Bloomberg — Após três anos de volumes “anêmicos” de transações, os grandes negócios imobiliários têm voltado, segundo Lowell Baron, o novo CEO da área de real estate da Brookfield Asset Management.
A gestora de ativos alternativos já vendeu US$ 13 bilhões em propriedades neste ano, em grandes negócios em países como Estados Unidos, Espanha e Austrália, o que sinaliza que a liquidez tem retornado até mesmo para portfólios maiores.
Isso representa um aumento em relação aos US$ 3 bilhões no primeiro semestre do ano passado e apenas US$ 2 bilhões nos primeiros seis meses de 2023.
As vendas são cruciais para empresas de private equity que investem em imóveis, que enfrentaram dificuldades para se desfazer de ativos e devolver capital aos investidores, fazendo com que a captação de recursos caísse drasticamente, já que o dinheiro permanece preso em fundos mais antigos.
“Estamos voltando a uma taxa mais normalizada de transações”, disse Baron à Bloomberg News, em sua primeira entrevista desde que assumiu o cargo no mês passado. “Nos últimos dois anos, houve uma grave falta de liquidez no mercado e não houve transações maiores.”
Leia também: Fundador da Zara acelera expansão de império imobiliário com negócios de US$ 500 mi
O fim da era das taxas de juros baixas levou os compradores a buscar retornos mais altos no setor imobiliário, enquanto os vendedores se apegaram a avaliações mais antigas sobre o valor das propriedades.
Isso criou um impasse no qual os volumes de negócios atingiram mínimos históricos e dificultou a avaliação de preços pelos avaliadores, atrasando ainda mais a recuperação.
A falta de vendas tem sido uma dor de cabeça especial para os administradores de fundos imobiliários de private equity, cuja capacidade de captação foi prejudicada pelos fundos dos investidores vinculados a veículos mais antigos que ainda não realizaram alienações.
A captação de recursos imobiliários privados diminuiu pelo terceiro ano consecutivo em 2024. Os gestores captaram US$ 131,1 bilhões, menos da metade do pico de 2021, mostram dados compilados pela PERE.
Mas há sinais de que o longo período de inércia pode chegar ao fim.
O investimento em imóveis comerciais nos Estados Unidos aumentou 14% no primeiro trimestre comparado ao ano anterior, quando as negociações estavam em seu nível mais baixo em uma década, com exceção do período dos lockdowns da pandemia de covid-19 em 2020, mostram dados compilados pela CBRE.
A Brookfield, que administra cerca de US$ 272 bilhões em imóveis globalmente, concordou com várias vendas neste ano, incluindo um negócio de moradias para aposentados na Austrália e uma empresa de dormitórios estudantis na Espanha; e, mais recentemente, a Fundamental Income Properties, com sede em Phoenix, np Arizona, que está sendo adquirida pela Starwood Property Trust por US$ 2,2 bilhões.
Leia mais: Brookfield vai às compras e mira hotéis: ‘cheque tem que ser grande’, diz presidente
‘Lubrificar as engrenagens’
A captação de recursos também tem se acelerado. A empresa levantou US$ 5,9 bilhões para a quinta safra de seu principal fundo imobiliário no primeiro trimestre, elevando o total para US$ 16 bilhões.
“Quando conversávamos com nossos parceiros, uma das razões pelas quais as pessoas estavam se retraindo era porque não estavam recebendo capital de volta”, disse Baron, um veterano de 20 anos da Brookfield que substituiu Brian Kingston no comando dos negócios imobiliários no mês passado.
Com essas alienações, “estamos devolvendo uma quantidade significativa de capital aos nossos investidores e acho que isso vai lubrificar as engrenagens e permitir que eles aloquem novos fundos”, acrescentou.
Ainda assim, a recuperação continua desigual. A demanda tem ficado concentrada em setores como data centers, imóveis para locação e algumas propriedades de logística, em que há escassez de oferta e também demanda robusta.
Os pilares tradicionais dos portfólios de imóveis comerciais, como edifícios de escritórios, enfrentam um cenário mais incerto, com a demanda concentrada na quantidade limitada de novas ofertas de alta qualidade, enquanto as taxas de vacância permanecem elevadas para espaços mais antigos.
Em Londres, a Brookfield reestruturou um empréstimo garantido contra o arranha-céu CityPoint para ganhar tempo para modernizar o edifício e preencher o espaço vazio depois de não conseguir vendê-lo por um valor superior ao pendente da dívida garantida contra ele.
Em Los Angeles, a empresa deixou de pagar os empréstimos garantidos contra torres de escritórios e cedeu o controle das propriedades aos seus credores.
“O capital não está voltando em todos os setores, o que tem criado um ambiente de investimento realmente interessante”, disse Baron.
“Para ativos que ainda não têm um desempenho tão bom, que têm mais complicações, não estamos vendo o capital voltar. Mas para as empresas que são as melhores da categoria, há um retorno significativo de capital.”
Apostas contrárias
A Brookfield fez uma série de apostas na contramão do mercado após a pandemia — quando as questões sobre o legado do trabalho em casa eram mais proeminentes — e adquiriu um trio de empresas proprietárias de escritórios na Europa.
O movimento contrastou com a estratégia da Blackstone, gigante imobiliária rival, que, nos últimos anos, destacou sua exposição mínima a imóveis comerciais.
Leia mais: A Brookfield investiu em rodovias no Peru. Agora vive um pesadelo de US$ 2,7 bilhões
A incerteza sobre a demanda futura limitou o desenvolvimento de novos empreendimentos, enquanto grandes corporações, lideradas pelos bancos de Wall Street e pela gigante da tecnologia Amazon, pressionaram fortemente para que os trabalhadores voltassem ao escritório.
Agora isso tem levado a uma escassez de oferta nos melhores distritos, forçando os aluguéis a subir e levando até mesmo os investidores, antes pessimistas, a avaliar a possibilidade de voltar a alocar no segmento.
“Para nós, no momento, vamos nos concentrar nos ativos de maior qualidade e, com o tempo, isso se ampliará”, disse Baron.
“Ainda vemos essa bifurcação do mercado de escritórios. Haverá mais estresse para percorrer o sistema, porque há grandes vencimentos de dívidas pela frente e grandes aluguéis que ainda não foram renovados.”
A lenta recuperação agravou a falta de atividade transacional, o que ajudou a estender aquele que já é o mais longo período de correção nos mercados imobiliários desde a crise financeira global, em 2008. Mas para os gestores que conseguiram levantar capital, esse prolongamento também criou oportunidades, disse Baron.
“Este momento continua a ser prolongado”, disse ele. “A janela de compra continua porque leva tempo para o capital voltar e ser redistribuído e, enquanto isso, estamos vendo oportunidades de investimento com concorrência limitada.”
Veja mais em Bloomberg.com
Leia também
Espanha vive crise de moradia sem precedente com oferta escassa e preços recordes
BlackRock compra imobiliária nos EUA por US$ 7 bi em investida em mercados privados
Data center pode ser vetor de expansão da Cushman no Brasil, diz CEO para região
