Em NY, retomada lenta de escritórios expõe o desafio de adaptação da cidade

Bloomberg — O átrio no endereço Wall Street, 60, já foi uma via para milhares de funcionários do Deutsche Bank (DB).

Hoje em dia é um local assustadoramente silencioso, mesmo na hora do rush em uma manhã de dia de semana. Poucos pedestres atravessam o trecho entre Pine Street e Wall Street, um espaço utilizado como saída do metrô ou um lugar para cochilar em uma das mesas de um bistrô não utilizadas.

O arranha-céu de 47 andares, de propriedade do fundo soberano de Singapura e do Paramount Group, está vazio desde 2021, quando o Deutsche Bank - seu único inquilino - se mudou para Columbus Circle, colado ao Central Park. Os proprietários estão aproveitando a oportunidade para uma reforma cara em uma tentativa de atrair novos inquilinos em busca de um espaço atualizado.

Até agora, não houve nenhum comprador, já que as empresas financeiras procuraram por novos endereços em Hudson Yards ou reduziram suas despesas com aluguel com a opção de trabalhar em casa em meio a um ambiente de negócios ainda lento, apesar das críticas ao home office.

Isso está contribuindo para uma quantidade sem precedentes de espaços de escritórios não utilizados em Nova York. A taxa de vacância atingiu o patamar recorde de 22,7% neste ano, após décadas de taxa média que nunca havia passado de 11% ao ano. Os especialistas em orçamento da cidade dizem que a taxa de desocupação não cairá abaixo de 19% antes de pelo menos 2026.

Enquanto a cidade de Nova York em geral mostra sinais de recuperação da pandemia - os aluguéis residenciais estão subindo, os turistas, de volta, e as filas em Sweetgreens, longas novamente -, os escritórios continuam para trás na retomada, principalmente em Lower Manhattan.

A Paramount não respondeu imediatamente a um pedido de comentário.

Os pedidos de aluguel para escritórios “terminarão o ano abaixo dos níveis pré-pandêmicos” e provavelmente atingirão o nível mais baixo em uma década, de acordo com as últimas previsões da cidade.

Os aluguéis solicitados nos escritórios de Manhattan custaram em média US$ 75,13 por pé quadrado em abril de 2023, uma queda de 50 centavos em relação ao ano anterior, de acordo com Colliers.

É uma preocupação para as autoridades municipais, que na última década contaram com um setor imobiliário comercial em constante expansão para pagar impostos para escolas, policiais e coleta de lixo.

NY precisa cortar serviços

Os impostos sobre propriedades comerciais contribuem com cerca de 20% da receita tributária total da cidade - e edifícios de escritórios, especificamente, contribuem com 10%. E como essas receitas estão diminuindo, e as despesas da cidade devem continuar crescendo, há desafios crescente para a agenda do prefeito Eric Adams.

Nos oito anos anteriores à pandemia, a receita tributária cresceu em média 4,7% ao ano, quase igualando os gastos financiados pela cidade, de acordo com Ana Champeny, vice-presidente de área de pesquisa da Comissão de Orçamento Cidadão. Isso permitiu ao ex-prefeito Bill de Blasio contratar milhares de novos funcionários e expandir os programas financiados pela cidade sem ter que considerar demissões ou cortes de custos para equilibrar o orçamento.

“Tudo remonta a todas as pessoas que dizem que de Blasio foi o prefeito mais sortudo”, disse o vice-controlador do estado de Nova York, Rahul Jain. “Há muitas decisões difíceis que ele não precisou tomar, porque as receitas continuaram acontecendo”, acrescentou Jain. “Isso não é o que atual administração está enfrentando agora.”

Os gastos da cidade para os próximos cinco anos em destinações que incluem educação, saúde, aumentos salariais para funcionários sindicalizados da cidade e aumento extraordinário e inesperado no número de requerentes de asilo, devem crescer 3,9% ao ano, superando a receita tributária anual projetada em mais de um ponto percentual, disse Champeny.

Para equilibrar o orçamento, as agências da cidade estão sendo solicitadas a cortar gastos, deixando cargos vagos sem preenchimento ou reduzindo serviços como horas de biblioteca e refeições para idosos.

Conversão de escritórios em residências

O órgão independente que monitora o orçamento da cidade concordou com as estimativas de crescimento lento tanto na receita tributária quanto na receita total ao longo dos cinco anos do plano financeiro, mas o crescimento estimado da receita total do imposto predial será maior do que as estimativas da cidade de 2025 a 2027.

Todos os impostos da cidade relacionados a imóveis comerciais provavelmente crescerão lentamente, se crescerem, apontou o monitor independente.

Ainda assim, a base tributária da cidade - que também inclui impostos sobre vendas e renda - é muito diversificada, disse Michael Rinaldi, analista da Fitch Ratings. As avaliações também tendem a ficar atrás das mudanças no valor de mercado. “As lacunas são reais, mas existem ferramentas disponíveis” para gerenciá-las, disse ele.

Quando questionado sobre o que planeja fazer para ajudar a salvar o mercado imobiliário comercial, o prefeito Eric Adams sugeriu repetidamente que a cidade e o estado deveriam facilitar a conversão de edifícios de escritórios comerciais em espaços residenciais.

Esse plano ainda está longe da realidade. Uma provisão que a governadora Kathy Hochul incluiu no orçamento do estado de Nova York que teria facilitado a conversão foi desfeita durante a fase de negociações e acabou não incluída no orçamento final.

“Em algum momento, a cidade terá que tomar uma decisão com relação ao nível de serviços que está disposta a fornecer”, disse Rinaldi.

- Com a colaboração de Martin Z. Braun e Sophie Caronelo.

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