Fundos imobiliários vão às compras de fatias de shopping de olho em valorização

Bloomberg Línea — O ano de 2023 começou a testemunhar uma tendência que, segundo especialistas, só deve ganhar força no mercado de imóveis: alguns dos maiores fundos imobiliários (FIIs) do Brasil estão ampliando a sua exposição a ativos de shopping centers.

XP, Vinci, HSI e Hedge são apontados como players que lideram ou vão liderar o movimento de aquisições de participações minoritárias em shoppings colocadas à venda por companhias do setor.

O XP Mall (XPML11), por exemplo, em fase final para concluir uma emissão de cotas do fundo, está em negociação avançada para adquirir uma fatia adicional do Shopping Cidade Jardim, ampliando a sua participação (hoje em 16,99%), segundo fontes disseram à Bloomberg Línea. O negócio deve ser anunciado nos próximos dias. Procurada pela Bloomberg Línea, a XP não comentou o assunto.

Esse negócio representaria uma nova etapa do negócio anunciado no último dia 5 pela JHSF Capital, gestora da JHSF Participações (JHSF3), que assessorou a Gazit Brasil, do grupo imobiliário israelense Gazit Globe, na venda de uma participação de 33% no Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, por R$ 560 milhões. Foi uma das maiores transações nos últimos anos no setor.

A JHSF Capital estruturou veículos que irão adquirir as cotas do FII (fundo de investimento imobiliário) Cidade Jardim, por meio do qual a Gazit Brasil investiu no shopping. O prazo de liquidação da aquisição está previsto para ocorrer ao longo de julho.

Segundo fontes, além da XP Malls, há interesse de investidores estrangeiros pela participação que era da Gazit. A JHSF Participações detém 51% do Shopping Cidade Jardim.

“O próximo ciclo de fusões e aquisições no setor de shopping centers deve ser impulsionado pelos fundos imobiliários, no momento em que a confiança do investidor na economia aumentar com a maior aposta na queda dos juros e as novas captações dos fundos”, avaliou Robinson Silva, sócio-diretor do GRI Club, organização de networking de líderes do mercado de real estate, à Bloomberg Línea.

Por trás do apetite dos FIIs está a perspectiva de valorização desses ativos, que estiveram entre os que mais sofreram com as medidas de restrição à circulação do começo da pandemia.

Segundo especialistas, fundos imobiliários entendem que podem gerar valor para o investidor com sua expertise de gestão, melhorando a eficiência operacional dos shoppings e buscando novas oportunidades de locação e expansão. Também citam que shoppings já estabelecidos e com performance oferecem uma relação risco-retorno atraente, aumentando a resiliência dos resultados.

Sem citar caso específicos, Daniel Diniz Sznelwar, CEO e sócio-fundador da TREE, consultoria em gestão imobiliária, também apontou alguns dos maiores fundos imobiliários do país como os mais cotados para adquirir participações minoritárias de shoppings oferecidas ao mercado.

“No atual cenário macroeconômico, as operadoras de shopping centers não estão interessadas em adquirir essas fatias, pois não querem ficar mais alavancadas. O próximo movimento do setor é a aquisição dessas participações por fundos imobiliários”, avaliou o CEO da TREE.

“O cenário de juros mais baixos deve propiciar a retomada do crescimento do país, do consumo mais forte, do menor custo de captação de recursos, na visão dos fundos e das companhias, o que vai favorecer o setor de shoppings”, disse Pedro Carraz, gestor e sócio da XP Asset Management, ao comentar as perspectivas de mercado em um evento recente do setor.

Para o executivo, o ambiente de menor custo de capital, com o fechamento da curva dos juros, será propício à consolidação das operadoras de shopping centers. O XP Malls tem preferido o portfólio de alta renda, que tem mostrado mais resiliência em qualquer contexto da economia, disse Carraz.

Mas players regionais e de médio porte do setor também são monitorados pelo mercado. O Grupo JCPM, de Recife, foi alvo de especulações recentes sobre a intenção de venda de seus ativos no Nordeste. O conglomerado pernambucano atua por meio de shoppings da marca RioMar em praças como a capital de Pernambuco e Fortaleza, no Ceará, que abrigam lojas de marcas de vestuário.

Em março, o CEO da Multiplan (MULT3), Eduardo Peres, sinalizou em entrevista à Bloomberg Línea a intenção de avançar em direção ao mercado do Nordeste, mas indicou que, neste ano, o foco é tocar os projetos de expansão de unidades existentes.

Segundo uma fonte, a JCPM teria recebido propostas pelos ativos na região, mas os valores ficaram abaixo do esperado. O grupo pernambucano já negou intenção de vender seus shoppings.

A SYN (SYNE3) chegou, em abril, a informar ter contratado o Bradesco BBI como assessor da companhia para a venda de dois shoppings - o Cidade São Paulo, na avenida Paulista, e o Gran Plaza, em Santo André, no ABC Paulista -, mas, no começo deste mês, a companhia informou ter suspenso o processo.

Segundo uma fonte do mercado, apesar do apetite de fundos imobiliários, investidores não estão dispostos a pagar um preço muito elevado, com prêmio, por ativos colocados à venda devido ao impacto dos juros altos nas despesas financeiras do setor.

Outro ponto de atenção é a crise do varejo nacional, que ainda sofre com elevados níveis de alavancagem. Neste ano, redes que possuem lojas âncora em shoppings, como Americanas (AMER3), Tok&Stok e Marisa (AMAR3), iniciaram processos de renegociação de dívidas, com o primeiro grupo entrando em recuperação judicial em janeiro após a descoberta de uma provável fraude contábil de R$ 20 bilhões.

Marcos Carvalho, co-CEO da Ancar Ivanhoe Administradora de Shopping Centers, reforçou a perspectiva positiva para o setor, citando indicadores como o aumento da ocupação dos centros comerciais e a recuperação dos preços dos aluguéis, com players reduzindo a vacância e deixando para trás a crise desencadeada pela pandemia da Covid-19, que paralisou o mercado.

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