, adicionar densidade aos bairros existentes é tão difícil na região metropolitana de Miami quanto em qualquer outro lugar, com a área se estabelecendo no padrão de desenvolvimento comum no litoral que o economista imobiliário Issi Romem certa vez apelidou de “bolsões de construção densa em um interior suburbano adormecido”.
Alguns estados têm pressionado as cidades e os subúrbios a saírem dessa rotina, mas a Flórida parece que vai na direção oposta, com o governo de Ron DeSantis processando para impedir que uma cidade do norte da Flórida acabe com o zoneamento somente para famílias.
No ano passado, no que pode ter sido um acaso, mas que pareceu um sinal dos tempos, Miami Beach recusou uma nova torre de apartamentos projetada por Frank Gehry, enquanto a famosa cidade de Santa Mônica, no sul da Califórnia, famosa por ser cautelosa com os desenvolvedores, aprovou uma.
Um resultado dessa oferta restrita de moradias tem sido a saída constante de residentes da área de Miami para locais mais baratos.
O Census Bureau monitora a migração doméstica por condado e suas estatísticas mostram que o condado de Miami-Dade perdeu, em média, cerca de 40 mil pessoas por ano, em termos líquidos, para outras partes dos EUA na última década, com o condado de Broward (Fort Lauderdale) tornando-se negativo mais recentemente e o condado de Palm Beach ainda registrando entradas domésticas líquidas, mas não o suficiente para compensar as perdas de Miami-Dade.
Estimativas mais recentes da Placer.ai, uma empresa de análise de locais bem-sucedida em identificar tendências populacionais posteriormente confirmadas pelo Census Bureau, indicam que a área metropolitana de Miami teve uma saída doméstica líquida de 1% de sua população, o equivalente a cerca de 60 mil pessoas, durante os 12 meses encerrados em março deste ano, com os maiores fluxos líquidos indo para as áreas metropolitanas de Orlando e Port St. Lucie
Isso não significa que a região metropolitana de Miami esteja encolhendo. Os condados de Broward e Miami-Dade tiveram mais nascimentos do que mortes nos últimos anos (o condado de Palm Beach, não), e a região atrai muitas pessoas de fora dos EUA.
Foi a quase interrupção da imigração no início da pandemia que fez com que a população diminuísse de abril de 2020 a julho de 2021, mas isso se normalizou desde então. A migração de e para a área de Miami segue um padrão semelhante ao observado em Nova York, São Francisco, Los Angeles e outras cidades litorâneas há cerca de uma década, com influxos internacionais cancelando, em grande parte ou totalmente, os fluxos domésticos.
Os dados da Califórnia da década de 2010 também lembram que as pessoas que entram são mais ricas do que as que saem, embora os condados de Miami-Dade e Palm Beach tenham realmente levado isso a novos patamares no início da pandemia.
A renda bruta média ajustada dos 45.160 contribuintes federais que mudaram seus endereços para o condado de Miami-Dade entre 2020 e 2021 foi de US$ 229.662, enquanto a dos 59.292 que saíram foi de apenas US$ 66.354, de acordo com o Internal Revenue Service (que não divulgou dados mais recentes); enquanto no condado de Palm Beach, os 44.354 novos contribuintes tiveram uma média de US$ 242.684, e os 38.649 que saíram, de US$ 96.395.
Esses são números por declaração de imposto de renda. O número de pessoas que se mudaram foi maior, e a renda por pessoa, menor. Medido pelo influxo líquido geral de renda, Miami-Dade e Palm Beach não tinham concorrentes reais entre os maiores condados dos EUA em 2020-2021, e Broward também teve um desempenho excelente.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/VJRQ6YNB4FCZTN2GOAR3SZL6NU.png "Fonte: Dados da Receita Federal dos EUA para 2020-2021 (os mais recentes disponíveis)")
Trocar pessoas mais pobres por outras mais ricas pode ser ótimo para as finanças estaduais e locais, embora a falta de um imposto de renda estadual na Flórida limite a recompensa.
E, a menos que a transição também aumente substancialmente a renda dos moradores locais que ficarem para trás, ela será politicamente complicada para uma região em que a renda familiar média em 2021 era de apenas US$ 63.814, em comparação com uma mediana nacional (conforme medido pela Pesquisa da Comunidade Americana do Census Bureau) de US$ 69.717.
A combinação de baixa renda e aumento dos preços das moradias fez com que a região metropolitana de Miami caísse para o penúltimo lugar no Monitor de Acessibilidade de Casa Própria do Federal Reserve Bank de Atlanta em abril, com o site de listagens RealtyHop classificando a cidade de Miami em último lugar em termos de acessibilidade de moradia em junho.
As duas áreas metropolitanas menos acessíveis na classificação do Fed de Atlanta são Los Angeles e São Francisco, duas cidades com problemas constantes de moradia e, nos últimos anos, com muitos outros problemas também. Há um longo debate sobre se os problemas de São Francisco, em particular, devem-se principalmente à má governança ou à oferta inadequada de moradias. Miami pode estar prestes a nos ajudar a descobrir a resposta.
Esta coluna não reflete necessariamente a opinião do conselho editorial ou da Bloomberg LP e de seus proprietários.
Justin Fox é colunista da Bloomberg Opinion e escreve sobre negócios. Foi diretor editorial da Harvard Business Review e escreveu para a Time, Fortune e American Banker. É autor de “The Myth of the Rational Market”.
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