Bloomberg Opinion — O maior risco para o mercado imobiliário da Flórida pode ser a queda da imigração, e não a amplamente discutida desaceleração da migração doméstica ou mesmo a crise regulatória dos condomínios e o choque de oferta que se seguiu.
Considere os acontecimentos recentes.
De 2020 a 2022, aproximadamente, os aposentados americanos e os trabalhadores do conhecimento, cada vez mais móveis, elevaram os preços dos imóveis na Flórida, uma tendência que coincidiu com os booms em lugares como Phoenix, Arizona; Austin, Texas; e Boise, Idaho.
Nos anos seguintes, outras cidades superstar da pandemia viram seus ganhos começarem a diminuir, mas os imigrantes e outros compradores internacionais ajudaram a manter os volumes de transações e os valores das moradias da Flórida em alta.
Os imigrantes tomaram o bastão dos aposentados, trabalhadores de fundos hedge e “irmãos” da tecnologia. E o bastão ainda está em suas mãos.
Em cidades como Miami, o mercado internacional inclui um espectro de compradores e locatários.
Em um extremo, estão os imigrantes da classe trabalhadora, incluindo um grande grupo de venezuelanos que receberam o Status de Proteção Temporária do ex-presidente Joe Biden – um status que o governo de Donald Trump poderá rescindir depois que a Suprema Corte suspender um congelamento do tribunal federal.
No outro extremo estão investidores e empresários internacionais ultra-ricos, que há décadas usam habitualmente os imóveis da Flórida para ganhar exposição ao dólar – uma espécie de proteção contra os ativos e a renda de seu país de origem.
Leia mais: Na sombra de Trump: política anti-imigração esfria mercado imobiliário de Miami
De acordo com um relatório da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR, na sigla em inglês) de 2024, a Flórida foi o principal destino de investimentos imobiliários estrangeiros, com a maioria dos compradores vindos da América Latina e do Canadá.
Notavelmente, compradores internacionais geralmente pagam em dinheiro, o que os torna de certa forma imunes às taxas de hipoteca mais altas que excluem muitos outros.
Portanto, não é de surpreender que as transações em dinheiro na Flórida tenham aumentado como percentual do total de transações, com 62% dos condomínios e 42% das residências unifamiliares compradas em dinheiro em março, de acordo com dados da Attom.
As políticas de imigração do Presidente Donald Trump podem já ter um efeito inibidor nesse mercado, conforme relataram meus colegas Augusta Saraiva, Michael Smith e Anna J. Kaiser neste mês.
Além de apenas assustar imigrantes sem documentos, a reportagem da Bloomberg News disse que o governo Trump também cortou as hipotecas da Federal Housing Administration para compradores com status de imigração temporária.
Separadamente, o Wall Street Journal informou que os compradores do Canadá – o maior país de origem de compradores internacionais da Flórida – começaram a se retrair em meio a uma tensa guerra comercial com os EUA e às repetidas ameaças de Trump de tornar o país o 51º estado (que provavelmente não são sérias, mas quem sabe com ele?).
Como o estrategista Aziz Sunderji mostrou em seu boletim informativo Home Economics, citando dados da NAR e do Census Bureau, a maioria das propriedades canadenses na Flórida é de casas de férias, incluindo grupos significativos ao longo da costa do Golfo do estado.
Leia mais: IA com tradição: como a Coelho da Fonseca prevê acelerar as vendas de imóveis de luxo
Além disso, alguns investidores começaram a questionar o status do dólar como moeda de refúgio.
Desde que Trump assumiu o cargo, o dólar se enfraqueceu em relação às principais moedas latino-americanas, embora a macroeconomia básica tivesse previsto que ele se fortaleceria diante das novas tarifas.
É difícil imaginar que alguém se sentirá mais seguro ao manter o peso mexicano ou o real brasileiro tão cedo, mas os acontecimentos podem prejudicar o comércio de imóveis na Flórida, pelo menos na margem.
Se isso acontecer em um grau significativo, colocará em risco o último bastião de apoio da Flórida para a demanda por imóveis.
Claramente, a retirada de aposentados e compradores de segunda residência é uma parte da história, mas suspeito que isso já tenha sido considerado.
O estado viu a migração doméstica líquida cair para 64.017 em 2024, ante 185.067 no ano anterior e 314.467 em 2022, de acordo com as estimativas populacionais do Census Bureau.
A enxurrada desses transplantes da era da pandemia provavelmente foi emprestada da demanda de 2023 e 2024, embora as transações provavelmente estejam tão baixas quanto estarão por um tempo agora.
Com a expectativa de que cerca de 4,1 milhões de baby boomers a mais completem 65 anos a cada ano até 2027, os números devem voltar a crescer eventualmente.
A questão principal é a rapidez com que as quedas de preços compensam as taxas de hipoteca mais altas entre os aposentados ou o recuo dos custos dos empréstimos.
Os recentes acontecimentos no mercado de condomínios também são um fator.
Em leis aprovadas em 2022 e 2023, a legislatura da Flórida determinou requisitos rigorosos de inspeção e manutenção de edifícios, parte de um movimento para aumentar a segurança após o trágico colapso de um edifício em Surfside em 2021, que matou 98 pessoas.
Embora importantes e necessárias, as leis levaram a um surto de avaliações especiais por associações de condomínios – essencialmente contas surpresa além das taxas normais da associação - à medida que os edifícios se apressavam para cumprir a lei.
Quando os novos requisitos entraram em vigor, houve uma explosão de novas listagens em 2024 e no início de 2025 –, um mini choque de oferta que exacerbou a situação, principalmente nas comunidades de aposentados a oeste.
Leia mais: Morar em apartamento de luxo por meio de assinatura: essa é a aposta da Housi
Mas, apesar de toda a conversa sobre as saídas de pessoas, as novas listagens da Flórida nos primeiros quatro meses do ano estão um pouco acima do “normal”, que eu defino como a média de 2017-2019 (antes de o mercado imobiliário ficar maluco durante a pandemia).
As listagens no mercado de condomínios estão cerca de 6% acima desse nível, e as de residências unifamiliares, 5% acima do normal, de acordo com dados da Redfin.
No mesmo período, as vendas de condomínios estão cerca de 31% abaixo do normal, e as de residências unifamiliares caíram cerca de 10%, mostram os dados.
As listagens e os estoques interagem de maneiras complexas, mas com certeza parece mais um problema de demanda do que um excesso de oferta. Na medida em que os estoques estão aumentando, isso se deve principalmente ao fato de o produto estar parado no mercado por mais tempo.
Novas leis aprovadas há algumas semanas na legislatura da Flórida dão às associações de condomínios um ano a mais para atender às exigências de estudos de integridade estrutural e mais flexibilidade financeira com relação às reservas, o que pode evitar uma grande onda de vendas por enquanto.
Na ausência de uma queda nas taxas de hipoteca que estimule a demanda, a imigração é provavelmente a maior história a ser observada - uma área em que a força pode estar rapidamente se transformando em fraqueza para um dos mercados imobiliários mais dinâmicos e voláteis dos Estados Unidos.
Esta coluna reflete as opiniões pessoais do autor e não reflete necessariamente a opinião do conselho editorial ou da Bloomberg LP e de seus proprietários.
Jonathan Levin é um colunista com foco nos mercados e na economia dos EUA. Anteriormente, trabalhou como jornalista da Bloomberg nos EUA, no Brasil e no México. É analista financeiro com certificação CFA.
Veja mais em Bloomberg.com
Leia também
No BV, a meta é acelerar os ganhos da estratégia de diversificação, diz novo CEO
Gripe aviária desafia o agro brasileiro e coloca em risco mercado de US$ 4 bilhões
Mercado Livre: cofundador Marcos Galperin deixará o comando em 2026 após 26 anos
